 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.85 Исследование рынка вторичного жилья Самарской области
Лукманов Н.А., студент Научный руководитель: Антипин, И.А., доцент Уральский государственный экономический университет, Россия.
Проведен анализ текущей ситуации на рынке вторичной недвижимости Самарской области, а также факторов, влияющие на его развитие.
По мнению Тарасевича Е.И., рынок недвижимости представляет собой систему организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость. По мнению Фридмана Дж. и Ордуэй Н., рынок жилой недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность на жилую недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. По мнению Волкова Д.Л., рынок недвижимости – это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех операций с ней. Анализ рынка жилой недвижимости необходим, так как рынок жилья близок к каждому жителю страны и от его функционирования зависит жизнедеятельность и в целом благосостояние всех слоев населения каждой страны. Рынок жилой недвижимости находится в постоянном движении, то есть, ситуация на рынке жилья может изменяться с каждым месяцем, и при этом жилая недвижимость является одним из самых надежных способов сохранения капитала и его увеличения. Необходим постоянный и достоверный мониторинг и анализ рынка жилой недвижимости для того, чтобы все его субъекты могли принимать эффективные решения. К факторам регионального уровня, которые влияют на функционирование и развития рынка жилой недвижимости, относят: - Экономико-географическое положение субъекта; - Состояние регионального рынка первичной и вторичной недвижимости; - Региональная характеристика состава, динамика и доходность населения; - Состояние инфраструктуры рынка недвижимости региона; - Природно-климатические и экологические условия региона [4]. Далее перейдем непосредственно к анализу рынка вторичной жилой недвижимости Самарской области. Начнем с анализа влияющих факторов (таблица 1).
Таблица 1 – Факторы, влияющие на развитие вторичного рынка жилья Самарской области
В Самарской области за исследуемый период наблюдается постоянная убыль населения, хоть и невысокими темпами (0,06% в среднем). Стоит отметить, что численность городского населения постоянно снижается, а сельское население возрастает. При этом, Самарская область - высокоурбанизированный регион, доля городское населения составляет около 80%. Ежегодная убыль численности населения региона обуславливается повышающимися темпами естественной убыли населения, которые не компенсируются за счет сальдо миграции. Уровень безработицы в Самарской области характеризуется определенными флуктуациями, однако, за исследуемый период времени его значения вполне приемлемы (от 3,4% до 4,2%). Еще одним важным фактором, влияющим на развитие рынка жилья, является и объем ввода жилья в эксплуатацию на территории региона. Показатели ввода жилья в эксплуатацию в Самарской области показывают отрицательную динамику в период с 2015 по 2019 год. При этом, нельзя не отметить, что большинство введенных в эксплуатацию жилых домов являются индивидуальными – в Самарской области по итогам 3 кварталов 2020 года 74,6% от всего введенного жилья было индивидуальным. К примеру, в Свердловской области по итогам 2019 года процент индивидуальных жилых домов в составе всего введенного в эксплуатацию жилья составил всего 40,1%. Поэтому следует предположить, что в сфере строительства многоквартирного жилья в Самарской области наблюдается некий спад, обусловленный низкой долей многоквартирного жилья в общем объеме строительства жилья. Зафиксирован ежегодный рост среднемесячной начисленной заработной платы населения, однако это не говорит об увеличении располагаемых доходов населения, так как это происходило после экономического кризиса в РФ в 2014 году, и реальная заработная плата населения к 2018 году не достигла показателя 2014 года. Вместе с тем, уровень среднемесячной заработной платы населения ниже среднероссийского. Инвестиции в основной капитал Самарской области также характеризуются неоднозначными, зачастую отрицательными процессами. В 2019 году инвестиции в основной капитал были меньше на 17%, чем в 2014 году. Значения данного показателя на данном промежутке времени говорят о сокращающейся привлекательности региона для инвесторов. Далее оценим непосредственно текущее состояние рынка вторичного жилья в регионе. Одним из важнейших показателей рынка жилья является стоимость квадратного метра. В целом по Самарской области средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья по состоянию на октябрь 2020 года составляет 48737 рублей за м2, что ниже среднероссийских цен по данным Domofond на 5 700 рублей. Однако стоит отметить, что основу стоимости жилья в Самарской области составляет административный центр области – город Самара, где средняя стоимость жилья составляет 61505 рублей за квадратный метр. В остальных городах области цены на жилье значительно ниже – в диапазоне от 40 до 50 тысяч рублей за квадратный метр находится лишь второй по численности населения город Тольятти, где цена составляет 42030 рублей, и город Кинель, где цена жилья составляет 40073 рубля. В диапазоне от 30 до 40 тысяч рублей находится 3 города области, а в интервале от 20 до 30 тысяч рублей находится 4 города (рисунок 1).
