 |  | |
 УДК 69.003.13 Применение подходов к оценке в определении эффективности проектов девелопмента на разных этапах реализации проектов
Устинова Д.О., магистрант Санкт-Петербургский государственный университет, Россия
Описана целесообразность применения подходов к оценке в определении эффективности проектов девелопмента на различных этапах девелопмента
Согласно понятию оценочной деятельности, данному в соответствующем ФЗ №135, целью данной деятельности является установление того или иного вида стоимости. При этом в ФСО №1 в разделе общих понятий оценки законодатель четко разделяет цену и стоимость – первая является рыночной величиной, представленной с точки зрения тех или иных участников рынка, вторая – величина расчётная. Рассматривая виды стоимости недвижимости, основанные на теориях стоимости, заметим, что как и восстановительная стоимость, так и стоимость замещения представляют собой расходы по воссозданию и создание эквивалентного объекта соответственно. Стоимость в использовании основана на полезности, но тем не менее, с учетом затрат по его использования. Выделяя общее из данных видов стоимостей, можно сделать вывод, что стоимость неразрывно связана с затратами, а определение стоимости неизбежно ведёт к расчёту затрат в восстановлении, замещении или использовании в зависимости от выбранного оценщиком подхода к оценке. Ключевым процессом в реализации проектов девелопмента является определение их эффективности. Последняя, как известно, в самом общем виде является соотношением результата проекта, то есть дохода от него, к произведённым затратам. Очевидно, чем более обоснованно и качественно оценена эффективность девелопмента, тем большую ценность имеет результат этой оценки для девелопера и/или инвестора на том или ином этапе девелопмента. Соответственно, основной задачей в определении эффективности является расчёт всего двух величин – ожидаемых дохода и затрат проекта. Так как определение стоимости есть определение затрат, а в оценке для этого используются 3 подхода – затратный, сравнительный, доходный – получается, что при определении эффективности девелопмента, а именно в расчёте издержек целесообразно использовать подходы, реализуемые в оценке недвижимости. Рассмотрим, на каких этапах девелопмента применение подходов к оценке является наиболее актуальным. В научной литературе представлены разные взгляды на выделение этапов девелопмента, но в рамках данной статьи приведены следующие:
Использование подходов к оценке недвижимости также требует учитывания особенностей и рекомендуемых условий применения того или иного подхода. Сравнительный подход реализуется в условиях насыщенного рынка, с возможностью подбора объектов-аналогов с известными ценами сделок и/или предложений. Доходный подход используется в целях оценки объекта недвижимости, генерирующего прогнозируемый доход. Затратный подход применяется в условиях малоактивного рынка и недостаточности рыночной информации, но при обилии данных о ценах строительства. Учитывая данные особенности подходов к оценке, рассмотрим их возможное применение на различных этапах девелопмента. На первых этапах – инициирования проекта и оценки инициативы, в условиях дефицита подробной информации о планируемом проекте и на основе первичной концепции проекта, функционального назначения будущего объекта недвижимости, примерного строительного объёма целесообразно использование сравнительного подхода, но только при наличии объектов-аналогов. Применение данного подхода даст наиболее достоверное представление об издержках проекта. В результате оценки инициативы будут определены первые показатели эффективности проекта, на основе которых будет принято решение об оправданности дальнейшей его реализации. В итоге третьего этапа будет сформирована схема финансирования проекта, что позволит уточнить оценку эффективности в части расходов, увеличенных на обслуживание долга в случае использования заемного капитала. На основе ТЭО и проектных документов составляется смета строительно-монтажных работ, что также позволяет уточнить часть издержек и снизить погрешность оценки. На данных этапах актуально использование затратного подхода в связи с более подробной информацией о затратной части проекта. Полученные согласования проекта от органов государственного контроля и регулирования являются формальным этапом, реализация которого по большому счету не влияет в конечном итоге на эффективность проекта. Созданные договорные обязательства участников осуществления проекта фиксируют не только отношения между участниками, но и стоимость всех планируемых к выполнению работ, что также даёт основу для использования затратного подхода. На этапе строительства возможно, а на этапе распоряжения результатами проекта – необходимо привлечение будущих пользователей или собственников объекта недвижимости, что позволит сформировать доходную часть проекта, что в свою очередь следует применить в доходном подходе ввиду высокой точности прогнозируемых денежных потоков. Таким образом, применение подходов к оценке недвижимости актуально практически на всех этапах реализации проектов девелопмента в зависимости от объёма и характера имеющейся информации на том или ином этапе.
Библиографический список:
| ||
 |  |
