 |  | |
 УДК 332.62 Проблемы оценки рыночной стоимости жилых помещений
Яльчик И.И., студент Научный руководитель: Титовец А.Ю., ст. преподаватель Уральский государственный экономический университет, Россия
Рассмотрены основные проблемы в оценке рыночной стоимости жилых помещений. Представлены характеристики и описание каждой проблемы.
Оценочная деятельность в РФ в последние годы набирает обороты, вопросы касающиеся оценки объектов недвижимости обсуждаются органами власти, бизнесом и населением, а также теоретические и практические дискуссии ведутся в научных кругах. На первый план выходят вопросы, связанные с профессиональными компетенциями оценщиков, кадастровой стоимостью объектов и проблемами в области массовой оценки объектов недвижимости. К таким массовым объектам недвижимости, в первую очередь, необходимо относить жилые помещения. Жилые помещения - это изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан [1]. Под оценкой необходимо понимать профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной стоимости [2]. Соответственно, под оценкой жилых помещений необходимо понимать профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов – жилых помещений их стоимостей. Несмотря на то, что оценочная деятельность регламентируется рядом НПА (Федеральный закон N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приказы Минэкономразвития, утверждающие федеральные стандарты оценки в РФ и т.д.), которые в последние годы активно актуализируются, в данной сфере остаётся ряд проблем, которые пока не решены. То есть, как и в любой профессиональной деятельности, в оценочной деятельности, выделяется ряд проблем, которые могут усложнить процесс проведения оценки, или поставить под сомнение полученные результаты. В рамках исследования можно определить следующие проблемы: - уровень профессионализма оценщика; - искаженная информация на существующем рынке; - достоверность проведенных сделок по объектам; - нехватка или отсутствие необходимой информации для целей оценки; - сложности применения методик в различных ситуациях И одна из ключевых проблем в оценочной деятельности - это профессионализм оценщика. Так как для проведения грамотной оценки и формирования достоверной стоимости объекта, специалист обязан знать все методики, требования, порядок и процедуру оценки, а также обладать навыками сбора, анализа и интерпретации экономической информации о развитии страны, региона, муниципального образования (локация объекта оценки), обладать навыками прогнозирования, разбираться в экономических взаимосвязях и уметь исследовать, обобщать информацию о ситуации на рынке недвижимости и определять перспективы развития и направления изменения. Как правило, стоимость оценочных услуг высококвалифицированных кадров может быть выше среднерыночной, в силу чего заказчик работ может обратиться к более дешевой и менее профессиональной альтернативе. Подобные ситуация имеют свои последствия: при неточности определения стоимости происходит искажение информации в рамках рынка недвижимости, что может послужить необъективно понижающим, либо повышающим фактором определения стоимости объекта при проведении оценочных работ иными субъектами оценочной деятельности, а также увеличить сроки экспозиции объекта на существующем рынке. Искажение информации на рынке недвижимости может происходить не только за счет фактора квалификации и опытности оценщика, имеют место и другие обстоятельства, которые могут происходить в рамках рынка недвижимости, а именно – достоверность данных по уже проведенным сделкам по объектам недвижимого имущества: - Занижение цены объекта по договору купли-продажи: занижение проводится для целей снижения налогооблагаемой базы при действиях по отчуждению объекта недвижимого имущества. - Завышение цены объекта по договору. Профессиональные субъекты рынка недвижимости должны быть осведомлены о существование возможного завышения стоимости объекта. Данная процедура, как правило, происходит для целей получения одобрения по ипотечному кредитованию в банках при отсутствии у стороны покупателей первоначального взноса по условиям ипотечного кредитования. Маловероятно, что низко профессиональный субъект оценочной деятельности при проведении работ по определению стоимости сможет заметить данные факторы в силу отсутствия знаний по стоимостям объектов. Нехватка, отсутствие или противоречивость существующей информации также является одной из остро стоящих проблем в сфере оценочной деятельности. В районах с наличием фактора пассивного рынка недвижимости складывается проблемная ситуация по определению стоимости объекта в силу недостаточной информации по проданным объектам, отсутствию существующих или ранее проданных объектов, аналогичных объекту оценки на рынке за данный период. Следствием чего становится то, что профессиональный субъект оценочной деятельности – оценщик вынужден делать субъективные заключения, основываясь только на личном опыте, что противоречит системе оценочной деятельности [5]. Также, на проблему отсутствия информации по сделкам в Российской Федерации влияет тот факт, что на данный момент не существует законодательной базы, обязывающей публиковать информацию по совершенным сделкам с недвижимостью. В практике оценочной деятельности используется три обязательных подхода по определению стоимости: затратный, сравнительный, доходный. В случае невозможности определения стоимости одним из перечисленных подходов, необходимо написать аргументированный отказ от использования данного подхода. Злоупотребление данной возможностью субъектами оценочной деятельности низкой и средней квалификации приводит к искажению итогового результата – стоимости объекта недвижимого имущества. В сравнительном подходе отсутствие единой базы рыночной стоимости объектов недвижимости по сделкам купли-продажи приводит к самостоятельному изучению оценщиком рынка недвижимости, что формирует субъективную интерпретацию ситуации на рынке недвижимости. При таких условиях возможны неточности или преднамеренные искажения в итоговой стоимости оцениваемого объекта. По мнению автора, критической проблемой при использовании доходного подхода является недостоверность, разорванность представляемых на рынке недвижимости ставок арендной платы. Собственники, как правило, устанавливают стоимость аренды необоснованно завышенную, пытаясь получить наибольшую выгоду от сдаваемого в найм объекта, или наоборот, сильно заниженную для уменьшения налогооблагаемой базы от доходов с объекта. Результатом является необъективность стоимости объекта недвижимого имущества, полученная путем расчетов доходным подходом [4]. Исходя из всего вышеперечисленного необходимо заключить, что оценочная система недвижимого имущества в Российской Федерации в общей сложности функционирует, но нуждается в ряде доработок и совершенствований.
Библиографический список
| ||
 |  |
