 |  | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.6 К вопросу совершенствования методики кадастровой оценки
Басова И.А., профессор, Чекулаев В.В., доцент, Шубин А.П., магистрант Тульский государственный университет, Россия
Выполнен анализ расхождений между кадастровой и рыночной стоимостью для 1126 объектов недвижимости в Тульской области. Показано, что расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью указывают на необходимость корректировки применяемой методики кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость недвижимого имущества представляет собой оценочную величину, определяемую уполномоченными государственными органами для целей налогообложения, ведения статистики и регулирования земельных отношений. Ключевыми требованиями к кадастровой стоимости являются экономическая обоснованность, достоверность и рациональность. Это предполагает как корректность определения самой величины, так и наличие комплексного набора факторов оценки, обеспечивающего баланс интересов всех заинтересованных сторон. Достоверность кадастровой оценки находит своё выражение в применении стандартизированных методик, основанных на объективных характеристиках объектов недвижимости. Рациональность и экономическая обоснованность, в свою очередь, заключаются в создании такого перечня ценообразующих факторов, который в наибольшей степени способствует устойчивому развитию общества и государства. Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определённой на основе соответствующей оценки. Данная законодательная мера свидетельствует о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости берётся за эталон кадастровой стоимости, а рыночные факторы ценообразования признаны наиболее рациональными при кадастровой оценке [2]. Рыночная стоимость формируется в результате взаимодействия факторов спроса и предложения, и, как правило, является объективной мерой ценности в существующих экономических условиях. Близость кадастровой и рыночной оценок обеспечивает экономически эффективное распределение налогов, минимизируя риск избыточного налогообложения отдельных объектов, тем самым содействуя более справедливому распределению налоговой нагрузки. В то же время систематическое расхождение между этими величинами может негативно сказываться на развитии бизнеса и социальной стабильности. Тем не менее, определение рыночной стоимости для каждого объекта недвижимости в рамках массовой оценки представляет собой сложную задачу. Ограниченность сроков и неполнота исходных сведений требуют использования усредненных данных и обобщённых моделей. Такой подход приводит к неполному учету индивидуальных особенностей объектов, что неизбежно влечет за собой снижение объективности. Однако, правила определения кадастровой стоимости (КС) должны быть разработаны таким образом, чтобы в наибольшей степени соответствовать условиям рынка недвижимости. В связи с этим, для оценки качества существующей методики возникает необходимость в мониторинге несоответствий кадастровой и рыночной стоимостей. На сегодняшний день для установления кадастровой стоимости применяется методика, описанная в Приказе Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке". Вопрос повышения точности данной методики был предметом рассмотрения множества научных работ, что косвенно указывает на её несовершенство [3,4-6]. Отсутствие систематизированных сведений о рыночной стоимости различных объектов недвижимости, обусловленное редкостью и нерегулярностью проведения соответствующих оценок, является основным препятствием для установления корректности вышеупомянутой методики. Кроме того, в большинстве случаев, определение рыночной стоимости происходит по инициативе собственников, что делает результаты недоступными для анализа. Исключением являются официально опубликованные результаты оценки, проведённой в целях пересмотра кадастровой стоимости. Следует отметить, что собственники, как правило, проявляют заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости в тех случаях, когда она существенно превышает рыночную. В связи с этим, данные о переоценке кадастровой стоимости преимущественно отражают максимальные отклонения этих стоимостей, поскольку процедура пересмотра для объектов с меньшими расхождениями выполняется сравнительно реже. Другими словами, распределение объектов недвижимости по степени несоответствия кадастровой и рыночной стоимостей оказывается смещена в сторону объектов со значительными расхождениями. Несмотря на проблематику этих данных, их изучение необходимо, поскольку в свободном доступе отсутствуют более валидные сведения о рыночной стоимости недвижимости. В результате проведенной работы собрана полная статистика по объектам недвижимости Тульской области, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной в 2023 году. Анализ выполнен на основе 248 отчетов об оценке рыночной стоимости, содержащих информацию о 1129 объектах. Итоговая статистика содержит в себя следующие сведения о каждом объекте недвижимости: - кадастровый номер, рыночная стоимость, дата составления отчёта об оценке рыночной стоимости [8]; - кадастровая стоимость, актуальная до момента ее изменения на рыночную стоимость, дата определения прежней кадастровой стоимости [9]; - вид объекта недвижимости [10]. Для каждого объекта недвижимости установлено значение отклонения кадастровой стоимости от рыночной в процентном выражении относительно рыночной стоимости по формуле:
где Откл – отклонения кадастровой стоимости от рыночной, %; КС – кадастровая стоимость, руб.; РС – рыночная стоимость, руб. Кадастровая стоимость 39 объектов не была установлена до проведения рыночной оценки, поэтому расчёт несоответствий для них невозможен. Случаи занижения кадастровой стоимости были рассмотрены отдельно. Распределение отклонений приведено на рисунке 1.
