| |
УДК 332.365:349:14
Проблемы реализации интересов собственников в земельных спорах
Ковалевская Н.Ю., доцент
Байкальский государственный университет, Россия
Анализируются причины возникновения земельных споров по поводу границ земельных участков и определяется их влияние на реализацию экономических интересов участников земельных отношений. Рассматривается влияние интересов участников земельных отношений на реализацию их деятельности. Выявляется взаимосвязь между возможностью реализации права собственности и различными аспектами проявления интересов участников земельных отношений.
Одной из важнейших задач управления в земельно-имущественном комплексе является повышение эффективности землепользования, которое невозможно без полноценной реализации интересов участников земельно-имущественных отношений. Традиционно вопросы повышения эффективности землепользования связывают с реализацией такой земельной политики, которая направлена на использование имеющихся резервов землепользования и поступления платы за землю в муниципальные бюджеты, при этом, прежде всего, внимание обращается на установление и уточнение границ земельных участков. Повышение эффективности землепользования, помимо наполнения местных бюджетов за счет поступления земельного налога, напрямую затрагивает и интересы собственников, являющихся участниками земельных отношений, и реализующих свои интересы в процессе этих отношений.
Вопросы реализации интересов собственников земельных участков включают как экономические, так и правовые аспекты, которые наиболее очевидно проявляются в форме земельных споров.
Сущность земельных отношений, их участники и объекты регулируются в соответствии с главой I Земельного кодекса (соответственно, статьи 3, 5, 6) [1]. Поскольку земельные отношения представляют собой общественные отношения относительно владения, пользования и распоряжения землей, то в процессе реализации прав владения, пользования и распоряжения земельным участком происходит взаимодействие интересов собственников, которое может приводить к возникновению противоречий между ними в силу различных причин. В связи с этим на первый план выступает два основных аспекта споров – правовой и экономический.
Возможность реализации экономических интересов сторон проявляется в разнообразии форм их взаимодействия, к которым в земельно-имущественной сфере могут быть отнесены и возникающие по поводу права собственности споры, поскольку основой любого интереса к реализации деятельности субъекта является собственность. Мотивация участников отношений может быть обусловлена системой отношений собственности и иметь не только экономический характер, при этом различные интересы, являющиеся для одних участников отношений целями, для других будут являться ограничениями [2].
Как правило, столкновение интересов происходит после оформления земельного участка в собственность, что приводит к возникновению ситуаций, приводящих к конфликтам между собственниками. В этом случае проявляется в основном правовой аспект земельных споров. В качестве объекта спора рассматривается земельный участок, а предметом спора являются земельно-имущественные отношения. Поэтому возможность полноценной реализации интересов собственников является основным способом разрешения земельных споров, которые можно разделить на две основные группы:
- споры между собственниками соседних земельных участков;
- споры между лицами, считающими себя собственниками одного и того же земельного участка.
Среди возможных причин возникновения подобного рода споров наиболее часто встречаются следующие:
- споры, возникающие в связи с нарушением границ земельного участка;
- споры, связанные с определением площади земельного участка;
- споры, связанные с изъятием участка для государственных нужд;
- споры по поводу признания права собственности на землю.
Разрешение конфликта интересов, основой которого является спор о праве, происходит в судебном порядке (иск об устранении нарушений права собственности) с последующим проведением землеустроительной экспертизы для определения действительных границ земельных участков, исходя из фактических границ участков и данных кадастрового учета. Исследователи отмечают наличие большого количества земельных участков, которые не прошли государственный кадастровый учет, и сведений о которых нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что влечет за собой существенные последствия в виде правовой неопределенности для возможных правообладателей и разночтения относительно обстоятельств нарушения права собственности участников земельных отношений [3].
