Структура кадастрового квартала города Йошкар-Ола, занятого индивидуальной жилой застройкой

Предложена методика расчета обеспеченности площадей и длины границ земельных участков в пределах кадастрового квартала для обоснования предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка, а также нормативной стоимости кадастровых работ.

Основным муниципальным нормативным правовым актом городского округа "Город Йошкар-Ола", регламентирующим использование земли, являются Правила землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Правила), разработанные в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основании схемы территориального планирования Республики Марий Эл, Генерального плана городского округа "Город Йошкар-Ола". Правила являются документом градостроительного зонирования территории городского округа "Город Йошкар-Ола" - разделения на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительного регламента.

Целью данного исследования является совершенствование градостроительного регламента зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3) г. Йошкар-Олы. Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

• выбран объект исследования - жилая зона застройки, занятая индивидуальными жилыми домами;
  
• проанализирована структура кадастрового квартала по размерам и разрешенному использованию земельных участков;
  
• предложена методика определения предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков на основе анализа сложившейся застройки.
  

В качестве объекта исследования был выбран кадастровый квартал 12:05:0501004, расположенный на севере города Йошкар-Ола и имеющий площадь 101183,93 м². На территории исследуемого квартала расположено 46 земельных участков, занятых жилыми индивидуальными домами (рис.1).

Рис. 1 – Кадастровый план квартала 12:05:0501004

Для каждого земельного участка, границы которого поставлены на кадастровый учет была составлена характеристика. Характеристика основана на данных публичной кадастровой карты и включает в себя: площадь, длину границ участка и разрешенное использование. Все объекты в исследуемом квартале используются для индивидуального жилого строительства.

Итоги анализа представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Характеристика земельного участка кадастрового квартала 12:05:0501004

№ участка	S, м2	L, м
10	1538	159,61
7	1057,00	130,32
70	1008	129,96
…	…	…
95	439,00	96,96
22	348	92,12
100	327,00	-
6	276,22	87,77
Сумма	35760,22	4169,94

alt="Кадастровый план квартала 12:05:0501004" border=0>

Результат анализа показывает, что 100% земельных участков заняты индивидуальными жилыми домами. Таким образом сложившаяся структура застройки представляет собой застройку индивидуальными жилыми домами.

По полученным данным определены:

• степень учтенности участков с установленными границами - 35%;
  
• удельная протяженность границ участков - 0,7880 1/м;
  
• средняя арифметическая площадь земельного участка - 777,40 м²;
  
• средняя медианная площадь земельного участка - 843 м².
  

Также была определена обеспеченность площади и длины границ земельного участка, которая является показателем, характеризующим сложившуюся застройку квартала.

Под обеспеченностью (р, %) понимается вероятность превышения данной характеристики. Этот показатель широко распространен в гидрологии, климатологии и рассчитывается по формуле:

где m - порядковый номер члена ранжированного по убыванию ряда,

n - общее количество членов в ранжированном ряде.

Результаты вычислений представлены на рисунке 2.

Рис. 2 – График обеспеченности площадей земельных участков

По графику можно установить, что в рассматриваемом кадастровом квартале вероятность превышения площади земельного участка 877 м² составляет около 25%, то есть только каждый четвертый участок имеет большую площадь. Полученные данные могут оказаться полезны при назначении предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков с учетом сложившейся застройки квартала. Например, за предельный максимальный размер можно принять площадь обеспеченностью 5…10%, а за предельный минимальный размер площадь обеспеченностью 90…95%.

Подобная задача решена и для расчета обеспеченности длины границ (периметров) земельных участков (рис. 3).

Рис. 3 – График обеспеченности длин границ земельных участков

Например, полученные данные бывают, необходимы при нормировании стоимости кадастровых работ при межевании земельных участков. Так, в рассматриваемом кадастровом квартале, длина границ (периметр) земельного участка 50%-ой обеспеченности составляет около 840 м. Следовательно, можно определить среднюю нормативную стоимость межевания земельных участков.

Заключение:

1. Кадастровый квартал г. Йошкар-Олы в зоне индивидуальной жилой застройки имеет разнородную структуру земельных участков по площади (от 1538 м² до 276 м²), но по целевому назначению структура является однородной (100% земельных участков отведены под размещение индивидуальных жилых домов).
   
2. Определены основные показатели, характеризующие структуру квартала: степень учтенности участков с установленными границами, удельная протяженность границ участков; средняя арифметическая и средняя медианная площади земельного участка.
   
3. Предложена методика расчета обеспеченности площадей и длины границ земельных участков в пределах кадастрового квартала для обоснования предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка, а также нормативной стоимости кадастровых работ.
   

Библиографический список

1. Правила землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола" [Электронный ресурс], Режим доступа: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW206;n=40089
   
2. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс], Режим доступа: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
   

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