Рис. 1 – Средняя стоимость вторичного жилья в Самарской области, руб/м2
Далее рассмотрим структуру предложения вторичной недвижимости по городам Самарской области (рисунок 2).
Рис. 2 – Структура предложений рынке вторичного жилья Самарской области по городским округам, ед.
По данным за сентябрь 2020 года, в Самарской области было представлено 12894 предложения на рынке вторичного жилья. При этом, основу числа предложений составляют крупнейшие города области – Самара и Тольятти – 5826 и 4134 предложений соответственно. В других городах количество предложений составляет не более 1000, и в 6 городах – менее 500 единиц. По предложению рынок вторичной недвижимости Самарской области весьма невелик. В Самарской области найдено 12894 уникальных предложения, а, например, в городе Екатеринбурге на одном ресурсе ЦИАН найдено 10830 уникальных предложений на вторичном рынке, что составляет 84% от всего предложения Самарской области. Необходимо также рассмотреть и соответствие спроса и предложения на рынке вторичного жилья по количеству комнат (рисунок 3).
Рис. 3 – Структура спроса и предложения по количеству комнат, %
На рынке вторичного жилья Самарской области наблюдается несоответствие спроса и предложения по количеству комнат. В то время, как наибольший спрос имеется на одно- и двухкомнатные квартиры и наименьший – на трехкомнатные квартиры, предложение на трехкомнатные квартиры составляет около трети всего предложения, что больше спроса на 11%, а спрос на одно- и двухкомнатные квартиры не удовлетворяется – предложение меньше спроса на 4 и 6% соответственно. Наконец, рассмотрим соотношение вторичной и первичной недвижимости на рынке жилья в городах Самарской области, чтобы оценить, насколько популярно новое строительство (рисунок 4), так как если не появляется нового предложения, то и рынок вторичного жилья со временем перестает развиваться и стагнирует.
Рис. 4 – Структура предложений по рынку вторичной и первичной жилой недвижимости в городах Самарской области, %
В Самарской области доминирует рынок вторичного жилья. В 7 городах из 10 в структуре предложения рынок первичного жилья составляет менее 5%. В этих городах рынок первичного жилья не развит, и нового строительства в них практически нет. Первичный рынок жилья присутствует только в наиболее крупных городах Самарской области – Самаре и Тольятти – 18 и 12% предложений соответственно. Это довольно негативная ситуация, учитывая, что на первичном рынке жилья представляются не только строящиеся, но и еще не реализованные объекты. То есть, существует угроза того, что в малых городах Самарской области рынок вторичной недвижимости будет стагнировать в ближайшей перспективе. Таким образом, исходя из текущей ситуации на рынке вторичного жилья Самрской области и факторов, влияющих на его функционирование, можно сделать следующие выводы. Рынок вторичного жилья в Самарской области находится в весьма неоднозначном состоянии, так как наблюдаются некоторые негативные тенденции в факторах, влияющих на развитие рынка жилья, а именно: инвестиции в основной капитал области заметно упали с 2014 года, показатели ввода жилья в эксплуатацию в регионе также снижается с 2015 года, при этом доля многоквартирного жилья составляет всего лишь около 1/4 от всего введенного жилья в 2019 году, численность населения постоянно уменьшается, а средняя заработная плата в регионе заметно ниже среднероссийской. На рынке вторичного жилья наблюдается некоторое несоответствие спроса и предложения по количеству комнат, а цена и предложение сильно дифференцированы. При этом, в малых городах Самарской области рынок вторичного жилья в ближайшем будущем, скорее всего, будет стагнировать, так как в них практически не существует рынка первичного жилья.
Библиографический список
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
