 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.6 Порядок проведения процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом в МР Чишминский район РБ
Рассмотрен порядок проведения процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом в МР Чишминский район Республики Башкортостан. Целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости является получение наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Оценка объекта недвижимости производиться только тогда, когда физическое или юридическое лицо заключает договор с организацией, которая производит оценку объекта недвижимости. На данном этапе устанавливается цель оценки объекта недвижимости. После заключения договора, исполнитель получает задание на оценку. В нем устанавливается согласие сторон о стоимости, на которую необходимо произвести оценку объекта недвижимости, в случаях расчета ипотеки. С заказчиком обговаривается время осмотра оцениваемого объекта недвижимости и производится выезд оценщика. Принцип осмотра объектов у всех оценщиков индивидуален. Нами рассмотрен один из вариантов, который, по нашему мнению, является наиболее простым в исполнении наряду с получением достаточной информации для оценки объектов недвижимости. Порядок осмотра оценщиком строения заключается в следующем. Производится фотосъемка: а) фасада строения, с условием, чтобы на фотографии было видно все строение; б) окружающей территории в 2-х противоположных направлениях; в) входной группы; г) всех помещений внутри строения, относящихся к заданию по оценке объекта недвижимости. Осмотр земельного участка заключается в описании характеристик земельного участка, сведений о дорогах и имеющихся коммуникациях. Данные описания подкрепляются материалами фотосъемки. После произведенного осмотра заказчик предоставляет исполнителю работ (оценщику) документы по оцениваемому объекту:
После получения всех необходимых документов, приступают к процедуре оценке объекта недвижимости. Оценщик, с помощью применения подходов к оценке, включая выбор методов оценки и производство необходимых расчетов, определяет рыночную стоимость оцениваемого объекта. Первоначально, оценщик выделяет критерии, на которые впоследствии будет опираться при проведении оценки. Рассмотрим конкретный пример: оценка земельного участка площадью 1060 кв.м., с индивидуальным жилым домом, площадью 157,2 кв.м., расположенного в Республике Башкортостан, Чишминский район, с. санатория "Алкино". Оценщик производит исследование рынка, путем поиска объектов-аналогов на сайтах объявлений, схожих по местоположению, виду объекта, и площади. При нахождении 4 объектов-аналогов, посредством MS Office Excel, заполняется таблица, в которой указываются сведения о земельном участке: назначение; местоположение; право собственности; цена продажи; площадь. Далее, вносятся ценообразующие факторы:
Так же заполняется таблица с данными по строению (индивидуальному жилому дому): право собственности на строение; цена продажи; конструктивное решение; коммуникации; отделка; площадь дома; площадь участка. Производится корректировка на площадь, конструктивы стен, отделку стен (ремонт). Корректировка на площадь принимается из соотношения площади объекта оценки к площади аналога:
Корректировка на отделку стен (ремонт) рассчитывается, исходя из различия между отделкой оцениваемого объекта и отделкой аналога(таблица 2). Если объект оценки по характеристике лучше аналогов, то к аналогам прибавляется указанная сумма, в противном случае, вычитается.
После всех корректировок, необходимо рассчитать соотношение стоимостей самого дешевого аналога к самому дорогому, в результате соотношение не должно превышать 20%. В противном случае необходимо будет заменить один аналог на другой. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке, который оформляется согласно Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Отчет об оценке - это документ доказательственного значения. В отчете содержится методология определения стоимости, обоснование применения того или иного подхода к оценке, копии всех исходных документов по объекту, на основании которых производится оценка, фотографии объекта, источники информации и копии документов оценщика. Готовый отчет об оценке передается заказчику. Библиографический список
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
