УДК 349.41

К проблеме способов исправления реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости

Колобаева Д.Д., студент

Научный руководитель: Самойленко Д.В., ст. преподаватель

Государственный университет по землеустройству, Россия

В работе рассмотрено содержание технических и реестровых ошибок Единого государственного реестра недвижимости. На основе обобщения положений нормативно-правовых актов и литературных источников выделены основные способы исправления реестровых ошибок и определены особенности их применения.

Возникновение ошибок в деятельности человека неизбежно. Неминуемо их наличие и в кадастровой или регистрационной деятельности над объектами недвижимого имущества. Практика показывает, что ошибок, содержащихся в кадастровых сведениях, достаточно много, и все они имеют разную природу возникновения[1]. Пожалуй, наибольшие негативные последствия для правообладателей земельных участков имеют ошибки в сведениях о кадастровой стоимости и описании местоположении границ земельных участков. Первые приводят к личным финансовым расходам при оплате налога, вторые создают препятствия для полноценного использования земельных участков, приводят к конфликтам и в целом оказывают негативное воздействие на социальный фон в обществе. На практике возникают разногласия и споры относительно обязанностей и способов исправления реестровых в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН). Представляется обоснованным с научной и практической точки зрения рассмотрения легальных способов исправления реестровых ошибок и выявления критериев их применения.

В Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации) выделены два вида ошибок в сведениях ЕГРН: технические и реестровые. К техническим отнесены ошибки, допущенные сотрудниками органа регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН и приведшие к несоответствию сведений в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых они вносились. В качестве примера приведены описка, опечатка, грамматические и арифметические ошибки. В рассматриваемом Законе не представлен исчерпывающий перечень признаков, характеризующих реестровые ошибки, указано лишь на то, что они воспроизведены в ЕГРН из документов, на основании которых сведений внесены в ЕГРН.

Необходимо отметить, что отсутствие перечня признаков, более полно характеризующих реестровые ошибки, приводит как к совершению противоправных деяний по внесению заведомо ложных сведений в ЕГРН под видом исправления реестровых ошибок [2], так и предъявлению необоснованных исков об исправлении ошибок [3].

Анализ нормативно-правовых актов и литературных источников позволяет выделить следующие способы исправления реестровых ошибок:

1. заявительный порядок;
2. исправление органом регистрации по собственной инициативе;
3. в процессе проведения комплексных кадастровых работ;
4. в судебном порядке.

Рассмотрим особенности применения данных способов исправления реестровых ошибок.

При заявительном порядке собственнику земельного участка либо его законному представителю необходимо обратиться в орган регистрации с заявлением об учете изменений. При этом частями 2 и 2.1 статьи 43 Закона о регистрации допускается возможность изготовления межевого плана, в котором одновременно содержатся сведения на уточняемый земельный участок и участок, в отношении которого исправляется реестровая ошибка. Обратиться в орган регистрации может правообладатель уточняемого земельного участка при наличии подписи правообладателя исправляемого участка в акте согласования границ. При таком способе как правило возникают финансовые затраты, связанные фактически с проведением повторных кадастровых работ. Нести дополнительные финансовые расходы отказываются, как правило, и лица, чьи права нарушает наличие реестровой ошибки в другом земельном участке, и правообладатели участков, в которых имеется ошибки.

Неверные сведения в межевом плане могут быть выявлены путем повторного обращения к кадастровому инженеру. Доказательства о наличии реестровой ошибки в сведениях ЕГРН подготавливаются специалистом и описываются в разделе «Заключение кадастрового инженера». В заключении необходимо подтвердить наличие ошибки в реестре, указать, в каких сведениях она находится, и подтвердить этот довод.

Наличие реестровых ошибок в местоположении границ земельного участка может также быть выявлено органом регистрации прав. В основном это такие ошибки, которые проявляются в виде пересечения границ учтённых в ЕГРН описаний местоположений земельных участков. Описание этой процедуры подробно изложено в приложении № 4 к Приказу Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядке изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки». В пункте 7.1 данного приказа имеется оговорка, что исправление ошибки по инициативе органа регистрации возможно только при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов. Как показывает практика, в органе регистрации такие документы и материалы, как правило, отсутствуют, и такой способ применяется крайне редко.

Эффективным способом исправления реестровой ошибки, является проведение комплексных кадастровых работ. Этот процесс подразумевает проведение кадастровых работ в массовом порядке. При таком подходе межевания земельных участков, будет исправлено большее количество реестровых ошибок. Результатом комплексных кадастровых работ, является карта – план территории. Документ передается заказчику работ. Для рассмотрения результатов и изъявления возражений, назначается согласительная комиссия. На ней исполнитель выносит на обсуждение выявившиеся реестровые ошибки.

