|
УДК 711.555.1
Перепланировка жилого квартала как механизм управления городскими территориями
Соврикова Е.М., доцент
Алтайский государственный аграрный университет, Россия
Актуальность управления городскими территориями состоит в том, чтобы наиболее эффективно использовать земельные участки, в связи с тем, что земельные ресурсы города ограничены, а население города растет. Для решения этих проблем необходимо рационально планировать использование городских территорий и застройку существующих кварталов. Точечная застройка и перепланировка кварталов даст возможность городу справиться с множеством задач, в том числе привлечь инвестиции, развить инфраструктуру территории.
Объектом исследования является квартал с кадастровым номером 22:63:010325, расположенный в г. Барнаул, Октябрьского района, Алтайского края.. Квартал ограничен переулками Осипова и Бийская и улица Рабочая. Основную часть территории занимает общеобразовательная школа, и индивидуальная жилая застройка, где 60% застройки территории является ветхой, поэтому необходимо перепланировка квартала.
Общая площадь квартала 5,8 га., население квартала-116 человека при существующей застройке, площадь самой застройки -2,3 га, из них площадь жилой застройки- 1,3 га.
Данный квартал является привлекательным так как расположен не слишком далеко от центра города, в районе с развитой инфраструктурой, со всеми необходимыми коммуникациями [2,3]. В квартале есть школа и детский сад, при том что жители данного квартала по возрасту при опросе и получении статистических данных колеблется от 32 до 87 лет.
При управлении городской территорией администрация рассматривает в первую очередь прибыль приносимую данной территорией в качестве имущественных налогов или привлечение инвесторов в развитие территории.
Средний уровень кадастровой стоимости за 1 м.кв. по объектам квартала составляет 840,8 руб. Исходя из этого, кадастровая стоимость индивидуальной жилой застройки квартала составит 1 650 910,8 руб., что является очень низким показателем.
Так как данный квартал можно отнести к группе разрешенного использования: «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки», З- (02). Можно произвести перепланировку квартала снеся часть ветхих домов с низкой ликвидностью, и на их месте возвести жилые дома малой этажности например таунхаусы дуплексы и коттеджи высота которых не превышает 2-3 этажей. А так же можно изменить вид разрешенного использования на земельные участки предназначение для размещения домов средней этажности жилой застройки или смешанной застройки Ж-(04) [1].
Сравнивая свои показатели с показателями плотности застройки участков территориальных зон, приведенных в приложении ГСП 42.1330.2016, можно сделать вывод, что в выбранном квартале необходима реконструкция, т.к по нормативно-правовому акту, коэффициент застройки должен быть от 0,4 до 0,6, в моем случае он равен 0,3 и тем самым снижает норму [4].
Что бы разгрузить территорию и сделать территорию более экономически выгодным городу, проведем мероприятия по перепланировке и реконструкции данной территории.
При реконструкции жилой застройки в границах квартала согласно проекта планировки необходимо произвести следующие мероприятия по благоустройству территории: [5]
-
организация дорожно-пешеходной сети
-
реконструкция существующих коммуникаций;
-
обустройство мест сбора мусора;
-
строительство систем освещения улиц и дворов;
-
устройство газонов, цветников, посадка деревьев.
Места для сбора мусора в местах общего пользования предполагает размещение урн, что играет важную роль в соблюдении санитарно-гигиенических требований и обеспечении эстетического вида территории общественного пользования. К уличным урнам для мусора предъявляются простые требования: удобство уборки мусора, лёгкость обслуживания, прочность, возможность подъезда грузового транспорта. Особый элемент благоустройства при градостроительном проектировании – это работы по его озеленению [2,6]. В случае данного проекта предлагается вблизи уличной сети высадить средне рослые деревья (береза, клен), вблизи дворовых территорий и вдоль фасадов домов разместить кустарники и хвойные деревья (сосна, лиственница, ель сибирская).
В целях усовершенствования выбранного квартала будет осуществлен снос двенадцати одноэтажных жилых домов. С возможностью переселить прописанных и проживающих в данных домах граждан в маневренный фонд на время строительства и дальнейшее предоставление квартир в новых домах или предоставление компенсации по рыночной цене конкретного жилого дома каждой семье.
На месте ветхого жилья разместить 3 таунхауса по 25 квартир в каждом или 3 среднеэтажных дома, с подземной парковкой и детской площадкой, также произвести озеленение территории. При реконструкции квартала население увеличится примерно в 5 раз и составит-300 человек, площадь застройки -2,4 га, площадь жилой застройки- 3,5 га.
Далее на рис. 1 представлен квартал с существующей застройкой сегодня, на рис. 2 представлен этот же квартал с проектируемыми для размещения в нем при перепланировке и реконструкции объектами жилой застройки.
Рис.1 - Существующий квартал 22:63:010325
Рис. 2 - Изменение в генеральном плане квартала 22:63:010325
Таким образом, реконструкция квартала по проекту перепланировки позволил увеличить кадастровую стоимость данной территории, если до проекта она составляет 1 650 910,8 рублей, то после составит 47 935 569 рублей. (при расчете увеличения до 6 тыс. руб. за 1 м.кв., 25 квартир в 3-х домах, со средней квадратурой от 92,3 до 121,7 м.кв.).
Квартал станет наиболее развитым, в нем появятся общественно-деловые объекты в проекте есть место для размещения магазина, кафе, кок отдельного здания, так же увеличится количество мест для проживания. Ппоказатель плотности застройки участков территориальных зон, приведенный в СНиП 42.1330.2016, увеличится и станет в пределах нормы 0,6.
Экономическая эффективность перепланировки квартала при управлении территории заключается в увеличении прибыли от использования городских территорий в виде налогов и инвестиций и информации, получаемой в процессе управления городскими территориями, а также в уменьшении срока окупаемости капитальных вложений так как часть коммуникаций существующей застройки есть их возведение не требуется.
Библиографический список
-
Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ: [Электронный ресурс]: принят Гос. Думой 22.12.2004, одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс» (Дата обращения 18.11.2022);
-
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ: [Электронный ресурс]: принят Гос. Думой 25.10.2001 (ред. от 30.04.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2022) Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс» (Дата обращения 18.11.2022);
-
Методические рекомендации по оформлению проекта планировки территории [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.ptamka.ru/- Заглавие с экрана (Дата обращения 18.11.2022);
-
Постановление Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 472 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края": [Электронный ресурс]:принят Краевой. Думой 23.11.2015, одобрен АКЗС 24.10.2015. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс» (Дата обращения 18.11.2022);
-
СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://docs.cntd.ru/document/456054209 -Заглавие с экрана (Дата обращения 10.12.2022);
-
СП 82.13330.2016 «СВОД ПРАВИЛ. БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИЙ. Актуализированная редакция СНиП III-10-75». Дата введения 2017-06-17. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://docs.cntd.ru/document/456054208 Заглавие с экрана (Дата обращения 10.12.2022).
| |