 |  | |||||||||||||
 УДК 332.351 Обоснование природных ценообразующих факторов при определении кадастровой стоимости земельных участков лечебно-оздоровительных территорий Тульской области
Чекулаев В.В., доцент, Мотова Е.С., студент Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрены основные вопросы необходимости и возможности проведения комплексной оценки качества земель Тульской области с учетом природных фактора; рассмотрено влияние факторов на земельные участки лечебно-оздоровительных территорий Тульской области.
Тульская область широко известна своими санаторно-курортными и оздоровительными учреждениями. Благодаря особому географическому расположению и комплексу культурно-исторических и природных достопримечательностей, Тульская область представляет значительный интерес для жителей из других регионов России, а также из зарубежья. Среди загородных рекреационных объектов из числа лечебно-оздоровительных территорий Тульской области можно выделить: Парк-отель «Грумант», Санаторий-курорт «Егнышевка», Санаторий «Молния», ООО Санаторий-курорт «Велегож», Санаторий-курорт «Алексин бор», Санаторий «Краинка» и др. По данным комитета Тульской области по развитию туризма ежегодно туристско-экскурсионными и оздоровительными услугами в Тульской области пользуются свыше 1 млн. человек и число отдыхающих ежегодно увеличивается. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (ст. 96 ЗК РФ) предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 219-ФЗ, от 28.12.2013 N 406-ФЗ) [1]. Отличие лечебно-оздоровительных местностей от земель иного назначения заключается в том, что они обладают рядом специфических особенностей, которые, благодаря наличию природных лечебных ресурсов (минеральные воды, лечебные грязи, реки, озера, красивые ландшафты, лечебный климат и др.) отражают их способность к восстановлению здоровья (лечению и профилактике заболеваний), обеспечению отдыха населения. Общая площадь земель категории «Земли особо охраняемых территорий и объектов» нашего региона на 01.01.2022 составила 6,0 тыс. га., из них площадь земель особо охраняемых природных территорий – 1,3 тыс. га (21,7%), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов занимают 0,3 тыс. га (5,0%), площадь земель рекреационного назначения – 1,2 тыс. га (20,0%), земли историко-культурного назначения – 3,2 тыс. га (53,3%) [2]. Уникальные особенности лечебно-оздоровительных требуют особого подхода при определении кадастровой стоимости таких земельных участков. Согласно требований актуальных методических указаний, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее МУ0) [3], земли лечебно-оздоровительных территорий и рекреации отнесены к сегменту 5 - "Отдых (рекреация)". В соответствии с требованиями Методических указаний коды расчета видов использования земельных участков этого сегмента 5 - 09:021; 09:023. Сегментация этих земель проведена в соответствии с Приложение № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (таблица 3) [4]. Согласно ст. 62.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков сегментов "Общественное использование", "Предпринимательство", "Отдых (рекреация)", "Транспорт", "Обеспечение обороны и безопасности", "Специальное, ритуальное использование и запас" осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости. В соответствии с приложением № 6 к МУ земельные участки данного сегмента рекомендуется оценивать доходным или сравнительным подходом. Учитывая отсутствие достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации, земельные участки сегмента 5 - «Отдых (рекреация)» оценены сравнительным подходом, методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Оценка производилась на основе совокупной рыночной информации по ценам на земельные участки для жилищного строительства с предварительной корректировкой к ценам участков, предназначенных для отдыха и рекреации. В результате анализа ценообразующих факторов, рекомендуемых МУ и факторов, принятых в основу расчета кадастровой стоимости земельных участков Тульской области на 01.01.2022 г. [3,4], составлена таблица 1, в которой приводится перечень ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков лечебно-оздоровительных территорий и рекреации.
