УДК 332:336.22:711.14
Выявление нарушений при формировании земельных участков личного подсобного хозяйства (на примере пос. Черноярский Моздокского района РСО-Алания) (ч.2 ст.43 218-ФЗ)
Пех А.А., ст. преподаватель, Хокришвили М.Е., магистрант, Салагаева А.А., Бесолова А.А., Пех К.А., студенты
Горский государственный аграрный университет, Россия
Рассмотрена проблема возникновения неиспользуемых земель в результате нарушений при формировании участков личного подсобного хозяйства (ч.2 ст.43 218-ФЗ). Применен картометрический метод с использованием геопортала ПКК Росреестра. Установлены нарушенные площади и экономические потери от их существования в пос. Черноярский Моздокского района РСО-Алания в 2022 году.
Введение. Земельное законодательство Российской Федерации, на сегодняшний день, пополнилось значительным количеством поправок к действующим статьям одноименного кодекса (ЗК РФ), статьям и пунктам Федеральных законов (№218 «О государственной регистрации недвижимости» и №221 «О кадастровой деятельности») в части регулирования мероприятий по формированию земельных участков различного разрешенного использования [1]. В черте населенных пунктов таких видов использования может быть до 16-ти, однако лишь некоторые из них являются стратегическими при создании и развитии прочного недвижимого каркаса муниципальных образований: личное подсобное хозяйство, индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство [2].
Участки жилищного строительства создаются, как правило, из земель, находящихся в собственности муниципального образования или из наделов, принадлежащих частным лицам [3, 5]. Порядок формирования границ земельных участков до и после 2007 года значительно отличается, поскольку после принятия ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости» (первоначальное название), участки стали разделять не на два, а на три вида: неучтенные, учтенные и ранее учтенные (поставленные на государственный кадастровый учет до 2007 года) [4]. Различия между ними определяется и привязкой в отличных друг от друга систем геодезических координат (государственной геодезической сети и местной сети координат) [6]. Эти же системы координат, зачастую, являются причиной возникновения так называемых нарушений, связанных с отсутствием смежных границ у соседних земельных участков. В этой связи актуальным является проведение мероприятий по выявлению таких нарушений, определению их экономической стоимости.
Цель исследований заключается в выявлении нарушений при формировании земельных участков личного подсобного хозяйства (на примере пос. Черноярский Моздокского района РСО-Алания в 2022 году).
Для достижения поставленной цели следовало: изучить пространственные и кадастровые характеристики объекта исследований, выявить основные недостатки землепользований (существующие нарушенные площади), определить экономическую их стоимость и рассчитать потери местного бюджета от их существования в границах населенного пункта.
Материалы и методы исследований. Материалом для исследований послужили градостроительные регламенты и генеральные планы развития Ново-Осетинского СП (куда входит пос. Черноярский), отчёт Центра государственной кадастровой оценки (ЦГКО) по РСО-Алания в г. Владикавказ от 2021 года «О результатах массовой государственной кадастровой оценки земель поселений» и другие.
В основу методики исследований легли: аналитический и картометрический методы, сущность которых состоит в изучении по картам и планам нарушенных площадей, сопоставлении их с экономической стоимостью земельных наделов и расчетом величины налогового обременения на них.
Для расчета удельного показателя кадастровой стоимости применяли следующую формулу:
|
(1)
|
где:
УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./м2;
КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
S – площадь земельного участка, м2.
Для расчета удельного показателя налоговой стоимости применялась следующая формула:
|
(2)
|
где:
УПНС – удельный показатель налоговой стоимости, руб./м2;
УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./м2;
Ст – налоговая ставка, % к кадастровой стоимости.
Результаты исследований. Черноярский является посёлком, входящим в состав Ново-Осетинского сельского поселения Моздокского района РСО-Алания. Расположен в 25 км к юго-западу от районного центра – г. Моздок и в 120 км к северо-западу от республиканского центра – г. Владикавказ (рис. 1а). Земельно-кадастровым делением территории Моздокского района Ново-Осетинскому сельскому поселению присвоен кадастровый номер 15:01:19 (кадастровый блок), а пос. Черноярский, как кадастровому массиву, кадастровый номер 15:01:0701 (рис. 1б).
Рис. 1 – Посёлок Черноярский на спутниковом снимке (а) и Публичной кадастровой карте Росреестра (б)
В границах посёлка существует 14 кадастровых кварталов, из которых 28,5% не имеют относительно правильной геометрической формы, вследствие этого возникают земельные участки в установленных границах, пересекающих границы смежных земельных участков или иных кадастровых единиц (по Росреестру). В том числе при формировании земельных наделов появляются отклонения, выраженные в отсутствии смежных границ с соседними участками. Такие отклонения – причина существования в черте населенных пунктов неиспользуемых территорий, из которых невозможно сформировать самостоятельные земельные участки ввиду их незначительной площади, а также, зачастую, сложно перераспределить из-за ограничений в максимальной площади земель определенных видов разрешенного использования (согласно Правилам землепользования и застройки – ПЗЗ).
