 |  | |
 УДК 349.41 О необходимости государственного кадастрового учёта ранее учтённых земельных участков в целях развития территорий на примере Республики Карелия
Коряковцева С.В., магистрант. Научный руководитель: Шепелева А.В., доцент Санкт-Петербургский государственный университет, Россия
Рассмотрена проблема наличия ранее учтенных земельных участков без координат границ и ее влияние на развитие территорий.
По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на декабрь 2024 года в Республике Карелия у более чем 30% 1 земельных участков границы не определены, а из оставшихся 70% с внесенными в ЕГРН координатами характерных точек границ не у всех точность их определения соответствует требованиям действующего законодательства (внесение сведений о границах в некоторых случаях производилось без проведения межевания путем векторизации границ с землеустроительных дел – картометрическим методом). Сведения о таких земельных участках в ЕГРН имеют статус «ранее учтенные». На основании ч. 4 и ч. 9 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3] (далее – ФЗ № 218-ФЗ) ранее учтенными земельными участками признаются:
В настоящее время существует ряд проблем, связанных с ранее учтенными земельными участками, препятствующих развитию территорий. Во-первых, земельные участки, у которых координаты характерных точек их границ не определены в соответствии с положениями действующего законодательства и не внесены в ЕГРН, накладываются как на друг друга, так и на земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (далее – ГКУ), а также пересекают границы населенных пунктов и кадастровых кварталов, что противоречит требованиям в ч. 3 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации [1] при образовании или изменении земельных участков. Показательным примером описанной проблемы является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 10:07:030804:24 (Республика Карелия, Сортавальский муниципальный округ, п. Киркколахти), границы которого не внесены в ЕГРН. Как следует из рисунка 1, земельный участок пересекает границу нас. п. Киркколахти (реестровый номер 10:07-4.19) таким образом, что большая его часть остается в границах населенного пункта).
Рисунок 1 - Пересечение земельного участка 10:07:0030804:24 с границей п. Киркколахти, Республика Карелия 2
В данной ситуации очевидно, что при проектировании границ нас. п. Киркколахи и при внесении их в ЕГРН ранее учтенные земельные участки, не прошедшие ГКУ, не учитываются, вследствие чего возникает проблема «двойного назначения» земельного участка. Следует отметить, что указанный земельный участок входит в состав сельскохозяйственных угодий (пашня), был образован в 1999 году при перераспределении земель совхоза «Искра» Сортавальского горсовета Республики Карелия для расширения крестьянского хозяйства. На основании выписки из ЕГРН права на земельный участок не зарегистрированы. Уполномоченным органом по распоряжению земельным участком является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия. Согласно ч. 3 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ [3] при отсутствии сведений о правообладателе земельного участка, учтенного в установленном порядке до 1 марта 2008 года, такой земельный участок подлежит снятию с государственного кадастрового учета. Остается открытым вопрос о целесообразности наличия данного участка при отсутствии до сих пор зарегистрированных прав на него. В случае проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 10:07:030804:24 и постановки его на ГКУ положительным моментом является то, что частью 8 статьи 34 и частью 2.2 (введенной только в 2023 году Федеральным законом от 04.08.2023 № 438-ФЗ [7]) статьи 43 ФЗ 218-ФЗ [3] в такой ситуации законодатель предусмотрел возможность одновременного исправления реестровой ошибки и внесения изменений в границы населенных пунктов в рамках межведомственного взаимодействия. Второй аспект, связанный с ранее учтенными земельными участками, заключается в существенном различии между занимаемой фактически площадью (так называемое «фактическое землепользование») и задекларированной площадью в ЕГРН, на основании которой рассчитывается кадастровая стоимость, а впоследствии исчисляется земельный налог. Закон позволяет увеличить площадь земельного участка на величину не более, чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный градостроительным регламентом той или иной территориальной зоны, а в случае отсутствия такой нормы, на величину не более чем на 10% площади земельного участка, внесенной в ЕГРН (п. 32 ч. 1 ст. 26 ФЗ 218-ФЗ [3]), но с учетом соблюдения некоторых условий (об исключении пересечений других границ, красных линий и т.