 |  | |
 УДК 332.36:332.6 К вопросу рационального землепользования и определения оценочной стоимости территорий недействующих промышленных предприятий
Стеценко Е.П. ассистент Донбасская национальная академия строительства и архитектуры
Рассмотрены эколого-экономические вопросы использования территорий недействующих промышленных предприятий Донецкой области. Внесены предложения по выбору подходов и методов определения оценочной стоимости территорий нефункционирующих промышленных зон.
Вопрос рационального использования территорий недействующих промысленных предприятий стоит на повестке дня во многих регионах с промышленным прошлым. Донецкая область не является исключением, поскольку глубоки геополитические и экономико-географические изменения привели к сворачиванию части промышленных предприятий, а в некоторых случаях и к закрытию рассматриваемых объектов. Данные территории, преимущественно, расположены в центральных частях городов, поскольку были спроектированы в период индустриализации и являлись градообразующими. Территории не действующих промышленных предприятий не приносят дохода в местные бюджеты и оказывают негативное воздействие на экологическую ситуацию в области, а в последнее время стали превращаться в стихийные свалки. Это значительно снижает уровень благоустройства поселений и ухудшает условия проживания населения. В Донецком регионе особенно остро стоит вопрос использования территорий старых породных отвалов угольно-добывающих предприятий. Как уже отмечалось выше, указанные территории преимущественно расположены в центральных частях населенных мест, что делает их привлекательными для современно ориентированных городов. Поскольку, современные города находятся в постоянном поиске свободных территорий для развития. В начале двухтысячных на территории Донецкой области зафиксировано около шестисот терриконов, в том числе более ста тридцати из них горят. Большинство горящих терриконов расположено в Макеевке и Донецке[1]. Так только в городе Донецке под породными отвалами занято тысячи гектаров. Основной проблемой горящих терриконов является выброс большого количества различных вредных веществ. Также следует отметить, что подобные объекты могут быть размещены в густонаселенных районах. Так в 2008 году представители миссии ЮНЕП (ENVSEC) смогли зафиксировать наличие жилья находящегося в непосредственной близости с породными отвалами. Около 5000 населения проживает в пределах санитарно зашитых зон. При учете всего вышеизложенного можно сделать вывод, что если проблеме породных отвалов на территории Донецкой области не уделить должного внимания, то это приведет не только к проблемам градопланирования, но и к экологической катастрофе. Для решения данного вопроса следует выполнить мониторинг земель промышленности, что позволит реально оценить сложившуюся градостроительную ситуацию, дать варианты прогнозов реновации и реструктуризации этих территорий. Однако стоит отметить, что все работы по обследованию и разработке соответствующих мероприятий требуют значительных капитальных вложений из местных бюджетов, и не каждый населенный пункт располагает необходимыми средствами. Для решения данного вопроса, по мнению автора, целесообразным будет привлечение как отечественных, так и зарубежных частных инвесторов. Для осуществления указанной идеи необходимо разработка проектов по созданию инвестиционно-привлекательных целостных имущественных комплексов, подлежащих реновации. Также необходим грамотный выбор и обоснование вариантов определения оценочной стоимости указанных территорий. В качестве примера рассмотрим террикон, расположенный в Пролетарском районе города Донецка. Рассматриваемый объект представляет собой старый породный отвал, площадью более 13 га. Земельный участок относится к категории – «Земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения» однако расположен в непосредственной близости к жилой зоне (рис. 1). В северо-восточном направлении на расстоянии 280,0 м размещена железнодорожная станция «Чумаково» и в 250,0 м территория Чумаковской ЦОФ. Объем породы в отвалах составляет 1971000 м3. Согласно классификации породных отвалов по КД 12.09.08.01.99, по месту расположения и способа формирования, недействующие породных отвала по визуальному обследованию были сформированы на равнине фронтальным способом. Породные отвалы состоят из двух частей: условно названный отвал №1 и отвалы №2,3,4. Высота отвала №1 - 65,0м; отвалов №2,3,4 - 57,0 -59,0м. Отвалы приняты в эксплуатацию в 1935 году, остановлены в 1960 году. Форма отвалов – коническая. Общий вид - четыре соединенных неправильных конуса. Санитарно-защитная зона - 500,0 м (II класс ), размер санзоны не выдержан. В санитарно-защитной зоне расположено около 163 домов частного сектора. Механическая защитная зона составляет 100 м, в зоне расположено более 40 жилых домов частного сектора. Порода, выветриваясь, разрушается и загрязняет атмосферу, ухудшает санитарное состояние жилого района.
