В онлайне: 3 (гостей - 3, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.7, 332.64

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения в целях оспаривания кадастровой стоимости

 

Шафеева Э.И., доцент, Валеева Л.С., студентка, Ахметгареева Э.Р., студентка

Башкирский государственный аграрный университет, Россия

 

Рассмотрен конкретный пример оценки рыночной стоимости нежилого помещения для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Также рассмотрены предложения по решению проблемы неправильной оценки недвижимости в целом.

 

Введение. Недвижимость занимает особое место в нашей жизни, а граждане могут иметь в частной собственности недвижимое имущество.

Кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения, а также для других целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации [7].

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости могут выступать недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его характеристик.

Перед началом процесса обжалования заявитель должен самостоятельно собрать пакет необходимых документов и с участием специалистов в сфере оценки недвижимого имущества рассчитать рыночную стоимости нежилого помещения на дату определения его кадастровой стоимости [8].

В своей работе магистранты ФГБОУ ВО «Донской государственный технический университет» отмечают, что заявители сами могут выбрать оценщика и обсудить с ним все тонкости и детали оценки. Минус состоит в том, что данные действия будут осуществлены до подачи иска – а значит при его удовлетворении расходы на оценку не смогут быть взысканы как судебные издержки. [9].

Цель. Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010708:934, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский, ул. Минигали Губайдуллина, для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Материал и методика исследования.

Государственная кадастровая оценка регулируется Федеральным законом от 03.07.2016 г. No237 «О государственной кадастровой оценке» [2].

Основными нормативно-правовыми актами, регламентирующими оценочную деятельность, являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 и Федеральные стандарты оценки [3].

Согласно определению, из учебника «оценка организации (предприятия, бизнеса)»: «Оценка – систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов собственности (бизнеса) и оценки его на основе действующего законодательства и стандартов.» [10].

Цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид стоимости указывается в задании на оценку в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки [5].

Конечным документом, формируемым по результатам определения стоимости оцениваемого объекта, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет не должен допускать разночтений или вводить

в заблуждение [3].

В отчете об оценке в обязательном порядке должны быть отображены: дата составления отчета и его номер [6].

Существуют три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: сравнительный, доходный и затратный подход [4].

Результаты исследования. Объект оценки – нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010708:934; общей площадью 1056,5 кв.м.; адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский, ул. Минигали Губайдуллина.

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта было принято решение об использовании сравнительного подхода для определения рыночной стоимости, так как на рынке недвижимости имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже нежилых помещений, сопоставимых с объектом оценки.

Описание объектов-аналогов коммерческого назначения (г. Уфа) представлено в таблице 1.

 

Таблица 1  - Описание объектов аналогов

 

Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Адрес Республика Башкортостан, г. Уфа, Дуванский бульвар, 23 Республика Башкортостан, г. Уфа, Революционная улица, 18/20 Республика Башкортостан, г. Уфа, Молодёжный бульвар, 6/1
Инженерные коммуникации Отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение Отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение Отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение
Стоимость предложения, руб. 4 000 000 5 350 000 2 999 099
Площадь, кв.м. 342,70 356,00 368,00
Цена 1 кв.м общ.пл., руб. 11 672 15 028 8 150
Источник информации Архив www.avito.io тел. 89191528*** Архив www.avito.io тел. 89378593*** Архив www.avito.io тел. 89374848***
 

 

Далее были внесены последовательные поправки для достижения объектов-аналогов сопоставимости с оцениваемым помещением.

Расчет рыночной стоимости представлен в таблице 2.

 

Таблица 2  - Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

 

Элементы сравнения, ед. изм. Объект оценки Расчет рыночной стоимости
Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3
Адрес Уфа, Минигали Губайдуллина ул, Уфа, Дуванский бульвар, 23 Уфа, Революционная улица, 18/20 Уфа, Молодёжный бульвар, 6/1
Цена предложения, руб. 4 000 000 5 350 000 2 999 099
Цена за 1 кв. м, руб. 11 672 15 028 8 150
Уторговывание -15,0% -15,0% -15,0%
Скорректированная стоимость 9 921 12 774 6 927
Площадь, кв. м 1 056,50 342,70 -5,5% 356,00 -5,3% 368,00 -5,1%
Передаваемые права Право собственности Право собственности 0,0% Право собственности 0,0% Право собственности 0,0%
Местоположение/район города Спальный район Спальный район 0,0% Центр -27,3% Спальный район 0,0%
Техническое состояние помещений Хорошее Хорошее 0,0% Хорошее 0,0% Хорошее 0,0%
Красная линия на "красной" линии не на "красной" линии 15,0% на "красной" линии 0,0% не на "красной" линии 15,0%
Инженерные коммуникации Проведены Проведены 0,0% Проведены 0,0% Проведены 0,0%
Наличие других (элементов), влияющих на стоимость не выявлено не выявлено 0,0% не выявлено 0,0% срочная продажа 20,0%
Общая процентная поправка -5,5% -47,6% 14,9%
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб. 11 030 7 875 9 364
Весовые коэффициенты 0.3462 0.3462 0.3076
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб. 9 425
Стоимость объекта (с учетом НДС), руб. 9 957 513

 

Существуют 2 способа оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости: (рисунок 1).

 

 

   Рис. 1 - Порядок оспаривания кадастровой стоимости

 

Вывод. Согласно выписке, из ЕГРН кадастровая стоимость до оспаривания составляет 52 182 574,04 рублей (рисунок 2). Рыночная стоимость согласно отчету независимого оценщика – 9 957 513 рублей. Таким образом сумма завышения кадастровой стоимости составляет 42 225 061 рублей.  С помощью налогового калькулятора (www.nalog.ru), рассчитаем налог на нежилое помещение c кадастровым номером 02:55:010708:934

- до оспаривания – 1 043 651 рублей в год;

- после оспаривания – 33 192 рублей в год.

 

 

Рис. 2 – Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 02:55:010708:934

 

После всей проделанной работы мы сделали вывод, что кадастровая стоимость была завышена в 5 раз. Наши предложения по решению этой проблемы – более тесное взаимодействие с собственниками объектов недвижимости в процессе проведения государственной кадастровой оценке и другая группировка отдельных групп объектов недвижимого имущества.

 

Библиографический список

  1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: [принята 12 декабря 1993 года]: (редакция 14.03.2020 N 1-ФКЗ) // СПС «Консультант Плюс».
  2. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ [Электронный ресурс]: принят Государственной Думой 22 июня 2016 г.: одобрен Советом Федерации 29 июня 2016г.: (последняя редакция). Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
  3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ [Электронный ресурс]: принят Государственной Думой 16 июля 1998 г.: одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.: (последняя версия). Доступ из системы «Консультант Плюс».
  4. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1»: приказ Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
  5. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: приказ Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
  6. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: приказ Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
  7. Оценка кадастровой стоимости, [Электронный ресурс]: - Режим доступа: https://stroim-domik.org/.
  8. Оценочная компания SRG, [Электронный ресурс]: - Режим доступа: https://www.srgroup.ru/.
  9. Мамчиц А.Е., Халунина Е.А., Юхина Ю.А. Снижение кадастровой стоимости: идем в суд. 2017 г. [Электронный ресурс]: - Режим доступа: https://elibrary.ru/.
  10. Асаул, А. Н. Оценка организации (предприятия, бизнеса): учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. – 476 с

 


 

Разделы конференции »

  1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ
  11. Современные технологии в профессиональном образовании