Рисунок 1 - Распределение отклонений кадастровой стоимости объектов недвижимости от их рыночной стоимости. Примечание: КС не установлена для 39 объектов, для 9 объектов установлена заниженная КС.
Из диаграммы следует, что распределение отклонений неравномерно, с максимумом в диапазоне 80-100%. Более 60% объектов показывают отклонение в пределах 80-140%, среднее отклонение составляет 132,8%. Общее превышение кадастровой стоимости над рыночной составляет 40,5% (или 13.646.099.717 руб. против 9.714.395.602 руб.). Необходимо отметить, что в некоторых отчётах содержаться сведения о большом количестве однотипных объектов недвижимости. Поскольку эти объекты аналогичны друг другу, отклонения кадастровой стоимости от рыночной для них является одинаковым или очень близким по значению. Следствием этого становится накопление в одном диапазоне большого количества недвижимости с аналогичными характеристиками. Такая пропорция между количеством однотипных и уникальных объектов не является естественной, а потому искажает представление о качестве кадастровой оценки. Для нивелирования этого эффекта были определены средние арифметические значения отклонений для каждого отчёта, что позволяет в значительной степени избавиться от влияния на статистику однотипных объектов недвижимости (Рисунок 2).
Рисунок 2 - Распределение усреднённых отклонений кадастровой стоимости от рыночной
Анализ диаграммы, показывает, что пик распределения находится в диапазоне 40-60%. Это существенно отличается от распределения на рисунке 1, где пик был смещен в область больших отклонений (80-100%). Однако, несмотря на усреднение данных, более 55% отчетов имеют среднее отклонение более 80%, что указывает на наличие значительных несоответствий в оценке. Поскольку методика оценки кадастровой стоимости предполагает использование различных наборов ценообразующих факторов в зависимости от вида объекта недвижимости, были рассмотрены средние отклонения кадастровой стоимости от рыночной для каждой категории объектов. Для такого анализа рационально использовать абсолютные значения отклонений, что позволяет получить общую картину средней степени несоответствий, без взаимной компенсации положительных и отрицательных отклонений. В статистику не были включены 39 объектов, для которых расчет отклонений невозможен (Таблица 1).