Для разрешения споров, возникающих между лицами, считающими себя собственниками одного и того же земельного участка, необходимо выяснение оснований приобретения права собственности. В этих случаях возникающие проблемы связаны в основном с недобросовестным поведением отдельных участников земельных отношений, ущемляющим интересы противоположной стороны по земельному спору; недостатками в работе соответствующих административных органов; пробелами в действующем законодательстве и несвоевременности доведения принимаемых нормативно-правовых актов до участников земельно-имущественных отношений.
Одной из основных причин земельных споров является несовпадение кадастровых границ земельного участка с фактическими, а также фактических данных о площади земельных участков с данными, зарегистрированными в Госреестре. Следствием этого является влияние на сумму налогообложения, поскольку налог взимается с 1 м2 занимаемой площади земельного участка. Несовпадение границ земельных участков отражается также на величине кадастровой стоимости, которая также рассчитывается с 1 м2 занимаемой площади участка и при продаже может влиять на оценочную стоимость.
Наиболее очевидным способом решения данной проблемы является уточнение границ земельного участка (табл.1) [4].
Таблица 1 - Основные причины уточнения границ земельных участков
|
Основания для уточнения границ земельного участка
|
Причины уточнения границ и площади земельного участка
|
|
По заявлению собственника земельного участка
|
- приобретение земельного участка, имеющего статус «ранее учтенного», но при отсутствии сведений о конкретном расположении участка;
- отсутствие сведений в ГКН о конкретном расположении участка
|
|
По заявлению владельцев смежных участков
|
- отсутствие данных о фактических границах и площади земельных участков
|
|
По решению суда
|
- передвижение фактически выделенных границ;
- нарушение правил согласования уточнения границ;
- нарушение оформления границ земельного участка;
- незаконное присвоение части земельного участка собственником соседнего участка
|
|
Уточнение границ из-за кадастровой ошибки
|
- наложение границ участка на границы соседних участков;
- фактическое изменение границ из-за особенностей рельефа
|
|
По инициативе регистрирующего органа
|
- отсутствие границ участков в соответствии с действующим законодательством и отсутствие установленных координат;
- осуществление государственного кадастрового учета до вступления в силу соответствующих законодательных актов;
- противоречивые сведения в кадастровых документах;
- наличие кадастровых ошибок;
- наличие неполных или неточных сведений о ранее учтенных земельных участках, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок;
- исправление ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, в том числе кадастровой ошибки, о местоположении границ земельного участка
|
|
По инициативе административного органа
|
- наличие ошибки в регистрации участка, занесение неточных данных в государственный реестр;
- невозможность совершить любую сделку с объектом по причине отсутствия кадастрового паспорта
|
Таким образом, правовой аспект земельных споров (установление права собственности) и технический аспект (уточнение границ земельного участка в кадастровых документах) взаимосвязаны и влияют на экономический аспект реализации интересов собственников земельных участков.
Экономический аспект взаимодействия интересов собственников с земельных спорах проявляется в том, что ошибки в ЕГРН могут привести к возникновению проблем в осуществлении деятельности инвестора, являющегося правообладателем данного земельного участка. Данные ЕГРН являются для государства и частных инвесторов источником информации для принятия решений на государственном и региональном уровнях деятельности, базой для налогообложения, управления государственным и муниципальным имуществом [5].
В первую очередь это относится к определению налогооблагаемой базы для расчета величины земельного налога. В результате проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка может произойти изменение площади земельного участка.
С одной стороны, увеличение кадастровой стоимости дает возможность собственнику земельного участка дороже продать его, поскольку при совершении сделки купли-продажи будет учитываться кадастровая стоимость земельного участка, а увеличение стоимости приведет, соответственно, к увеличению цены продажи участка. С другой стороны, следует учитывать, что с момента внесения изменений в ГКН у собственника возникает ответственность по оплате земельного налога, так как с увеличением площади земельного участка увеличивается и величина налога, подлежащего уплате.