Рис. 1 – Старый породный отвал г. Донецк
Согласно действующему законодательству Украины, разрабатываются мероприятия, направленные на обеспечение единой экологической политики сохранения окружающей среды, защиты жизни и здоровья населения от воздействия негативных факторов загрязнения. Одним из таких методов является рекультивация площадей породных отвалов шахт и углеобогащения путем тушения, переформирования отвалов с дальнейшим озеленением, что приводит к прекращению их вредного влияния на окружающую среду. Защитные зоны используются под застройку, а отвалы - для создания зеленых зон. Проектные решения позволяют прекратить вредное воздействие на окружающую середу и превратить механическую и санитарно-защитную зону, а так же и сами отвалы, в облагороженную зеленую зону с дальнейшим использованием территории для организации производства IV-V класса, что не противоречит основным положениям генерального плана развития г. Донецка. Согласно генеральному плану города, территории существующих промышленных предприятий структурированы по 49 группам. Согласно этой структуризации оцениваемые земельные участки относятся к промышленной отрасли № 47 («Чумаковская ЦОФ"), для которой установлена определенная регламентация застройки и использования, а именно: территории промышленных групп с сохранением в них ограниченного количества существующих предприятий 1-3 класса вредности, но без размещения новых и развития предприятий такого же класса вредности. С учетом вышеизложенного, а также учитывая требования перспективного плана освоения территории города и регламент застройки, возможное функциональное использование земельного участка - «для строительства и эксплуатации складов и баз сопутствующих производств». Этот проектный вид освоение земельного участка будет соответствовать перспективному плану развития территории промышленной группы, к которой принадлежит земельный участок. Однако изменение целевого использования земельного участка требует проведения комплекса работ по рекультивации и застройке земельного участка[2]. Дальнейшее использование земельного участка будет экономически оправданным при условии, что доход с него будет превышать потери на его освоения и застройку. Законодательно разрешена и физически возможна функция использования - строительство и эксплуатация складов и баз сопутствующих производств - не только соответствует функциональному зонированию данной территории, но и с экономической точки зрения, является оправданным. Среди факторов, которые указывают на экономическую целесообразность этой функции можно выделить: - расположение земельного участка в периферийной части города (в промышленно-складской зоне П-1) с изменением целевого использования; - существующий спрос на промышленно-складские помещения в районе размещения земельного участка; - обеспечение соответствующей инженерно-транспортной и инженерно-коммунальной инфраструктурой. Изложенное выше позволяет сделать вывод, что наиболее эффективное использование данного земельного участка, может быть при использовании территории для строительства и эксплуатации складов и баз, сопутствующих производству. Итак, наиболее эффективное и экономически целесообразное использование оцениваемого объекта оценщиками принимается такое, которое связано с рекультивацией и застройкой земельного участка для эксплуатации складов и баз, сопутствующих производству. Как наиболее достоверный метод определения оценочной стоимости земли рекомендуется принять доходный подход, метод непрямой капитализации, позволяющий учесть все возможные расходы на реновацию, строительство и введение в эксплуатацию промышленно-складского предприятия. При проведении расчетов в конкретной ситуации целесообразно принять такие основные допущения: - прогнозирование потенциально возможной площади застройки - 40% площади земельного участка[3]; - для расчетов потенциального валового дохода от аренды проектируемых складов - данные рынка относительно аренды подобных объектов в районе расположения земельного участка на дату оценки. Ставку дисконта (дохода) для земельных улучшений определить путем анализа рынка предложения аренды и рынка предложений продажи в Пролетарском районе г. Донецка относительно новых объектов производственно-складского назначения с широким набором предоставления услуг. Учитывая выше изложенное, принятый вариант расчета стоимости земельного участка позволит более точно определить доходность инвестируемого проекта, что, безусловно, является одним из основных факторов привлечения как отечественных, так и зарубежных инвесторов. Исходя из выше изложенного, можно сделать следующие обобщения: - вопрос рационального землепользования стоит довольно остро в Донецком регионе. - старые породные отвалы занимают значительные по площади территории, которые не приносят дохода; - недействующие промышленные предприятия оказывают негативное воздействие на экологическую ситуацию в регионе; - для реабилитации рассматриваемых территорий необходимо выделение значительных капитальных вложений и привлечение как отечественных, так и зарубежных инвесторов; - на базе недействующих промышленных предприятий необходимо создать целостные, имущественные комплексы, подлежащие реновации; - необходим поиск вариантов наиболее эффективного использования территорий недействующих промышленных зон; - для определения оценочной стоимости территорий недействующих промышленных предприятий целесообразно применять доходный подход; Представленные предложения направлены на ведение рационального землепользования и позволят в значительной мере сократить площади территорий, не приносящих доход, а также улучшить экологическую ситуацию в Донецком регионе. Поставленные вопросы требуют дальнейшего научного исследования и разработок.
Библиографический список
| ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)