д.) и последующим выкупом добавленной площади из государственной/муниципальной собственности. На практике же ситуация складывается таким образом, что фактическое землепользование по площади превышает установленные в ЕГРН значения. Здесь же следует упомянуть про кадастровую стоимость земельного участка, которая так же не отражает его характеристики в полном объеме. Как следует из Приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» [8] государственная кадастровая оценка (далее – ГКО) проводится массовым методом с помощью математической формулы, отражающей зависимость кадастровой стоимости от ценообразующих факторов. Одним из таких факторов является наличие обременений (ограничений) земельного участка, в том числе зон с особыми условиями использования территории (далее – ЗУОИТ). Как следует из рисунка 1, земельный участок 10:07:030804:24 в настоящее время обременен публичным сервитутом для строительства газопровода (реестровый номер 10:07-6.602), и как следствие, в дальнейшем на участке предполагается обременение в виде ЗОУИТ – охранной зоны газопровода. Третий аспект, влияющий на развитие территорий, заключается в отсутствии в ЕГРН сведений об обременениях (ограничениях) ранее учтенных земельных участков Республики Карелия. Сложившаяся практика показывает, что обременения накладывается только на земельные участки с учтенными в ЕГРН границами. Из данного аспекта напрашивается вывод о несоизмеримом размере кадастровой стоимости в отношении ранее учтенных земельных участков, обремененными ЗОУИТ или правом ограниченного пользования (сервитут, публичный сервитут). Нередки случаи, когда при уточнении границ ранее учтенный земельный участок оказывается в границах полосы отвода или придорожной полосы автомобильной дороги, что порождает возникновение споров между частными и публичными интересами – невозможность использования такого участка по целевому назначению или обеспечение требований безопасности дорожного движения, соблюдение условий для реконструкции и капитального ремонта автомобильных дорог, их надлежащей эксплуатации. Наконец, на развитие территорий существенным образом оказывает влияние установление границ ранее учтенных земельных участков при выявлении пересечения с землями лесного фонда. 13 июня 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6] (далее – ФЗ № 248-ФЗ), которым введены новые основания для исключения сведений о лесных участках из Государственного лесного реестра (далее – ГЛР). В соответствии с новой редакцией ст. 4.6 Лесного кодекса Российской Федерации [2] орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области лесных отношений, исключает сведения о лесных участках, в том числе, в следующих случаях: - установление принадлежности земельного участка, права на который возникли до 1 января 2016 года, к определенной категории земель в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, а при их отсутствии – в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, при их несоответствии сведениям из ГЛР (принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [4]); - отнесение в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок, земельного участка из состава земель лесного фонда к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта, или к категории земель сельскохозяйственного назначения в иных случаях, возникших до 8 августа 2008 года (указанные случаи перечислены в ч. 4 и ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ [4]) При этом сведения о лесных участках в указанных выше ситуациях подлежат безусловному исключению из ГЛР, независимо от наличия оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 4.6 Лесного кодекса РФ (в том числе при наличии обременения в виде договора аренды лесного участка, а также при наличии сведений о лесном участке в ЕГРН) [2]. Таким образом, несомненным преимуществом Закона о «лесной амнистии» является возможность для правообладателей ранее учтенных земельных участков решения проблемы «двойного учета» в досудебном порядке на безвозмездной основе и в относительно короткие сроки. За 2022 год по данным Управления Росреестра по Республике Карелия из ЕГРН исключены сведения о 301 земельном участке лесного фонда без координат характерных точек границ, а также устранены реестровые ошибки в отношении 13 лесных участков [10]. Республика Карелия стабильно входит в первую тройку из числа регионов по количеству обращений в рамках Закона о «лесной амнистии» [11]. Необходимо отметить, что в связи с формальным применением норм этого Закона происходит сокращение земель лесного фонда, что одновременно влечет использование леса (лесных насаждений) правообладателями, установивших границы своих земельных участков по лесной амнистии, и противоречит принципам лесного законодательства, указанным в ст. 1 Лесного кодекса РФ, в том числе использованию лесов по целевому назначению. В заключение необходимо еще раз подчеркнуть о необходимости совершенствования земельной политики Республики Карелия в части наиболее эффективного управления земельными ресурсами. В настоящее время вышеописанные проблемы, катализатором которых являются ранее учтенные земельные участки, препятствуют развитию территорий, снижая инвестиционную, экономическую и социальную привлекательность региона. 1 - Данные взяты с публичной кадастровой карты 2 - Портал пространственных данных «Национальная система пространственных данных»
Библиографический список
| ||
 |  |