Таблица 1 – Распределение средних отклонений кадастровой стоимости от рыночной по видам объектов недвижимости
Анализ данных таблицы 1 позволяет оценить относительную точность методики кадастровой оценки для каждого вида недвижимости, учитывая степень достоверности, обусловленную объемом выборки. Относительно малое среднее отклонение для земельных участков может свидетельствовать о сравнительно более высокой точности методики для данной категории. Однако, значительная доля земельных участков в общей выборке делает приоритетным совершенствование методики именно для этого вида объектов, поскольку суммарный эффект от повышения точности оценки в таком случае будет наиболее значительным. Отдельного рассмотрения заслуживают случаи занижения кадастровой стоимости относительно рыночной. Всего выявлено 9 таких случаев, из которых 5 относятся к земельным участкам, а 4 – к зданиям. Данная пропорция значительно отличается от той, что установилась в статистике, приведённой в таблице 1. Среднее занижение кадастровой стоимости превышает 2100%, что значительно превосходит аналогичное значение для случаев завышения. Ограниченное число наблюдений препятствует однозначным выводам, однако полученные данные указывают на возможное наличие специфических ошибок в методике оценки или в исходных данных, используемых для расчёта. Существенные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостями недвижимости приводят к взиманию необоснованно высоких налогов, что является нерациональным и несправедливым. В связи с этим возникает необходимость в оценке продолжительности периода, в течение которого кадастровая стоимость была завышена. В соответствии со статьей 409 Налогового кодекса, земельный налог подлежит уплате в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Кадастровая стоимость всех рассматриваемых объектов недвижимости была изменена на рыночную в 2023 году. База земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости на 1 января, при этом изменения стоимости в течение года не учитываются. Сопоставив этот факт с датами проведения государственных кадастровых оценок (Таблица 2), можно определить, в течение скольких налоговых периодов собственники платили завышенный налог. [1].
Таблица 2 – Продолжительность взимания завышенного налога
В отношении наибольшего количества объектов кадастровая оценка была проведена в 2022 году. Следовательно, большинство собственников платили завышенный налог только 1 раз. Средняя продолжительность периода, в течении которого у объекта недвижимости была установлена завышенная кадастровая стоимость составляет более 21 месяца, что значительно превышает 1 налоговый период. Это может свидетельствовать о продолжительности и сложности процедуры пересмотра кадастровой стоимости, а также о недостаточной информированности собственников относительно результатов государственной кадастровой оценки [7]. Подводя итог всему вышесказанному, следует отметить, что выявленные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости свидетельствуют о необходимости корректировки применяемой методики кадастровой оценки. Неполнота набора ценообразующих критериев, недостаточный учёт специфики рынка недвижимости и низкое качество исходных данных являются ключевыми факторами, влияющими на точность и обоснованность определения кадастровой стоимости. Для решения данной проблемы необходимо совершенствование всех этапов процесса оценки.
Библиографический список 1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 30.11.2024): [Электронный ресурс]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ (дата обращения: 04.12.2024) – Режим доступа: Консультант Плюс: свободный. – Текст : электронный. 2. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями и дополнениями от 19.12.2022) [Электронный ресурс]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 01.12.2024) – Режим доступа: Консультант Плюс: свободный. – Текст : электронный. 3. Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421) [Электронный ресурс]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_403900/ (дата обращения: 01.12.2024) – Режим доступа: Консультант Плюс: свободный. – Текст : электронный. 4. Бондаренко Н.А., Любимова Т.В., Селиванова А.В. Оценка влияния факторов инженерно-геологических условий на кадастровую стоимость земель // Геология, география и глобальная энергия. 2018. № 4 (71). С. 131-134. 5. Козина, М. В. Методология развития оценки земель в России [Текст] / М. В. Козина // Омский научный вестник. – 2015. – № 4 (141). – С. 278–281. 6. Корректировка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с учетом инженерно-геологических условий земли при строительстве [Текст] /Д.С. Валиев // Московский экономический журнал – 2017. – №3 – с.83-86. 7. Исчисление авансовых платежей по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости // Официальный сайт Федеральной налоговой службы: [сайт]. – URL: https://www.nalog.gov.ru/rn25/news/activities_fts/12436584/ (дата обращения 24.05.2024) 8. Фонд данных государственной кадастровой оценки - Поиск по кадастровому номеру // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: [сайт]. – URL: https://rosreestr.gov.ru (дата обращения 20.11.2024) 9. Фонд данных государственной кадастровой оценки - Отчеты об оценке рыночной стоимости // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: [сайт]. – URL: https://rosreestr.gov.ru (дата обращения 25.11.2024) 10. Публичная кадастровая карта // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: [сайт]. – URL: https://pkk.rosreestr.ru (дата обращения 25.11.2024)
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
