 |  | |||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.87 Качество городской среды как фактор роста капитализации недвижимости в муниципальном образовании (на примере г. Магнитогорск)
Хомякова А.С., студент 3 курса Научный руководитель: Титовец А.Ю., старший преподаватель Уральский государственный экономический университет
Рассмотрено понятие капитализация недвижимости и определена взаимосвязь с качеством городской среды. Выделены факторы изменения капитализации и определены аспекты фактора местоположения. На примере муниципального образования г. Магнитогорск рассмотрено влияние аспектов фактора на конкретных примерах и определены причины формирования, текущего состояния.
Капитализация недвижимого имущества - это стоимость недвижимости, которая под воздействием определенных факторов, может расти либо падать. Инвестор, который вкладывает свои денежные средства в недвижимость, должен видеть перспективы ее развития. Если нет этой перспективы, то можно говорить о том, что город прекращает свое развитие, а, следовательно, молодое поколение будет мигрировать в другие города и регионы, не наблюдая перспектив для себя в этом городе. Капитализация недвижимости представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который он может принести в течение года. Потому, фактор роста капитализации является показателем развития качества городской среды. На капитализацию недвижимого имущества существенное воздействие оказывают такие характеристики, как местоположение объекта, техническое состояние и функциональное назначение [3]. Фактор местоположение раскрывается, через три основных критерия: экономический, экологический и градостроительный [1, 4,2]. Произведем анализ одного из основных факторов, влияющих на капитализацию недвижимости – местоположение. Для начала, рассмотрим экономический критерий. В таблице представлены основные экономические показатели г. Магнитогорска за последние 3 года.
Таблица 1 - Основные экономические показатели города Магнитогорска
Таким, образом, можно сказать о том, что прослеживается тенденция сокращения численности населения Магнитогорска, в результате которой снижается численность безработных. Увеличение заработной платы населения ведет к росту индекса потребительских цен, вследствие чего повышается объем отгруженных товаров собственного производства.
Рис.1 - Качество городской среды в Магнитогорске
Данные экономические показатели находят отражение в каждой сфере городской жизни граждан. В рамках исследования детально были рассмотрены все сферы функционирования города и соотнесены с результатами социологического опроса, что позволило определить состояние городской среды в г. Магнитогорске (рис. 1). Таким образом, исходя из рисунка 1, можно обозначить достаточно проблемные сферы городской жизни граждан, а именно: уровень медицинского обслуживания (малая обеспеченность населения больничными койками, низкая мощность амбулаторно-поликлинических учреждений, сокращение числа врачей и среднего медицинского персонала); уровень социальной защиты населения (низкие социальные выплаты пенсионерам и инвалидам, недостаточное количество мест в учреждениях для детей-инвалидов); уровень образования (сокращение численности посещающих детские юношеские спортивные школы, а также число мест в организациях, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного образования, низкая обеспеченность детскими садами, а также стремительное сокращение численности студентов среднего и высшего образования); уровень культуры и досуга (низкая оснащенность библиотеками; парками и скверами; музеями, детскими музыкальными, художественными и хореографическими школами); экология (растущие выбросы в атмосферу загрязняющих веществ). Далее рассмотрим экологический критерий, фактор определяющий формирование благоприятной городской среды. Проанализируем изменение стоимости квартир в районе с неблагоприятной экологической ситуацией, а именно Левый берег города Магнитогорска и в Правобережном районе, где более благоприятная экологическая обстановка, так как на левом берегу огромную площадь занимает Магнитогорский Металлургический комбинат, который является основным источником выбросов в атмосферу загрязняющих веществ. Средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир в районе с неблагоприятной экологической обстановкой составляет 18 525 рублей, при этом средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир в Правобережном районе составляет 26 379 рублей. То есть стоимость квартир в Магнитогорске, расположенных в районе с неблагоприятными экологическими условиями, в данном случае в Левобережной части города, почти в полтора раза ниже стоимости квартир, расположенных в Правобережном районе с менее агрессивной экологической ситуацией. На данном примере отметим, что качество городской среды в Левобережном районе демонстрирует низкую капитализацию, так как экологический фактор является одной из важнейших составляющих уровня городской среды. Перейдем к следующему критерию, характеризующему капитализацию недвижимости - это градостроительный критерий, который рассмотрим, через состояние инфраструктуры города. Для анализа были выбраны однокомнатные квартиры в Правобережном районе города, где сконцентрирована большая часть образовательных учреждений. Транспортный трафик полностью покрывает потребности граждан. Анализ показал, что средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир в хорошем состоянии, планировки "брежневка" в данном районе составляет 27 939 рублей. В сравнении с Правобережным районом рассмотрим Ленинский район города. Изучая карту района, необходимо обратить внимание на неразвитость инфраструктуры в этом районе, малоэтажная застройка, малое покрытие района объектами коммерческого назначения, слабая транспортная система. Поэтому, средняя стоимость аналогичных объектов в данном районе составляет 24 607 рублей. Рассмотренные аспекты фактора капитализации недвижимости, а именно: экономический, экологический и градостроительный, показывают нам их непосредственное влияние на капитализацию недвижимости, а именно: чем лучше экологическая ситуация, тем более развитая инфраструктура и уровень благоустройства, чем выше экономические показатели территории, тем выше уровень капитализации недвижимости. Таким образом, можно установить взаимосвязь: чем ниже показатели, отражающие удовлетворенность горожан по вышеперечисленным аспектам фактора местоположения, тем ниже стоимость объектов недвижимости в данной местности. В результате исследования, можно определить, что капитализация недвижимости во многом зависит от уровня жизни граждан. При этом повышение уровня капитализации недвижимости необходимо для того, чтобы город развивался, функционировал в полной мере и показывал положительную динамику в своем экономическом аспекте. Благодаря этому и качество жизни горожан будет улучшаться, а их миграционное настроение покажет положительную динамику.
Библиографический список
| ||||||||||||||||||||||||||
 |  |