Земельный налог является местным налогом, ставки для его расчета устанавливаются нормативными актами региональных властей с учетом ограничений, предусмотренных на федеральном уровне. Для каждой категории земель предусмотрена своя ставка налогообложения.
В зависимости от суммы инвентаризационной стоимости земельных участков ставки налогообложения по субъектам Российской Федерации назначаются местными властями на региональном уровне и составляют от 0,1 до 1,5 %. Для Иркутской области размер ставки налогообложения зависит от суммы инвентаризационной стоимости (табл. 2) [6].
Таблица 2 - Ставки налогообложения для юридических и физических лиц
|
Налоговая ставка
|
Основные объекты налогообложения
|
|
0,3 %
|
- земельные участки, занятые жилищным фондом (приобретенные для жилищного строительства)
|
|
- земли, выделенные для сельскохозяйственного использования, и земельные участки в населенных пунктах, входящие в состав таких земель
|
|
- земельные участки, занятые жилыми зданиями и объектами ЖКХ;
- земельные участки, отведенные под жилищное строительство
|
|
- участки земли, отведенные для организации личного подсобного хозяйства
|
|
- участки земли, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством
|
|
1,5 %
|
- прочие объекты налогообложения
|
Таким образом, экономический аспект уточнения границ земельных участков проявляется в основном в процессе ведения хозяйственной деятельности собственником земельного участка либо реализации права собственности данным участком и отражается в первую очередь на затраты, связанные с владением данным земельным участком.
Экономический аспект реализации интересов участников земельных отношений может рассматриваться также с точки зрения реализации их инвестиционных интересов. Поскольку экономический интерес образует основу деятельности собственников как субъектов экономических отношений [2], возникновение и поддержание интереса к инвестированию в объект собственности может быть реализовано только в случае полноценной реализации права собственности на данный объект, что и устанавливается в ходе земельных споров.
Инвестиционная политика муниципальных и региональных властей направлена на формирование системы стимулирования инвестиций и реализацию приоритетов местной социально-экономической политики. Возникновение земельных споров, возникающих в результате ошибок в ЕГРН, влияет и на принятие решений инвестором относительно объектов недвижимости и земельных участков, а основная наполняемость местных бюджетов осуществляется за счет налоговых поступлений, в том числе и за счет земельного налога. Поэтому установление права собственности в результате разрешения земельных споров и, как следствие, определение реальной величины земельного налога, может способствовать и более полной реализации экономических интересов участников земельных отношений.
Библиографический список
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03 июл. 2016 г. № 349-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) [Электронный ресурс].
2. Хомкалов Г. В. Проблемы реализации интересов в инвестиционном комплексе / Г. В. Хомкалов, Н. Ю. Ковалевская. – Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1997. – 116 с.
3. Волков Г.А. Правовые проблемы устранения реестровых ошибок при рассмотрении споров о границах земельных участков [Электронный ресурс] / Г.А. Волков // Имущественные отношения в Российской Федерации. –2018. – № 11. – С. 81–87. – URL : https://elibrary.ru/item.asp?id=30564218.
4. Ванеева М. В. О точности определения положения координат границ земельного участка геодезическими методами / М. В. Ванеева, С. В. Ломакин, В. Д. Попело // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48). – С. 135–141. –DOI: 10.17238/issn2071-2243.2016.1.135.
5. Басова И.А. Оценка возможностей ЕГРН для повышения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости регионов [Электронный ресурс] / И.А. Басова, Н.П. Ивантанова, Е.О. Липская // мат-лы 14-й Междунар. конф. по проблемам горной промышленности, строительства и энергетики «Социально-экономические и экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики» , 30–31 окт. 2018 г. – Тула : Изд-во ТулГУ, 2018. – С. 428–438. – URL : http://tsu.tula.ru/files/40/conf-2018_t2.pdf
6. Федеральная налоговая служба [Электронный ресурс]. – Режим доступа : https://www.nalog.ru/rn38/service/tax/, свободный.
| |