Таблица 1 - Основные ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельных участков лечебно-оздоровительных территорий и рекреации
Как видно из данных таблицы 1, в качестве основных рекомендуемых ценообразующих факторов при оценке сегмента – 5, явно преобладают социальные факторы. Из всего множества природных факторов отводится место исключительно фактору расположения земельного участка в зоне подтопления (затопления). Из всей совокупности экологических факторов предполагается «наличие вблизи объектов негативного воздействия (полигон твердых бытовых отходов, вредное производство)». Результат сравнения перечня ценообразующих факторов, предлагаемых в Методических указаниях…2021 г с перечнем, приведенным в Методических указаниях…2005 г (см. подраздел 2.1) показал, что по составу количественно и качественно они не отличаются. В настоящее время при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости существует проблема формирования и учёта основных ценообразующих факторов. При отсутствии полной и достоверной информации оценка не может быть объективной. Для каждого региона этот набор факторов будет своим, но методика его определения будет общей. Кроме того, для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе информации об экономических, социальных, экологических, природных и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости. Количество таких факторов может исчисляться не только десятками, но и сотнями [5]. Анализ ценообразующих факторов [6-9] представляется важным методическим приемом в установлении справедливой стоимости земель и ее сбалансированного территориального развития. Анализ ценообразующих факторов, как основополагающий этап кадастровой оценки, представляет собой целостный и многоаспектный механизм, включающий комплексный анализ территориального образования по совокупности различных условий, которые оказывают влияние на качество жизни населения [10]. Поэтому нужен научно обоснованный подход к выбору наиболее значимых ценообразующих факторов при проведении кадастровой оценки земель всех категорий и особенной для земель особо охраняемых территорий, которые являются уникальными с точки зрения охраны здоровья населения страны. Согласно статье 96 ЗК земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Санаторно-курортное лечение основано на использовании главным образом природных лечебных факторов, направлено на мобилизацию защитных сил организма, повышение его устойчивости к воздействию неблагоприятного влияния окружающей среды. В ряде научных исследований отмечено, что при оценке земель рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения необходимо учитывать комплекс факторов, состоящий из состояния природной среды (природной), антропогенной, демографической, и экологической составляющих [11-15]. При этом наиболее значение с бальнеологической точки зрения авторами отводится природным ресурсам. Исходя из этого, а также принимая во внимание результаты предыдущих исследований, можно сделать вывод о необходимости проведения исследований на предмет совершенствования методики кадастровой оценки земель рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения с учетом природных факторов. С этой точки зрения все природные факторы можно разделить на следующие группы: географо-ландшафтные, погодно-климатические и геологические. Перечень реально действующих факторов значителен и насчитывает более 100 видов. Пропаганда и использование таких природных лечебных ресурсов как: климатических, рекреационных, ландшафтно-эстетических, минеральных вод, бальнеологических грязей и рассолов, водно-рекреационных играют далеко не последнюю роль в деле оздоровления населения. Предлагаемый перечень природных факторов, являющимися наиболее ценными для лечения и восстановления здоровья, представлен в таблице 2.
Таблица 2 - Рекомендуемый перечень ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков лечебно-оздоровительных территорий
Их качественные и количественные характеристики, влияющие на ценность этих территорий земель с точки зрения их бальнеологических свойств представлены ниже. Географо-ландшафтные факторы: - Геоморфологические ресурсы. Представляют собой сочетание элементов, форм и типов рельефа, имеющих различный генезис, возраст и эволюцию, обладающих научной, медико-биологической и психолого-эстетической ценностью и используемых для удовлетворения потребностей людей в рекреации. Вовлечение геоморфологических ресурсов в процессе лечебно-оздоровительной деятельности может быть различным по характеру: 1) как элемент может восприниматься зрительно; 2) как база размещения объектов лечебно-оздоровительного назначения может использоваться без прямого их расходования, в результате чего геоморфологические ресурсы подвергаются воздействию, изменению и деградации. - Рельеф местности. Рельеф играет большую роль в формировании микроклимата, изменяя температурный, влажностный, радиационный и ветровой режимы. Рельеф местности значительно влияет и на условия рассеивания поступающих в атмосферный воздух вредных выбросов [16]. Для лечебно-оздоровительного отдыха как функционально, так и эстетически наиболее благоприятна пересеченная местность, но с незначительными превышениями. Поэтому, как правило, лечебно-оздоровительные учреждения располагаются либо на равнинных территориях, либо в предгорной (200—400 м) и в низкогорной (400—1000 м) частях, а в исключительных случаях - в нижнем поясе среднегорья (1000—1500 м), если есть особые природные условия. Следовательно, при оценке территории необходимо указывать абсолютные отметки высот местности [16, 17]. - Гидрологические ресурсы. Гидрологические рекреационные ресурсы включают все типы поверхностных и подземных вод, обладающих научной, психолого-эстетической, медико-биологической ценностями и используемых для удовлетворения потребностей людей в оздоровлении. Гидрологические ресурсы могут вовлекаться в процесс рекреационной деятельности различным