Совершенствование методики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости путём трёхмерного моделирования

Рассмотрены нововведения в сфере налогообложения объектов недвижимости, проанализирована модель определения кадастровой стоимости, основанная на создании 3D-поверхности цен.

Государственный научно-исследовательский институт развития налоговой системы при Федеральной налоговой службе (ФНС) разработал законопроект, который предполагает до 2018 года ввести на территории РФ единый налог на недвижимость, объединяющий налог на недвижимое имущество с земельным налогом.

В рамках как действующих, так и планируемых к принятию законодательных и нормативных актов, новая налогооблагаемая база применительно к недвижимому имуществу будет складываться из двух компонент [1]:

1. кадастровая стоимость земельного участка;
   
2. кадастровая стоимость объекта капитального строительства (далее - ОКС).
   

На сегодняшний день какие-либо официальные документы, содержащие проработанную методику государственной кадастровой оценки земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства как единого объекта недвижимости (ЕОН), не опубликованы.

Принимая во внимание постепенность реформирования налоговой системы и то, что первый ее этап направлен на изменение базы налогообложения именно в жилищной сфере, которая характеризуется наибольшим количеством сделок, наиболее перспективной представляется модель определения кадастровой стоимости ЕОН, основанная на информации о фактических сделках с объектами недвижимого имущества и применении элементов сравнительного подхода к оценке.

Так С. И. Носов, Ф. Н. Беликеев и др. в своей статье, посвященной формированию системы кадастровой оценки недвижимости в РФ, предлагают следующий относительно простой способ массовой оценки недвижимости.

При наличии информации о ценах сделок с объектами недвижимого имущества с использованием картографической основы в трехмерном пространстве строится 3D-поверхность ("поверхность цен"), Z - координата каждой точки которой соответствует стоимости расположенного на картографической основе объекта, имеющего координаты в проекции на плоскость (Х, Y).

В качестве опорных точек непрерывной "поверхности цен" выступают известные цены сделок базы Росреестра, приведенные на дату оценки. Промежутки между ними в простейшем случае набираются плоскими мозаичными фрагментами - треугольными гранями по соседним точкам (Рисунок 1 и Рисунок 2).

Рис. 1 – Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сверху

Рис. 2 – Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сбоку

Достоинствами предлагаемой модели являются [2]:

• формирование модели на ценах реальных сделок и иной официальной информации;
  
• простота и наглядность расчетов;
  
• невысокие затраты по формированию и поддержанию модели в актуальном состоянии, так как все данные поступают в режиме "реального времени";
  
• понятность, интерпретируемость и полная обоснованность результатов;
  
• отсев "выбросов" (данных, имеющих существенные отклонения) .
  

Таким образом, предлагаемая модель является достаточно универсальной и может быть использована при проведении массовой оценки единых объектов недвижимости, земельных участков, объектов капитального строительства.

Библиографический список

1. Грибовский С.В. Оценка недвижимости для налогообложения // Вопросы оценки. - 2014. - №4. - с. 26-30
   
2. С.И. Носов, Ф.Н. Беликеев и др. Формирование системы кадастровой оценки недвижимости // Земельный вестник Московской области. - 2010. - №5. - с. 21-24
   

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