 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.21 Проблемы кадастрового учёта земельных участков под многоквартирными домами (на примере города Москвы)
В настоящее время необходимо ускорить постановку земельных участков на кадастровый учёт для формирования государственной политики в области земельно-имущественных отношений, организации рационального использования земель, развития земельного рынка в стране. В работе представлены некоторые проблемы учёта земель в городах и пути их решения Одним из главных богатств Москвы является городской земельный фонд [1]. В связи с появлением большого количества собственников и пользователей земель, различающихся как по видам прав на землю, так и по характеру ее хозяйственного использования, эффективное управление земельным фондом становится возможным посредством землеустройства и государственного земельного кадастра, обеспечивающих рациональное использование земель, непрерывное обновление кадастровых данных, предоставляя наиболее полную информацию. В 1993-1996 годах проведена сплошная инвентаризация городских земель, охватившая весь земельный фонд города. Целью инвентаризации было выявление землепользователей для обеспечения взимания земельных платежей, оформления прав на землю, обнаружения и ликвидации нарушений в использовании земель. В ходе инвентаризации была получена достоверная и полная информация об использовании земель, необходимая для эффективного планирования и управления земельными ресурсами города. На основании инвентаризационных данных были составлены подробные балансы по целевому назначению земель города и отчеты о наличии и использовании земель. Тем не менее, в настоящий момент планируется повторное проведение инвентаризации всех земель города. Важнейшей задачей, стоящей перед землеустроительными службами города, является своевременное и качественное обеспечение заинтересованных городских организаций информацией об основных показателях городского землепользования. Это необходимо, прежде всего, для научного обоснования прогнозирования доходов городского бюджета от эффективного и рационального использования земельных ресурсов. Такой информацией являются ежегодные отчётные балансы использования городских земель, которые рассматриваются и утверждаются Правительством Москвы. Полнота земельно-кадастровой информации, т.е. информации о земельных участках, поставленных на кадастровый учёт по состоянию на 01.01.2008 года в среднем по городу Москве составляла ~ 25% по данным Департамента земельных ресурсов г. Москвы. В цифровом эквиваленте это составляло около 92 тыс. участков. В 2005 году количество поставленных на государственный кадастровый учёт составляла 110 тыс. участков, из чего можно сделать вывод об объединении большого количества участков и, в то же время, отсутствия системной работы по увеличению количества поставленных на кадастровый учёт участков [2].
Но к 2011 году ситуация несколько улучшилась благодаря систематизации кадастровой информации, процент возрос до 52%. Тем не менее, многие из них ставились на учёт с припиской "требует уточнения", поэтому реальный процент размежёванных, поставленных на учёт, юридически оформленных земель в Москве составляет не более 41% (таблица 1). Эта цифра различна для каждого административного округа Москвы, колебания происходят в диапазоне от 10 до 60%. В настоящее время Постановлением Правительства Москвы от 20.09.2011 №430-ПП "Об утверждении Государственной программы города Москвы "Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 гг." принята новая программа развития имущественного комплекса города. Там указано, что насущной остается проблема формирования земельных участков под жилыми домами, которые также должны находиться в общей долевой собственности собственников жилых помещений этих домов, в целях взимания земельного налога с таких участков. При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П порядок реализации указанного права существенно упрощен. Для выявления этих участков в Программе предлагается провести масштабную инвентаризацию всей территории города Москвы. Тем не менее, актуальным является проблема самого механизма постановки на кадастровый учёт земельного участка под многоквартирным домом. Кадастровый учёт в нашей стране является заявительной процедурой. Многие жители города по тем или иным причинам не формируют участки под домами. Обычная процедура формирования земельного участка многоквартирного дома в Москве следующая: 1.Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На собрании собственники помещений должны принять решение о формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учет с целью возникновения права общей долевой собственности на него, а также выбрать лицо, полномочное на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учета; 2.Обращение в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах; 3.Обращение в Департамент земельных ресурсов г. Москвы; 4.Постановка земельного участка, занятого многоквартирным домом, на государственный кадастровый учет: а) подготовить документы для постановки участка на кадастровый учет (межевой план); б) обратиться в уполномоченный орган кадастрового учета (Управление Росреестра по г. Москве) с соответствующим заявлением; в) получить кадастровый паспорт земельного участка. В Письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 сентября 2011 г. № Д23-1395 "Об оформлении прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом" указывается, что в действующем законодательстве отсутствует четкое понятие "формирование земельного участка". Так, подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Однако перечень работ по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим законодательством не установлен. Согласно части 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию. В соответствии с пунктом 1 ч. 4 ст. 30 проведение работ по формированию включает в себя:
Если следовать логике Земельного кодекса РФ, то процедура формирования земельного участка, помимо прочего, уже включает в себя постановку такого участка на государственный кадастровый учет. Положения пункта 4 ч. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, раскрывая понятие "проект межевания территории", указывают на возможность формирования земельного участка исключительно в контексте предоставления его для строительства. Между тем зачастую возникают ситуации, когда многоквартирный жилой дом был построен до принятия Жилищного кодекса РФ, однако земельный участок сформирован не был. Более того, в отношении данного земельного участка может быть беспрепятственно проведен государственный кадастровый учет. Иными словами, многоквартирный дом существует, участок прошел кадастровый учет, но документ, подтверждающий факт его формирования, отсутствует и никогда не издавался. Пункт 3.1 Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области прямо устанавливает, что "проведение работ по формированию земельного участка включает в себя подготовку проекта межевания территории, градостроительного плана. Если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний". В некоторых регионах Российской Федерации приняты планы-графики проведения мероприятий по формированию земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, за счет бюджетных средств (Республика Мордовия, Костромская, Курская, Саратовская области) [3]. Многоквартирных домов в Москве большое количество, как и несформированных земельных участков под ними. Необходимо разработать определённый порядок постановки участков под многоквартирными домами на территории России, основываясь на региональном опыте, в первую очередь опыте города Москвы. Библиографический список
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
