 |  | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.834.8 Особенности проведения массовой кадастровой оценки городских земель
Рассмотрено выявление особенностей проведения массовой кадастровой оценки земель. В целях разграничения процедур массовой и индивидуальной оценки выделяются схожие и отличительные особенности к процессу их проведения. 25 августа 1999 года Правительством РФ принято Постановление № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации и легло в основу концепции построения системы адваларного налогообложения земли. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
Целью государственной кадастровой оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Задачей государственной кадастровой оценки является создание единой системы налогообложения всех объектов недвижимости РФ. Основными нормативными документами проведения государственной кадастровой оценки являются:
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития. Заказчиками кадастровой оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для проведения кадастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, государственная кадастровая оценка - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность правовых, административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так. Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность. Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости [1]. В целях разграничения процедур массовой и индивидуальной оценки целесообразно выделить схожие и отличительные особенности к процессу их проведения. Массовая оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе. Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик одного или нескольких объектов недвижимости, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки. Обе методики оценки - массовая и индивидуальная - имеют в своей основе:
Отличительные особенности массовой оценки от индивидуальной заключаются в следующем:
Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область для одновременной оценки большой однородной группы объектов в целях налогообложения, а индивидуальная - для оценки отдельных объектов для совершения различных сделок. Обе оценки могут лишь дополнить друг друга в необходимых для этого случаях. Массовая оценка, в конечном итоге, проводится в интересах всего общества: государство должно получать налоги от недвижимости, а налогоплательщики должны быть уверены в их обоснованности. Учитывая это, можно сделать вывод, что она должна осуществляться в рамках формируемой и контролируемой государством системы массовой оценки. Основу этой системы составляет подсистема управления данными, осуществляющая постоянный мониторинг рынка недвижимости. Обеспечение актуальности, полноты и точности данных является необходимым условием корректности всех дальнейших результатов. Второй компонентой является подсистема анализа данных. Она обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, а главное - распределение данных по однородным группам. Третья компонента - подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета различных видов стоимости в соответствии с базовыми походами, а также согласование полученных результатов. Обязательной для системы массовой оценки является четвертая компонента - административная подсистема. Главным ее назначением является организация проведения массовой оценки и подготовка предложений по конкретному использованию результатов в налоговые органы. Именно административная подсистема должна определять требования, содержание процедур и порядок оформления результатов массовой оценки [2]. В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Библиографический список
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
