 |  | ||||||
 УДК 332.6 + 551.4 Учёт опасных геологических процессов при кадастровой оценке земельных участков
Чекулаев В.В., доцент, Шубин А.П., студент, Липская Е.О., ст. преподаватель Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрен вопрос о необходимости учёта опасных геологических процессов при кадастровой оценке земель. Предложен общий порядок действий для выполнения такого учёта.
Геологические процессы и явления в значительной степени определяют особенности хозяйственной деятельности человека. В зависимости от того, какие геологические факторы присутствуют на участке местности, необходимо предпринимать те или иные защитные меры, позволяющие безопасно и эффективно использовать данную территорию. От степени благоприятности геологических условий зависит не только стоимость проведения инженерных защитных мероприятий, но и стоимость поддержания благоприятного для хозяйственной деятельности человека состояния геологической среды. Таким образом, геологические условия влияют на конечную стоимость строительства объектов недвижимости, стоимость их эксплуатации, и, как следствие, на цену самого земельного участка. Именно поэтому, исходя из необходимости установления справедливой кадастровой стоимости, при оценке земельных участков необходимо принимать во внимание геологические условия [4-6]. Сложность учёта геологических факторов при массовой кадастровой оценке земельных участков по большей части вызвана трудностью составления полной картины геологического состояния территории. Данная проблема исходит из пространственной неоднородности распространения большинства геологических факторов, что создаёт необходимость индивидуальной оценки их проявления на каждом конкретном участке местности. Уровень сложности и трудоёмкости установления факта наличия или отсутствия геологических процессов на территории зависит от характера этих процессов. Другими словами, определение разных геологических процессов требует различных ресурсных и временных вложений, а также имеет разные требования к специальному оборудованию и компетенции персонала. Следует отметить, что некоторые геологические процессы носят глобальный характер, а потому не требуется проводить работы по их выявлению на каждом земельном участке в силу их распространения на значительные площади. Для установления факта влияния таких геологических процессов достаточно использовать существующие карты зонирования территории, или применять прогностические методы оценки их влияния, основанные на имеющихся данных. Из всех геологических факторов, наибольшую проблему для ведения хозяйственной деятельности человека представляют опасные геологические процессы. Они вносят существенные коррективы в использование земель и требуют обязательного проведения эффективных защитных мероприятий. В связи с этим, опасные геологические процессы в значительной степени влияют на ценность территорий, на которых они происходят, что в свою очередь отражается в стоимости таких земель. Более того, спрос на земельные участки, территория которых подвержена опасным геологическим процессам, может зависеть от наличия общедоступной информации о геологическом состоянии земли. Исходя из вышесказанного, опасные геологические процессы должны оказывать наибольшее влияние на кадастровую стоимость земель среди всех геологических факторов, а потому, при массовой кадастровой оценке следует учитывать их в первую очередь. Для учёта при кадастровой оценке земель может быть использован перечень опасных геологических процессов, данный в СП 116.13330.2012. В данном документе указаны меры инженерного характера, направленные на борьбу с различными опасными геологическими процессами, к числу которых относятся: оползни, обвалы, сели, лавины, карст, эрозия берегов, подтопления, затопления, морозное пучение грунтов, наледеобразование и термокарст [2]. К данному списку следует добавить такие разрушительные проявления эндогенных процессов как вулканизм и землетрясения. Вышеприведённые процессы оказывают различное влияние на ценность земель разных категорий в силу особенностей хозяйственной деятельности человека. К категориям земель, ценность которых в наибольшей степени зависит от наличия опасных геологических процессов, можно отнести земли населённых пунктов, а также земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее – земли промышленности). Как правило, ценность земель других категорий в значительно меньшей степени обуславливается опасными геологическими процессами. К примеру, при кадастровой оценке земель сельхозяйственного назначения в первую очередь необходимо рассматривать влияние эрозионных факторов (смыв плодородного слоя поверхностными водами, образование оврагов и речную боковую эрозию) [7-10]. Таким образом, наиболее рационально учитывать влияние опасных геологических процессов на кадастровую стоимость земель населённых пунктов и промышленности. В общем виде, процедура внесения поправок, вызванных опасными геологическими процессами, в кадастровую стоимость земельных участков может выглядеть следующим образом: - проведение зонирования территорий для определения границ проявления этих процессов с учётом их интенсивность; - сопоставление полученной карты зонирования с существующей кадастровой картой территории; - корректировка кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с рассчитываемыми коэффициентами. Наиболее сложным и трудоёмким этапом в данной последовательности является зонирование территорий по геологической опасности. Процесс составления такой карты плохо поддаётся автоматизации, а потому может занять значительное время и потребовать существенного количества ресурсов. Кроме того, для получения исходных сведений о наличии опасных геологических процессов необходимо проводить соответствующие изыскания. Однако, на землях населённых пунктов и землях промышленности геологическая среда в значительной мере изучена, так как данные о её состоянии необходимы для строительства большинства зданий и сооружений. Благодаря этому, существует большое количество отдельных отчётов геологических изысканий, проведённых при проектировании объектов недвижимости. Вышеупомянутая карта зонирования территорий по геологической опасности может быть в значительной степени основана на данных сведениях, при условии их систематизации. Действующие строительные нормы обязывают застройщиков проводить исследование территории на предмет наличия опасных экзогенных и эндогенных процессов, что позволит актуализировать карту зонирования при возведении новых объектов недвижимости [3]. Применение прогностических методов на основе вышеуказанного, а также других источников исходных данных должно позволить создать достоверную карту зонирования территории по геологической опасности в рамках земель населённых пунктов и земель промышленности. В соответствии с приказом Росреестра от 16 декабря 2022 года N П/0496, обмен пространственными данными с государственными информационными системами возможен через использование таких форматов пространственных данных как GeoJSON и GML [1]. Исходя из этого, составление карты зонирования территорий по геологической опасности следует выполнять в одном из этих двух форматов. Дальнейшее сопоставление с публичной кадастровой картой не должно представлять сложностей, в силу совместимости форматов данных. В результате такого сопоставления будут получены следующие сведения о каждом земельном участке, расположенном на землях населённых пунктов или землях промышленности: - процент площади участка, подверженный тем или иным опасным геологическим процессам; - наименования опасных геологических процессов, присутствующих на данном участке; - интенсивность проявления опасных геологических процессов. Ценообразующими факторами будут являются виды опасных геологических процессов, с учётом интенсивности их проявления. Для учёта этих факторов в кадастровой стоимости земельных участков необходимо ввести коэффициенты, отражающие значимость каждого ценообразующего фактора в отдельности. Данные коэффициенты могут быть получены на основе ранее осуществлённых сделок купли-продажи земельных участков путём использования различных подходов к установлению значимости ценообразующих факторов.
Библиографический список
| |||||||
 |  |
