 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.72(470.630-25) Анализ ценовой ситуации первичного рынка квартир в г. Ставрополе
Рассмотрены ценообразующие факторы рынка недвижимости, приведена дифференциация по классам качества, структура предложений по районам города. Проведен анализ ценовой ситуации на первичном рынке квартир в городе Ставрополе. Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д. Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) [1]. Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как: а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка - налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок); б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций); в) факторы, влияющие на скорость продажи - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки ("прямая" или "встречная" продажа), юридическая "чистота" объекта; г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.) [3]. Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные [5]. В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под "Другими" районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту [1]. Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более "высоких" сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую [4]. Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая "французскую" панель) и каркасно-монолитные дома. Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.
Что касается первичного рынка, то анализ ситуации квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 52%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Другой район - 9 % Общее количество проанализированных предложений о продаже на первичном рынке квартир составляет - 3 384 [6]. Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 3.
Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию 2015 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (55%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%) . Данные проведенного анализа цен предложений 2015 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1.
alt="Структура предложения согласно принятому сегментированию" border=0>
Таким образом, можно сделать вывод, что самая высокая цена была признана в центре городе (43 222 руб.), что объясняется одним из главных факторов, это географического положения, затем Юго-западный район (33 387 руб.), это можно объяснить тем, что данный район активно развивается в последнее время, на третьем месте Северо-западный район (32 832 руб.), но в среднем разница между Северо-западным и Юго-западным райном сравнительно небольшая и составляет 555 руб., средняя цена в других районах - 29 405 руб. [2]. Библиографический список
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
#menuinclude(1-elibraryru)