В онлайне: 6 (гостей - 6, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.871     

Планирование деятельности в сфере управления недвижимостью

Пысова П.А., магистрант, Шутова А.П., магистрант, Сбродова Н.В., ст. преподаватель

Уральский государственный экономический университет, Россия

 

Представлены ключевые моменты бизнес-планирования деятельности в сфере управления недвижимостью. Представлены конкурентные преимущества, финансовые параметры и риски создания товарищества собственников недвижимости в многоквартирном доме в г. Екатеринбурге.

 

Планирование является важным и необходимым условием для успешного экономического развития хозяйствующего субъекта. Бизнес-планирование – это один из главных инструментов грамотной организации коммерческой деятельности.

Бизнес-план – «это аналитический документ, предназначенный для планирования предпринимательской деятельности и содержащий все основные аспекты будущей деятельности предприятия, анализ всех проблем, с которыми оно может столкнуться, а также способы решения этих проблем». Отметим, что под бизнес-планом хозяйствующего субъекта сферы управления недвижимостью понимается документ, предназначенный для планирования предпринимательской деятельности в сфере управления объектами недвижимости.

Авторами был составлен бизнес-план организации ТСН в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бабушкина, д. 22 (рис. 1).

 

Рис.1 – Жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бабушкина 22, фотография 2021 г.

Основными характеристиками рассматриваемого объекта недвижимости являются: год постройки – 1957 г.; количество этажей – 5 ед.; жилых помещений – 64 ед.; детская площадка – есть; кадастровый номер – 66:41:0108099:5; управление домом осуществляет управляющая компания ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга».

Управление домом УК «ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга» вызывает у собственников помещений много претензий. При общении с представителями управляющей компании собственники не раз сталкивались с проблемами игнорирования их обращений, фальсификации результатов общих собраний, растраты денежных средств собственников и некачественного исполнения работ по обслуживанию. Стоит отметить, что данная управляющая компания в рейтинге портала «Реформа ЖКХ» набрала всего 39 баллов из 100, отсюда можно сделать вывод, что мнения собственников о качестве обслуживания является объективным.

Решением может стать уход от управляющей компании и создание ТСН, которое будет обслуживать только данный дом, либо несколько рядом стоящих. Для определения конкурентных преимуществ планируемого ТСН перед УК «ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга» сравним две формы управления многоквартирным домом (табл. 1).

 

Таблица 1 - Сравнительная характеристика УК «ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга»

и планируемого ТСН «Бабушкина, 22»

 

Переход из управляющей компании в ТСН для жильцов данного дома является способом эффективного управления многоквартирным домом, в котором они проживают. Основной целью управляющей компании является извлечение прибыли, исходя из этого и выстраивается работа при управлении домом. ТСН – это некоммерческая организация, при выстраивании своей работы она ориентируется на конечный результат, который удовлетворил бы большинство собственников, а не на сумму извлечённой прибыли.

При создании ТСН жильцам под силу самостоятельно проводить эффективную, оперативную и прозрачную деятельность со своими объектами, что позволяет избежать большинства необоснованных расходов, контролировать текущие издержки и выбирать наилучшее качество коммунальных и иных услуг.

Продвижение идеи создания товарищества собственников недвижимости среди жильцов дома необходимо проводить на общем собрании и через общение инициативной группы дома с жильцами. В инициативную группу будут входить члены Совета дома в числе пяти человек. Члены Совета дома пользуются уважением среди жильцов. Их силами на территории дома было установлено видеонаблюдение, сделаны тротуары для пешеходов, обустроена детская площадка, высажены саженцы деревьев и произведено ограждение территории по периметру участка.

Авторами был составлен перечень рисков. На основе его анализа были отобраны риски с вероятностью более 50%, а также предложены мероприятия их страхования и минимизации (табл. 2).

 

Таблица 2 – Мероприятия по страхованию и минимизации для рисков с вероятностью больше 50%

 

Для определения целесообразности создания ТСН «Бабушкина 22» определим совокупные годовые расходы и доходы.

Совокупные годовые расходы состоят из статей:

  • Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома – 939 852 рублей;
  • Административно-управленческие расходы – 1 337 235,23 рублей.

Таким образом, годовые расходы ТСН «Бабушкина 22» на управление жилым домом составят 2 277 087,23 руб.

Далее определим предполагаемые доходы ТСН «Бабушкина 22».

Доходы ТСН будут состоять из:

  • Взносов жильцов на содержание и ремонт общего имущества и управление МКД;
  • Взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД;
  • Взносов жильцов для формирования резервного фонда ТСН;
  • Доходов от сдачи в аренду нежилого помещения на цокольном этаже и двух подвальных помещений дома;
  • Доходов от операторов связи.

Доходы ТСН «Бабушкина 22» от взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД составляют:

1. За месяц:

4105,7 х 10,11 = 41 508,6 руб.;

2. За год:

41508,6 х 12 = 498 103,5 руб.

За сдачу в аренду нежилого помещения на цокольном этаже компании «Подшипник 66» дом ежегодно получает 290 000 руб. Также планируется сдать в аренду подвальные помещения подъездов № 4 и № 5 для склада цветочного магазина, за это дом получит доход в размере 580 000 руб. в год. От операторов связи в год ожидаемый доход составит 46 575 руб.

Следовательно, доход ТСН «Бабушкина 22» от взносов жильцов на содержание и ремонт общего имущества, и управление МКД должен составлять:

1. За год:

2 277 087,23 – 498 103,5 – 870 000 – 46 575 = 862 226,73руб.;

2. За месяц:

862 226,73: 12 = 71 852,2 руб.

3. Ставка взносов на содержание жилья с 1 кв. м будет составлять:

71 852,2/4105,70 = 17,5 руб.

С учетом задержек платы со стороны жильцов, целесообразно создание резервного фонда для непредвиденных расходов ТСН и установление ставки платы в районе 3 руб. за кв. м жилья, таким образом за год сформируется сумма равная 147 805,2 руб.

На данный момент размер ставки за содержание жилья при управлении домом управляющей компанией «УК ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга» составляет 21,49 руб., при создании ТСН данная ставка будет составлять 17,5 руб., то есть можно сделать вывод, что создание ТСН для дома на Бабушкина 22 является выгодным и целесообразным.

 

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 № 188-ФЗ (по состоянию от 24.04.2020) – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354 (ред. от 29.06.2020) – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

4. Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области на 2021 - 2023 годы [Электронный ресурс]: Постановление Правительства Свердловской области от 20.08.2020 N556-ПП – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

5. Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме [Электронный ресурс]: Постановление Администрации города Екатеринбурга № 2602 от 18.12.2020 – Режим доступа: https://екатеринбург.рф

6. Бизнес-планирование [Текст]: учеб. пособие / В.А.Богомолова, Н.М. Белоусова, О.В. Кублашвили, Р.Ю. Ролдугина ; Моск. гос. ун-т печати им. Ивана Федорова. — М.: МГУП им. Ивана Федорова, 2014

7. Котляров, М. А.  Экономика недвижимости: учебник и практикум для вузов [Текст]: / М. А. Котляров. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2020.

8. Аналитический центр недвижимости «Инграфикон» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ingraficon.ru

9. Официальный сайт общественного инициативного проекта по раскрытию информации о деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья «МинЖКХ.РУ»: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://mingkh.ru

10. Государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.reformagkh.ru/



30.12.21 09:22 | Кулешова В.И. (гость)
Какие этапы включает планирование работы на рынке недвижимости?

Все комментарии (1)

 

Разделы конференции »

  1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ
  11. Современные технологии в профессиональном образовании