 |  | |||||||||||||
 УДК 332.6 Оспаривание кадастровой стоимости, как важный элемент государственной кадастровой оценки
Шишкарева К.Д., студент, Зинатчина Г.Ф. - ст. преподаватель Башкирский государственный аграрный университет, Россия
Исследуется влияние оспаривания кадастровой стоимости как на правообладателя, так и на процесс проведения государственной кадастровой оценки. Особое внимание уделяется позитивной роли оспаривания в повышении качества массовой оценки за счет выявления и устранения ошибок, актуализации данных ЕГРН и совершенствования методологий.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях налогообложения. Согласно Налоговому кодексу РФ кадастровая стоимость объектов недвижимости является налоговой базой для начисления налога в Российской Федерации. [4] Государственная кадастровая оценка является основой для установления кадастровой стоимости недвижимости. Однако законодательство предусматривает процедуру оспаривания этих результатов, которую можно реализовать через обращение в комиссию или суд. Законодательной базой для организации и осуществления государственной кадастровой оценки недвижимости, направленной на определение кадастровой стоимости, выступает Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данный нормативный акт всесторонне регламентирует предмет и цели оценки, её принципы и процедуру проведения, компетенцию уполномоченных органов, стандарты для используемых методик и информационного обеспечения, а также порядок обнародования результатов и механизм оспаривания кадастровой стоимости. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» утверждает единые методические указания, регламентирующие порядок и принципы проведения массовой кадастровой оценки объектов недвижимости. Документ устанавливает требования к информационной базе (включая сведения Единого государственного реестра недвижимости и данные о рыночных сделках), методы оценки, правила формирования оценочных групп и зон, процедуры контроля качества, оформления и публикации материалов оценки. Эти методические указания конкретизируют реализацию положений вышеуказанного федерального закона о государственной кадастровой оценке и обязательны для учреждений, выполняющих кадастровую оценку. На Рисунке 1 показан краткий алгоритм действий по оспариванию кадастровой стоимости через обращение в соответствующие органы, согласно Федеральному Закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Рисунок 1 – Схема процедуры обращения в соответствующие органы при оспаривании кадастровой стоимости
Федеральный закон от 29.07.1998 №135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не содержит методики государственной кадастровой оценки, но формирует правовую основу самой оценочной деятельности: он устанавливает требования к квалификации и независимости оценщиков, обязанностям по документированию и обоснованию выводов, обязанность соблюдать профессиональные стандарты и несение ответственности за качество работы. С учетом изложенного, отчеты об оценке объектов недвижимости, подготовленные в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признаются допустимыми для использования в комиссиях и судебных инстанциях при оспаривании кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости могут служить:
Оспаривание требует затрат: оплата независимой оценки, юридического сопровождения, госпошлины, времени на подготовку и возможные судебные разбирательства. Риск отказа существует при слабой доказательной базе, что делает необходимой оценку соотношения затрат и ожидаемой выгоды. Перед инициированием процедуры следует провести предварительный экономический расчёт ожидаемой экономии, собрать качественную доказательную базу (отчёт оценщика, документы на объект) и выбрать оптимальный путь (комиссия или суд). Независимый Оценщик при оспаривании кадастровой стоимости действует как профессиональный эксперт: он собирает и проверяет рыночные данные, выбирает адекватный метод оценки, рассчитывает рыночную стоимость с обоснованием допущений и корректировок, оформляет мотивированный отчёт и, при необходимости, защищает выводы в комиссии или суде. Его задача — представить воспроизводимую, обоснованную и документированную оценку, которая показывает отличие рыночной стоимости от кадастровой. В таблице 1 представлен расчет величины налога на основании кадастровой стоимости и рыночной стоимости для земельного участка.
Таблица 1 – Расчет величины налога на основании кадастровой стоимости и рыночной стоимости
Исходя, из таблицы 1 видно, что рыночная стоимость, рассчитанная Оценщиком, позволяет понизить сумму земельного налога на 31%. При условии подтверждения изменений или признания исходной кадастровой стоимости незаконной, актуализированные данные будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Оспаривание кадастровой стоимости оказывает многоплановое влияние на правообладателя: экономическое (снижение налоговой нагрузки), правовое (защита имущественных прав и корректировка записей ЕГРН), процессуальное (затраты времени и ресурсов) и репутационное (взаимодействие с органами власти). В совокупности эти эффекты определяют целесообразность и стратегию обращения за пересмотром государственной кадастровой оценки. Оспаривание кадастровой стоимости играет важную положительную роль в обеспечении качества государственной кадастровой оценки. Массовая оценка неизбежно работает с усредненными показателями. Оспаривание кадастровой стоимости является важным механизмом для выявления и устранения конкретных ошибок – технических, фактических или методологических – которые могли возникнуть при оценке вашего объекта недвижимости. Только при индивидуальном подходе возможно учесть его уникальные особенности, реальное состояние или существующие ограничения, которые массовая оценка могла упустить. Наличие и эффективность механизма оспаривания делает всю систему кадастровой оценки более прозрачной и справедливой. Собственники видят, что их права защищены, и у них есть возможность влиять на результат. Это снижает социальную напряженность и повышает доверие к государственным институтам, а также готовность к уплате налогов и сборов, рассчитанных на основе кадастровой стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости – это не просто право граждан, а жизненно важный элемент процедуры определения кадастровой стоимости государством, ориентированная на постоянное развитие, улучшение качества оценок и прозрачности с учётом рыночных условий. Отметим, что с 01.01.2026, согласно внесенным поправкам в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступает в силу измененный порядок корректировки кадастровой стоимости. Он предполагает преимущественно внесудебное урегулирование. Для приведения кадастровой стоимости объекта в соответствие с его фактической рыночной ценой заявитель может вправе обратиться с заявлением в уполномоченное бюджетное учреждение либо через МФЦ. В случае вынесения бюджетным учреждением решения о применении или отказе в применении рыночной стоимости такое решение подлежит обжалованию в судебном порядке в рамках административного судопроизводства, при этом заявитель может одновременно заявить требование об установлении рыночной кадастровой стоимости объекта недвижимости. [1].
Библиографический список
| ||||||||||||||
 |  | |||||||||||||
