 |  | |
 УДК 528.44 Проблемы межевания придомовых территорий многоквартирного жилого фонда и перспективы их решения в городах Донецкого региона
Цаль Я.А., магистрант, Ананян И.И., старший преподаватель, Шолух Н.В. профессор, доктор архитектуры Донбасская национальная академия строительства и архитектуры
Показаны проблемы межевания придомовых территорий многоквартирного жилого фонда при сложившейся ситуации в городах Донецкого региона, проанализированы возможные решения закрепления земельных участков за каждым многоэтажным жилым домом, опираясь на законодательную базу и нормативно-правовые документы.
Межевание - один из важнейших элементов формирования и комплексной подготовки земельных участков под жилую и иные виды застройки. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления [1]. Для того чтобы земли населенных пунктов для жилищного строительства использовались эффективно, необходимо выделение ряда проблем с предполагаемыми перспективами их решения:
1. Проблема носит систематический характер, так как значительный процент многоквартирного жилого фонда нуждается в реконструкции и новой застройке, касательно большинства городов Донецкого региона, находящихся в зоне линии разграничения, социально-политического конфликта и военных действий.
Жилищный кодекс регламентирует вопрос о межевании и придомовой территории если возводится новостройка. Закон также распространяется и на вторичный жилой фонд, если граждане решили самостоятельно узаконить территорию и выделить участки для дворовых объектов [2].
2. Существуют противоречия в законодательной базе Российской Федерации и Украины, а также не разработаны базы Донецкой Народной Республики в сфере проектирования.
Законодательство не содержало детально установленных кадастровых процедур. Несоответствие ранее действовавшего порядка по предоставлению земельных участков для жилищного строительства новым порядкам требует постепенного их внедрения в практику регулирования земельных отношений в строительстве, а это порождает несколько проблем [5]. Несмотря на наличие Стандарта [3] о необходимости разработки проектов межевания, а также очевидной необходимости становления современных понятий о недвижимости, как целостности земельного участка и расположенного на нем объекта, в городах Донецкого региона не осуществляется данная процедура, касательно придомовых территорий многоэтажной застройки при новом строительстве и реконструкции.
3. Природно-климатические и ландшафтно-геологические особенности региона.
Значительная часть территорий, на которых осуществляется новое строительство, характеризуется выраженными морфологическими особенностями земной поверхности (нарушенные и подрабатываемые территории, сдвижки грунтов и пластов, геологические разломы и т.д.), что в конечном итоге усложняет прокладку инженерных сетей, соответствующих условий конфигурации сервитутов, в связи с чем становится вопрос к корректированию. Выделение придомового участка и его фиксация в планово-проектной документации не означает обязательного физического вынесения его границ в натуру (например, в виде изгородей) и запрета на пользование этой территорией другим жителям города. Те или иные ограничения пользования этой территорией устанавливаются в виде специальных сервитутов, которые предусматриваются в проектно-планировочной документации, договором или решением суда. Придомовой участок новостройки является особенным случаем при межевании. Территория, где расположено новое жилое строение, может быть муниципальным владением или входить во владение частника [4]. Поэтому при новом строительстве межевание производит застройщик. Без данной документации введение здания в эксплуатацию является невозможным. Так как на придомовой территории еще нет объектов, принадлежащих жильцам, границы устанавливают по расположению смежных участков. В домах старой застройки придомовая территория часто не размежевана и не зарегистрирована. Жильцы имеют право сделать это самостоятельно. Для того чтобы оформить землю в собственность надо пройти процедуру межевания придомовой территории многоквартирного дома. Межевым проектом будут учтены и согласованы все вопросы, связанные с землепользованием. Будет согласование с генеральным планом архитектурной застройки города. В межевом плане многоквартирного дома еще на начальном этапе застройки должны быть нанесены границы участка. Если их нельзя найти, то границы на план наносятся по факту используемой территории. При межевании специалистами выполняется целый комплекс землеустроительных работ [1]. Их основная суть заключается в определении на местности границ территории под многоэтажным домом, документальном оформлении полученных результатов. Поэтапно работы выглядят следующим образом:
Нередко собственники голосуют против межевания, чтобы потом не платить налог на землю. Земельный участок является объектом налогообложения. Уплачивать налог обязаны собственники. Его рассчитывают по площади помещений, которыми владеет собственник. То есть, чем больше площадь квартиры, тем больше будет налог на землю. Общую сумму налога рассчитывают по кадастровой стоимости. Без проведения работ по межеванию участок под многоквартирным жилым домом не будет сформированным. Следовательно, внести его в единый кадастр и зарегистрировать собственность на него не получится. Отсутствие оформления прав жильцов влечет невозможность совершать действия по распоряжению этим общим имуществом. Они не смогут самостоятельно решать вопросы благоустройства этой территории или просить об этом свою управляющую компанию. Таким образом, для определения фактических территориальных границ, высока необходимость проведения межевания придомовой территории многоквартирного дома. При осуществлении нового строительства межевание проводит девелопер перед вводом в эксплуатацию, однако на территории ДНР целесообразно при разработке проектов застройки новых жилых территорий одновременно разрабатывать и проект межевания территории, решения которого могут повлиять на планировочные предложения по будущей застройке. При этом не следует опасаться возможного однообразия планировочного решения, так как это эффективно уравновешивается многообразием организации внутренней среды квартала (микрорайона) и высококачественным благоустройством территории.
Библиографический список
| ||
 |  |