Пример нарушенных площадей, возникающих между земельными участками личного подсобного хозяйства в пос. Черноярский, представлен на рисунке 2:
Рис. 2 – Нарушенная площадь между участками в кварталах 010 (а), 002 (б) и 009 (в)
В ходе проведения исследований с использованием геопортала ПКК Росреестра, нами были подробно изучены картографические сведения о состоянии кадастровых единиц в массиве 0701. Выявлено, что в границах 5-ти кадастровых кварталов имеются нарушения, которые привели к образованию неиспользуемых площадей.
В кадастровом квартале 15:01:0701002 изучено нарушение между участками :2 и :21, совокупная нарушенная площадь составила 421 м2; в квартале 15:01:0701007 между участками :6 и :19 неиспользуемая территория не превышает 91 м2; в квартале 15:01:0701009 между участками :16, :12, :4, :20, :13 и :23 совокупно нарушено 1,6 тыс. м2 земельной площади, в квартале 15:01:0701010 между участками :13 и :7/2 не используется около 78 м2, в квартале 15:01:0701014 между участками :6 и :24 выведено из оборота 43 м2, и между наделами :161, :157, :6 и :26 около 260 м2 (совокупно не более 303 м2) (табл. 1).
Таблица 1 – Выявленные нарушения между участками личного подсобного хозяйства в 2022 году
№ |
Кадастровый квартал |
Нарушения между участками |
Нарушенная площадь, м2 |
Нарушено по кварталу, м2 |
1 |
15:01:0701002 |
:2 и :21 |
421 |
421 |
2 |
15:01:0701007 |
:6 и :19 |
91 |
91 |
3 |
15:01:0701009 |
:16, :12, :4, :20, :13 и :23 |
1669 |
1669 |
4 |
15:01:0701010 |
:13 и :7/2 |
78 |
78 |
5 |
15:01:0701014 |
:6 и :24 |
43 |
303 |
:161, :157, :6 и :26 |
260 |
6 |
Всего |
18 |
2562 |
2562 |
Всего в границах населенного пункта по 5-ти кадастровым кварталам выявлено более 2,5 тыс. м2 нарушенной площади между 18-тью земельными участками личного подсобного хозяйства.
Изучив решение Собрания представителей Ново-Осетинского сельского поселения Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания от 15 октября 2021 г. № 24 установили, что налоговая ставка в % к кадастровой стоимости составляет 0,2%.
Согласно сведениям ЦГКО по РСО-Алания в г. Владикавказ, удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков личного подсобного хозяйства в пос. Черноярский в 2022 году не превышает 204,68 руб./м2. Произведя расчеты с использованием формулы (1) мы подтвердили эти данные и установили, что кадастровая стоимость квадратного метра соответствует указанной величине в отчете оценщиков (331376,92 / 1619 = 204,68; 15:01:0701007:02). Совокупная кадастровая стоимость нарушенных земель составляет 524390,16 рублей.
Воспользовавшись формулой (2) определили налоговую стоимость нарушенной площади, которая составила 1048,78 рублей (524390,16 х 0,2% = 1048,78).
Заключение. В результате проведенного исследования было установлено, что в границах пос. Черноярский Ново-Осетинского сельского поселения Моздокского района РСО-Алания в 2022 году было выявлено 2,5 тыс. м2 нарушенной площади между 18-тью земельными участками личного подсобного хозяйства в границах 5-ти кадастровых кварталов. Экономическая стоимость нарушенных земель составляет 524,3 тыс. рублей, а налоговая – 1,04 тыс. руб./год (таковы потери местного бюджета от существования неиспользуемых земельных наделов между участками личного подсобного хозяйства, не имеющих смежной границы).
Библиографический список
1. Катаева, М. В. Земельный кадастр и мониторинг земель: учебно-методическое пособие. – Владикавказ: Горский государственный аграрный университет, 2021. – 48 с.
2. Рогова, Т. А. Оценка объектов недвижимости: Учебно-методическое пособие. – Владикавказ, 2020. – 44 с.
3. Булатов, О. В. Мониторинг объектов землеустройства как основной механизм охраны земель в РСО-Алания // Вестник: научных трудов молодых учёных, аспирантов, магистрантов и студентов ФГБОУ ВО «Горский государственный аграрный университет». – Владикавказ, 2018. – С. 149-151.
4. Пех, А. А. Изучение полноты сведений государственного кадастра недвижимости об объектах учета в селении Црау Алагирского района в 2022 году // Молодежь и наука: актуальные проблемы фундаментальных и прикладных исследований. – Комсомольск-на-Амуре, 2022. – С. 340-342.
5. Хугаева, Л. М. Оценка состояния пунктов государственной геодезической сети в РСО-Алания (на примере Правобережного района) // Региональные аспекты развития науки и образования в области архитектуры, строительства, землеустройства и кадастров в начале III тысячелетия. – Комсомольск-на-Амуре, 2022. – С. 292-295.
6. Хугаева, Л. М. Эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения в пригородном районе РСО-Алания // Инновационные технологии производства и переработки сельскохозяйственной продукции. – Владикавказ, 2021. – С. 67-69.
|