 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.37 Повышение инвестиционной привлекательности земель как часть эффективной системы управления земельными ресурсами
Рассмотрены методы определения уровня инвестиционной привлекательности земель, способы привлечения инвестиций, описаны возможности реализации инвестиционных проектов, рассмотрен вопрос значимости вовлечения инвестиций в проекты с применением земельных ресурсов за счет улучшения устройства землепользования. В настоящее время рынок земли продолжает активно развиваться. В связи с этим одними из главных становятся вопросы, которые тесно связаны с совершенствованием системы управления земельными ресурсами на основе увеличения инвестиционной привлекательности земель. Система управления земельными ресурсами включает в себя, помимо прочего, механизмы привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов с целью увеличения их эффективности.
Факторов, которые влияют на инвестиционную привлекательность, существует большое множество. Некоторые из них представлены в табл.1, причем факторы сами по себе могут быть разделены также по тому, на каком уровне, или в какой среде, необходимо оценить привлекательность.
Существует множество методов и исследований определения уровня инвестиционной привлекательности. Связано это с тем, что ни один закон не определяет конкретной методики оценки этого показателя. Это затрудняет процесс полноценного исследования для инвесторов, что в свою очередь не позволяет использовать земельные ресурсы в полном объеме. Действительно, многие земли различных категорий, в том числе сельскохозяйственного назначения, просто не задействованы должным образом, не по целевому назначению. И всё же, для того, чтобы наглядно показать, или сравнить, привлекательность земель того, или иного региона, участка, необходимо провести анализ, который дал бы ответ на вопрос: " А стоит ли инвестировать в данный объект вообще?". Достаточно много методик расчета инвестиционной привлекательности на основе интегральных характеристик.
где R - интегральный показатель инвестиционной привлекательности территорий; ωi - коэффициент относительной значимости (вес) фактора Fn; аі - оценка фактора Fn на территории (в баллах). Очевидно, что чем больше значение R, тем выше уровень инвестиционной привлекательности территории. Целесообразнее всего использовать эту формулу именно для сравнения показателя и составления картографического материала для наглядного А вот один из методов оценки инвестиционной привлекательности регионов[2]: Модель включает экономическую и рисковую части:
где ИП - степень инвестиционной привлекательности; ЭО - экономическая часть; РВ - рисковая часть. Все показатели измеряются в долях единицы. Экономическая составляющая представляет отношение прибыли от инвестиций к вложенным средствам:
где ВРП - валовой региональный продукт; Д - дефицит бюджета, в долях единицы; Т - средняя ставка налогообложения; И - объем инвестиций. Рисковая составляющая применима для оценки уровня комплексного риска, рассчитывается по следующей формуле:
где n - число показателей; Pi - характеристика показателя; ji - вес показателя. Для сравнения показателей и применения их дальше используется балльная шкала, в соответствии с которой каждому показателю на основе метода приоритетов присваивается свой весовой коэффициент. Классификация регионов в зависимости от показателя ИП: ИП > 0,4 - высокая инвестиционная привлекательность; 0,2 < ИП < 0,4 - инвестиционная привлекательность выше среднего; 0,1 < ИП < 0,2 - средняя инвестиционная привлекательность; 0,05 < ИП < 0,1 - инвестиционная привлекательность ниже среднего; ИП < 0,05 - низкая инвестиционная привлекательность. Как видно из рассмотренных методов инвестиционная привлекательность является интегральной характеристикой. Повышение инвестиционной привлекательности земель, затрагивает интересы государства, как и на региональном, так и на муниципальном уровнях. Потому как рациональное использование земельных ресурсов - один из критериев "престижа" территории. Например, для поддержания инвестиционной привлекательности регионов существует региональная инвестиционная стратегия (РИС), под которой понимают комплекс организационных и экономических мер по привлечению инвестиций с задачей увеличения эффективности экономики регионов, развития благоприятной рыночной среды. И в зависимости от целей инвестирования можно выделить огромное число стратегий. Развитие разработки РИС является очень весомой составляющей общей системы целесообразного выбора территории.[2]. Помимо этого, органы власти для более рационального использования участков начали реализовывать на них инвестиционные площадки для того, чтобы привлечь внимание инвесторов и бизнеса. Инвестиционная площадка - ограниченное часть земной поверстной в виде одного или нескольких земельных участков, со всей должной документацией. Эти площадки удобны для осуществления инвестиционных проектов. При этом создаются необходимые условия для инвестирования. Виды инвестиционных площадок[2]: - white-field - земельный участок без коммуникаций и транспортных связей; - green-field - площадка без строений, но с коммуникациями или возможностями подключения к ним; - brown-field - площадка с имеющимися на ней не используемыми зданиями и сооружениями; - black-field - площадка, которую занимает собственник или арендатор-предприятие, юридическое лицо, ведущее хозяйственную деятельность. Земли с/х назначения имеют приоритет над другими категориями, поэтому основные инвестиционные вложения должны быть направлены на развитие сельскохозяйственных земель, их эффективности, освобождение от рисков лишиться особо ценного ресурса. Кадастровая оценка должна быть использована не только для целей налогообложения, или для определения арендной платы, но и для оценки инвестиционной привлекательности территорий. Это позволяло бы инвестору делать вывод и привлекательности земли. То есть, целесообразно, при формировании цен на земельные участки на основе массовой оценки учитывать инвестиционную привлекательность. Реализовать это можно, используя коэффициент инвестиционной привлекательности. Так же существует подход оценки инвестиционной привлекательности земельных участков с применением методов, заимствованных в процессе оценки и управления крупным бизнесом:
Согласно исследованиям [3] из приведенных концепций для целей оценки инвестиционной привлекательности землепользования наилучшей является концепция Штерна-Стюарта или концепция экономической добавленной стоимости. В общем виде согласно анализируемому методу формула экономической добавленной стоимости примет вид:
где: ЭДС - экономическая добавленная стоимость; ЧППН - чистая прибыль от использования объектов недвижимости после налогообложения; WACC- средневзвешенная стоимость капитала. В соответствие с концепцией Штерна-Стюарта стоимость имущества прирастает тогда, когда ЭЛС приобретает положительное значение, т.е. когда ожидаемая рентабельность выше средней стоимости капитала. Одной из целей, сопряженных с увеличением эффективности системы управления земельными ресурсами, должна быть цель привлечения инвестиций. В рамках решения данной задачи земельные ресурсы рассматриваются как объект инвестиционных вкладов. Библиографический список
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
