 |  | |
 УДК 332.63 Факторы, используемые при проведении государственной кадастровой оценки
Нигматова Д.И., студент, Максютова Н.С., студент, Научный руководитель: Старухина Л.Е., ассистент, Лукманова А. Д., доцент Башкирский государственный аграрный университет, Россия
Государственная кадастровая оценка (ГКО) выступает важным инструментом для определения налоговой базы. При проведении ГКО учитываются несколько значимых факторов, которые способствуют объективности и точности оценки. Ключевыми из них являются расположение объекта, его параметры (площадь, вид разрешенного использования), рыночные условия (соотношение спроса и предложения, экономическая ситуация), юридические аспекты (право владения, обременения) и социально-экономические факторы (качество жизни, демографические изменения). Каждый из этих факторов играет роль в формировании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Государственная кадастровая оценка недвижимости представляет собой один из важных инструментов управления земельными ресурсами и государственным имуществом. Полученные в ходе этой оценки данные применяются при определении налогов на недвижимость, расчете арендных платежей, установлении стоимости объектов для нужд государства или муниципалитетов, а также служат для статистических и экономических исследований. В данной статье поставлена задача всесторонне изучить ценообразующие факторы, влияющие на конечную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Государственная кадастровая оценка проводится с один раз в четыре года. Основные требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости установлены Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Государственная кадастровая оценка проводится в отношении следующих объектов недвижимости, учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации:
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта РФ. Процесс включает подготовку — сбор и обработку данных (сведения из ЕГРН, рыночная информация, декларации собственников), формирование перечня объектов на основе актуальных записей ЕГРН, группировку объектов по видам использования и иным характеристикам. Далее следует анализ рыночной информации для выявления ключевых ценообразующих факторов и расчёт кадастровой стоимости с применением утверждённых методов и моделей. После этого готовится и размещается проект отчёта — в фонде данных ГКО и на сайте учреждения, где в течение 30 дней принимаются и анализируются замечания заинтересованных лиц. При необходимости проект корректируется, затем формируется итоговый отчёт. Результаты утверждаются уполномоченным органом субъекта РФ; соответствующий акт вступает в силу через месяц после официального опубликования [2]. В соответствии с Приказом №0336 ценообразующие факторы принято разделять на 3 типа: факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости, непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости, и сам объект недвижимости. Анализ рынка в разрезе сегментов проводят с целью обеспечения непротиворечивости рыночной информации и обеспечения достаточности и репрезентативности рыночной информации. Утверждённый перечень сегментов рынка недвижимости состоит из 8 пунктов по виду использования объектов недвижимости [4]. Согласно приложению 3 Приказа №П/0336, на кадастровую стоимость земельного участка оказывают влияние несколько ключевых ценообразующих факторов: категория земель и вид разрешенного использования, площадь земельного участка, вид использования, коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем, наличие обременений (ограничений) земельного участка, характеристики застройки земельного участка (отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка, отношение общей площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка) [4]. Приказом №0336 также определены дополнительные характеристики для земельных участков, отнесенных к сегменту «сельскохозяйственное использование» – вид угодий, нормативная урожайность по культурам, механический состав почв, и иные агрохимические свойства почв, влияющие на нормативную урожайность и соответственно стоимость земельных участков [4]. Географическое расположение земельного участка — один из ключевых факторов, определяющих его стоимость. Это связано с комплексом условий, включая транспортную доступность, инфраструктуру, экологическую обстановку и перспективы развития территории. Анализ местоположения необходим для учета особенностей конкретного района и выявления потенциальных преимуществ или недостатков места нахождения земельного участка. На основании данных отчёта об итогах государственной кадастровой оценки всех учтённых в ЕГРН земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2022 можно выделить ключевые факторы, определявшие величину кадастровой стоимости в рамках массовой оценки:
Существуют и ценообразующие факторы, непредусмотренные методическими указаниями, например фактор «Агроклиматической подзоны» позволяет учитывать влияние изменяющихся климатических условий на качество земель, которые в свою очередь влияет на нормативную урожайность, упомянутую в Методических указания к проведению Государственной кадастровой оценки. Ценообразующий фактор «Агломерация» используется в процессе группировки объектов оценки и обусловлен наличием влияния регионального центра на прилегающей территории [3]. Уфимская агломерация, на территории которой и расположена столица региона, имеет значительное влияние на стоимость земельных участков как «статусный» населенный пункт. При равных условиях, в пределах центров муниципальных образований, расположенных ближе к Уфимской агломерации, стоимость земельных участков выше. Для сегмента «Производственная деятельность» ценообразующим фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является местоположение объектов недвижимости, относительно автомобильным развязкам [3]. Существуют и ценообразующие факторы, учитывать которые для расчета достоверной величины кадастровой стоимости не представляется возможным или является «нелогичной» зависимостью. Таковыми являются фактор местоположения объектов оценки относительно полигонов ТБО, свалок, или примером «нелогичности» выступает учет зоны подтопления [3]. Таким образом, качество учета ценообразующих факторов напрямую влияет на корректность налоговой базы и количество споров по результатам государственной кадастровой оценки. Поэтому бюджетные учреждения осуществляют непрерывную актуализацию данных о ценообразующих факторах, декларациях правообладателей. С 2026 года, внедрение единого федерального программного обеспечения для кадастровой оценки должно повысить унифицированность подходов к выбору и использованию факторов и усилить связь кадастровой стоимости с фактической рыночной конъектурой.
Библиографический список
| ||
 |  |
