 |  | |
 УДК 349.414 Особенности и проблемы утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории
Слипец А.А., доцент, Соколова Л.А., доцент Калужский филиал Российского государственного аграрного университета - МСХА имени К.А.Тимирязева, Россия
Проанализированы основные вопросы, связанные с особенностью и проблемами (отказами) утверждения схем расположения и перераспределения земельных участков органами местного самоуправления
В соответствии с земельным законодательством действенным механизмом образования земельного участка является процедура подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее по тексту – Схема на КПТ или Схема). Сама процедура подготовки Схемы на КПТ регламентирована нормами Приказа Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 г. № 762 [2] и в целом по своей структуре, содержанию и оформлению не должна иметь отличий вне зависимости от организации (исполнителей), которые подготовили данный документ для заказчика. Однако, в связи с тем, что упомянутый выше приказ не имеет в качестве примера (шаблона) визуальную интерпретацию указанных норм, особенно в части графической информации, зачастую исполнители трактуют и воплощают на Схеме картографический материал в меру своего пониманию. Следует заметить, что органы исполнительной власти уполномоченные на утверждения Схемы, в зависимости от муниципального образования (на примере муниципальных районов Калужской области) "сформировали" свое внутреннее понимание в каком виде исполнитель должен оформлять (представить) графическую информацию на Схеме. В данном контексте не идет речь об отображении "красных линий" и иной общедоступной графической информации картографической основы государственного кадастра недвижимости. Основное отличие сводится использования на Схеме картографической основы ("подложки"). Так, например, рад муниципалитетов Калужской области принимает на утверждение Схемы без картографической основы, т.е. по факту графическая информация представлена только границами кадастрового деления. В некоторых случаях картографической основы в виде космических снимков недостаточно и требуется дополнительно отображение испрашиваемого земельного участка на генеральном плане муниципального образования. В гор. Калуга при подаче заявления на утверждение Схемы в орган исполнительной власти, заинтересованное лицо представляет схему с подписью и печатью организации или кадастрового инженера выполнившей ее, а также прикладывается электронный носитель в виде CD-диска с координатами характерных точек в местной (городской) системе координат. Указанные особенности, в части оформления, носят формализованный характер и лишь разово потребуют, так сказать, внимания исполнителя. Отметим, что по своей особенности Схемы могут быть подготовлены с целью образования земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности (целиком) и схемы перераспределения земельного участка с землями государственной или муниципальной собственности. Указанный выше приказ Минэкономразвития не вводит отличий как в структуре подготовки, так и утверждения упомянутых выше Схем. При этом, в связи с особенностями дальнейшего выкупа земельных участков, т.е. наличие или отсутствия аукциона, предпочтительней оказывается процедура подготовки Схемы перераспределения, так как она позволяет законным способом, за меньшую стоимость увеличить площадь своего земельного участка [3]. В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса РФ [1] (далее по тексту – ЗК РФ) представление земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности, свободных от прав третьих лиц, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления в пределах их компетенции с учетом Правил землепользования и застройки и Генерального плана муниципального образования. По истечении регламентированного срока государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления (далее по тексту – органы МСУ) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного решения или решение об отказе в утверждении схемы. Основания для отказа в утверждении схемы перечислены в ч. 16 ст. 11.10 ЗК РФ. Одним из оснований отказа, является частичное или полное совпадение местоположения образуемого земельного участка с местоположением иного земельного участка, образование которого предусматривается ранее принятым решением об утверждении Схемы на КПТ. Проблема здесь заключается в том, что информация о принятии решения об утверждении схемы (соответственно и информация о местоположении земельного участка), на данный момент, не является общедоступной. Заинтересованное лицо на этапе формирования схемы не имеет возможности узнать о наличии такого решения. В то же время, предварительное согласование схемы расположения земельного участка на КПТ действующим законодательством не предусмотрено. Похожая проблема наблюдается и по основаниям для отказа, связанным с утвержденным ранее проектом планировки и межевании территории. В утверждении схемы будет отказано, если Схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, или же если земельный участок, образование которого предусмотрено схемой расположения, расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания. Документация по планировке территории, в том числе проекты планировки и проекты межевания территории, должна быть размещена на официальном сайте органом МСУ. За исключением некоторых муниципальных образований, которые размещают только решения об утверждении проектов планировки и межевания территории. Вычленить из большого перечня тот документ, который может иметь отношение к местоположению образуемого земельного участка только лишь по наименованию – задача не из простых. Зачастую же, документация, размещенная на сайтах органов МСУ, не содержит ни координат образуемых земельных участков, ни местоположения границ территории межевания. Да и при наличии координат определить по ним что-то обычному правообладателю земельного участка довольно сложно. Наиболее обширное "поле" для отказа в утверждении Схемы являются требования к образуемым и измененным земельным участкам. Органы МСУ при отказе в утверждении Схемы обязаны сослаться на соответствующие нормы ЗК РФ, в противном случает отказ не будет иметь юридической силы. Наиболее часто встречающееся основание – это изломанность границ образуемого земельного участка. Законодательством РФ никак не закреплено определение «изломанности границ». Этим часто пользуются органы исполнительной власти, которые могут включать в это понятие любое отклонение конфигурации образуемого земельного участка от правильной четырехугольной формы. Данное обстоятельство, по сути, дает органом МСУ право выносить, при необходимости, решения об отказе в утверждении схем расположения практически в 100% случаев. Интересной особенностью, в части практического применения органами МСУ, является норма, связанная с пересечением границ территориальных зон. Действующее земельное законодательство (п. 7, ст. 11.9 ЗК РФ) не допускает образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств и лесопарков. Проблемой в данном случае является и тот факт, что органы МСУ в официальном отказе в утверждение Схемы могут ссылаться на эту норму даже в том случае если охранная зона (например зона сетей инженерно-технического обеспечения – водопровод, канализация и ЛЭП) не внесена в Единый государственный реестр недвижимости, но по факту по информации имеющейся в органах исполнительной власти инженерно-технические сети имеются. В ряде случаев органы МСУ рекомендуют после получения отказа по вышеуказанным основаниям подготовить собственнику топографический план с наземными и подземными коммуникациями и печатью режимно-секретного отдела и повторно подать на утверждение Схему. Образование земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности или перераспределение земельного участка с землями государственной или муниципальной собственности, с одной стороны, позволяют исправить недостатки конфигурации земельного участка, но с другой – не лишены проблем, которые часто возникают уже на этапе утверждения схемы расположения государственным органом исполнительной власти или местного самоуправления из-за пробелов в действующем законодательстве (например с изломанностью границ) или же из-за недостаточной доступности и полноты информации. В настоящее время органы исполнительной власти предпринимают действия, направленные на повышение степени открытости информации, касающейся территориального планирования, однако этот процесс далек от завершения.
Библиографический список
| ||
 |  |
