 |  | |
 УДК 332.1 Преимущества и недостатки упрощенного порядка регистрации недвижимости
Устинова Е.А., доцент, Лукашина А.А., студент Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрены этапы становления «дачной амнистии», описаны преимущества и недостатки кадастрового учета объектов по упрощенной технологии.
«Дачная амнистия» берет начало в 2006 году с момента принятия Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 № 93-ФЗ. С течением времени программа упрощенной технологии регистрации недвижимого имущества изменялась, совершенствовались подходы, вводились новые понятия. Изменения проходили в 4 этапа (рисунок 1):
Рисунок 1 – Этапы становления дачной амнистии
Во временной промежуток с 2006 до 2017 годы в соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 13.05.2008) основанием для упрощенного порядка регистрации права собственности были технический паспорт на объект недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок – это позволяло наполнять государственный кадастр недвижимости сведениями об объектах. В 2006 году зарождались первые предпосылки по созданию упрощенного порядка регистрации частной недвижимости, однако на тот момент законодательством предусматривались случаи применения упрощенной технологии регистрации права собственности для ранее учтенных земельных участков и кадастровый учет только объектов ИЖС. Второй этап становления «дачной амнистии» пришелся на момент вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», объединяющего ГКН и ГРП в ЕГРН, нормы регламентирующие ранее установленный порядок регистрации права собственности, утратили силу. Действие «дачной амнистии» ослабло, поскольку для проведения кадастрового учета и регистрации права на объекты недвижимости, расположенные на ЗУ с ВРИ для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, в соответствии с 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требовались следующие документы:
При постановке на учет жилых и садовых домов, построенных на участках с ВРИ для ведения дачного хозяйства и садоводства разрешение на строительство получать не требовалось, однако технический план подготавливался на основании декларации, в которой прописывались основные характеристики объекта. Декларация составлялась и заверялась собственником. Таким образом, при создании Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) упрощенный порядок регистрации недвижимости на земельных участках для ИЖС и ЛПХ не применялся. На третьем этапе начинается новый виток в развитии «дачной амнистии», действовавшей до 1 марта 2018 г. Упрощенный порядок регистрации продлевается до 1 марта 2020 года, снова вносятся изменения в законодательство, появляется уведомительный порядок строительства и последующего кадастрового учета. На момент принятия Федерального закона №340 от 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с ч.7 ст. 16 одновременно с уведомительным порядком до 1 марта 2019 года действовал переходный период «дачной амнистии». Данный период получил название «вторая дачная амнистия», в соответствии с ним постановка на учет и регистрация права на жилой/садовый дом осуществлялась на базе технического плана, подготовленного на основании декларации, и правоустанавливающего документа на земельный участок. В соответствии с Федеральным законом от 02.08.2019 № 267-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ст.70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости (ФЗ 218) были внесены изменения, связанные с очередным продлением процедуры упрощенного порядка кадастрового учета и регистрации права на недвижимость до 1 марта 2021 года. Однако в 2020 году Федеральным законом "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона " и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 08.12.2020 № 404-ФЗ срок действия «дачной амнистии» был продлен до 1 марта 2026 года. Упрощенный порядок учета недвижимости и регистрации права на него до сих пор считается более востребованным, чем уведомительный, Правительство РФ приняло решение об очередном внесении изменений в порядок проведения «дачной амнисии». Таким образом, Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ (ред. от 28.06.2022) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внес изменения в сроки проведения процедуры ГКУ и ГРП по упрощенной технологии, в соответствии со статьей 6 данного документа появляется «дачная амнистия 2.0», которая будет действовать до 1 марта 2031 года. При этом «дачная амнистия 2.0» позволит подтвердить право собственности даже в случае, если у гражданина нет на руках всех правоустанавливающих документов. К недвижимому имуществу, подлежащей «дачной амнистии», можно отнести: - земельные участки, права на которые были зарегистрированы до введения в действие Земельного кодекса РФ; - ЗУ с видом разрешенного использования (ВРИ) для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, огородничества, крестьянско-фермерского хозяйства, а также участки, выделенные для строительства гаража или индивидуального жилого дома. Также «дачной амнистии» подлежат объекты капитального строительства (ОКС), находящиеся на участках, характеристики которых описаны выше. К преимуществам упрощенной технологии кадастрового учета объектов недвижимости можно отнести: - возможность узаконивания построек, возведенных до введения в действие ГрК РФ, однако в таком случае вероятность несоответствия строительства градостроительным требованиям достаточно велика; - возможность оформления ранее учтенных ЗУ в границах, в том числе в соответствии со сложившимся землепользованием (при соответствии положениям статьи 43 ФЗ №218 и наличии согласования положения уточняемой границы ЗУ с соседями, если это необходимо (соседи не отмежеваны)). При упрощенном порядке оформления недвижимости не нужно получать разрешение на строительство/разрешение на ввод в эксплуатацию, а с 2018 года в соответствии с ФЗ №340 от 03.08.2018 действует уведомительный порядок: уведомление о начале/ завершении строительства. Для оформления недвижимого имущества в рамках «дачной амнистии» требуется правоустанавливающий документ на участок при уточнении границ участка, и правоустанавливающий документ на участок/объект капитального строительства, декларация об объекте недвижимости, составленная и заверенная собственником такого имущества. Однако у «дачной амнистии» можно выделить ряд недостатков. При упрощенном порядке регистрации недвижимости без получения разрешительной документации возможно несоблюдение норм законодательства при строительстве, что влечет за собой последствия для собственников объектов недвижимости при их использовании. Несоблюдение градостроительных регламентов при строительстве объектов может приводить к спорам. Процесс оформления недвижимости может затянуться при попытке разрешения конфликтов. При оформлении по упрощенной технологии собственник не получает полную информацию о характеристиках земельного участка в виде градостроительного плана. На данный момент перечень условий «дачной амнистии» описан в ряде федеральных законов, чаще всего, вносящих изменения в кодексы и иные законодательные акты. Создание единого нормативного документа, регулирующего процесс упрощенного порядка регистрации объектов недвижимого имущества, позволит наиболее точно соблюдать условия данного процесса. Предоставление карты градостроительного зонирования в векторном формате в открытом доступе позволит повысить эффективность кадастровой деятельности при подготовке документов для последующего ГКУ и ГРП. Объединение баз данных органов местного самоуправления и ППК Роскадастр даст возможность учитывать сведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), что позволит сократить количество ошибок при постановке на учет объектов недвижимости, обеспечит наполнение ЕГРН достоверными данными.
Библиографический список: 1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 19.12.2023) 2. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости": Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023г.) | ||
 |  |