Сам метод исправления ошибок отличен для разных случаев. Если границы учтенного земельного участка не совпадают с границами, указанными в проекте межевания территории, а его площадь отлична на величину более 10%, то после получения согласия собственника, проводится перераспределение земельного участка с землями, находящимися в муниципальной или государственной собственности.

Если же площадь ранее учтенного земельного участка отлична, от той, что указана в проекте межевания территории, на величину менее 10%, то после получения согласия собственника устанавливаются новые границы земельного участка, согласно утвержденному проекту межевания территории.

Таким образом, как справедливо отмечает Н.И. Бурмакина, многие проблемы, связанные с неполнотой, недостоверностью и неактуальностью геоинформационного ресурса ЕГРН, будут устранены [4].

Исправление реестровой ошибки в судебном порядке, «на данном этапе развития является наиболее действенным и эффективным способом защиты нарушенных прав, так как судебная система отличается самостоятельностью и независимостью по отношению другим ветвям власти» [5]. Однако необходимо признать, что данный способ является самым финансово затратным, поскольку требует, кроме привлечения юридической или адвокатской помощи, еще и оплату издержек, связанных с проведением специальных экспертных исследований. При рассмотрении споров о реестровых ошибках назначается судебная землеустроительная экспертиза [6]. Анализ практики рассмотрения судебных споров об исправлении реестровой ошибки показывает, что суд принимает решение об исправлении реестровой ошибки в основном на основании заключения эксперта. Предмет экспертизы в таких спорах совпадает с предметом исковых требований, и заключение эксперта, как правило, становится единственным основанием судебного решения. Фактически, как справедливо отмечает Г.Л. Землякова, происходит делегирование судом эксперту полномочий по рассмотрению спора о реестровой ошибке [7]. Таким образом, наиболее эффективный способ исправления реестровых ошибок в местоположении земельных участков находится в прямой зависимости от качества исследования, проведённого судебным экспертом-землеустроителем.

Подводя итоги, отметим, что право выбора способа исправления реестровой ошибки принадлежит в первую очередь правообладателю земельного участка, в котором содержится реестровая ошибка, а также данное право есть у правообладателя земельного участка, чьи интересы нарушаются наличием реестровой ошибки в другом участке. Рассмотренные особенности способов исправления реестровых ошибок позволят заинтересованным лицам объективизировать процесс исправления и выбрать оптимальный с учётом фактических обстоятельств.

Библиографический список:

1. Антропов, Д. В. Особенности выявления и устранения кадастровых ошибок в сведениях кадастра недвижимости / Д. В. Антропов, Д. И. Скачкова // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – № 1(172). – С. 15-20. – EDN VFZZSZ.
2. Лянной, Г. Г. Реестровая (кадастровая) ошибка как способ совершения мошеннических действий с земельными участками / Г. Г. Лянной, Е. И. Третьякова // Криминалистика: вчера, сегодня, завтра. – 2020. – № 1(13). – С. 85-93. – DOI 10.24411/2587-9820-2020-10011. – EDN XDTTOD.
3. Самойленко, Д. В. К проблеме разрешения судебным экспертом вопроса о наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков / Д. В. Самойленко // Вопросы российского и международного права. – 2020. – Т. 10. – № 3-1. – С. 197-203. – DOI 10.34670/AR.2020.93.3.015. – EDN CVJMIE.
4. Бурмакина, Н. И. О совершенствовании процедуры комплексных кадастровых работ / Н. И. Бурмакина // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2019. – № 12(219). – С. 7-12. – EDN NLYEFW.
5. Липски, С. А. Земельные правонарушения и земельные споры / С. А. Липски, В. В. Нахратов. – Москва : Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Государственный университет по землеустройству, 2014. – 161 с. – EDN UIDBRZ.
6. Салов, С. М. Цифровая фотография: использование в судебной землеустроительной экспертизе / С. М. Салов // Аграрное и земельное право. – 2019. – № 4(172). – С. 113-117. – EDN KMUTER.
7. Землякова, Г. Л. Устранение реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков в судебном порядке: процессуальные вопросы / Г. Л. Землякова // Хозяйство и право. – 2019. – № 11(514). – С. 85-95. – EDN SYFBMG.
8. О видовом делении судебной землеустроительной экспертизы / Д. В. Антропов [и др.] // Московский экономический журнал. – 2022. – Т. 7. – № 6. – DOI 10.55186/2413046X_2022_7_6_339. – EDN GZNOIU.

1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ
    
11. Современные технологии в профессиональном образовании