образом: 1) как элемент аттрактивности воспринимается зрительно – морской и речные пейзажи, экскурсионные водные объекты – водопады; 2) использоваться без прямого их расходования – морские и речные купания, в результате чего гидрологические рекреационные ресурсы подвергаются воздействию, изменению и даже деградации. - Наличие лесного фонда. Значение растительного покрова в качестве лечебно-оздоровительного ресурса очень велико, так как с ним связано оздоровительное влияние ландшафта благодаря ионизационным и фитонцидным свойствам растений. Особенно велика роль лесов, так как именно лесные массивы способствуют повышению содержания кислорода в воздухе и его ионизации (процесс образования ионов в воздушной среде, оказывающий очищающее влияние на организм человека). Погодно-климатические факторы: - Климатические ресурсы. Представляют собой метеорологические элементы или их сочетания, обладающие медико-биологическими свойствами, и используются в процессе рекреации [18, 19]. Определённые типы климата способствуют эффективному повышению физических и духовных сил человека как сами по себе, так и в сочетании с другими природными ресурсами, которые могут быть отнесены к рекреационным и лечебно-оздоровительным в данном регионе. В этом смысле климатические рекреационные ресурсы могут иметь региональный аспект. Воздействие климата на организм человека называют биоклиматом. В соответствии с этим биоклиматические параметры отличаются от обычных метеорологических характеристик, так как представляют собой комплексное воздействие метеорологических характеристик воздушных масс на организм человека: температуры, скорости ветра, влажности, давления. - Температура воздуха. Одним из самых метеопатических факторов является температура воздуха. Изменение теплового режима атмосферы вызывает соответствующие изменения теплообмена человека с окружающей средой. Температурные раздражения воспринимаются нами как ощущения тепла или холода. Человек ощущает тепло не только от прихода солнечной энергии и температуры воздуха, но и от влажности и ветра. Теплоощущение зависит не только от прихода солнечной энергии и температуры воздуха. Как показали многочисленные научные исследования зона комфорта, то есть такие внешние условия при которых здоровый человек не испытывает ни жары, ни холода, ни духоты и лучше всего себя чувствует, не является чем-то стандартным для всех людей, разных по климату районов и всех времен года. Она зависит от уклада жизни, возрастных социально-экономических условий. - Атмосферное давление. Наиболее неопределенное влияние на самочувствие человека оказывает атмосферное давление, которое характеризуется значительными непериодическими колебаниями. При понижении атмосферного давления газы, находящиеся в желудочно- кишечном тракте, расширяются, вызывая растяжение органов. Кроме того, связанное с пониженным давлением высокое стояние диафрагмы может привести к затруднению дыхания и нарушению функций сердечно-сосудистой системы. Было установлено, что при резком понижении давления или при очень низком давлении воздуха электрическое сопротивление кожи человека значительно выше обычного. При высоком атмосферном давлении оно, напротив, бывает значительно пониженным. - Скорость ветра. Разнообразно влияние ветра. В холодную погоду ветер оказывает охлаждающее действие на организм человека, унося прогретые им прилегающие к телу слои воздуха и прижимая к нему все новые порции холодного. При прохладной погоде сказывается коварное свойство большой влажности воздуха. Если же при этом погода ветреная, то теплоощущение еще ухудшается, так как ветер все время относит от тела обогретые и просушенные слои воздуха и нагоняет новые порции влажного и холодного воздуха, что усиливает процесс дальнейшего охлаждения тела [18, 20]. - Атмосферные осадки. В пасмурную и дождливую погоду (облачность днем и ночью, осадки за сутки больше 1 мм), климатотерапия обычно не проводится. Параметром оценки этого фактора является определение среднегодового количества выпадаемых осадков. - Облачность и погода. Влияние облачности на организм человека опосредованно через изменения потока солнечной радиации и напряженности электромагнитного поля атмосферы. Параметром оценки этого фактора является определение среднегодового количества выпадаемых осадков. Зрительные образы погодных факторов (облака, дождь и др.) вызывают определенные изменения настроения и поведения у метеочувствительных лиц и лиц с психическими уклонениями [21]. Параметром оценки этого фактора является определение среднегодового количества облачных дней. - Влажность воздуха. Влияние температуры воздуха на организм человека зависит от влажности воздуха. При одной и той же температуре изменение содержания водяного пара в приземном слое атмосферы может оказать значительное воздействие на состояние организма. При повышении влажности воздуха, препятствующей испарению с поверхности тела человека, тяжело переносится жара и усиливается действие холода. При влажном воздухе опасность воздушной инфекции выше. Из-за выпадения осадков изменяется суточных ход температуры и влажность воздуха. Биометеорологические исследования показали, что сами осадки благоприятно воздействуют на человека: понижается смертность, уменьшаются инфекционные заболевания, жалобы, вызванные метеорологическими явлениями. Здоровый человек во время выпадения осадков ощущает комфортные условия, бодрость [22]. - Количество солнечных дней. Использование солнечных лучей (гелиотерапия) в лечебных и профилактических целях при правильной дозировке приводит к смене тонуса мышц. В результате этого происходит улучшение кровообращения, обмена веществ и состояния нервной системы. В нашем климатическом поясе солнечные ванны могут проводиться с апреля по сентябрь, в период, когда суммарная солнечная радиация и продолжительность солнечного сияния наибольшие. В условиях безоблачной погоды создаются условия для проведения гелиотерапии с достаточным ультрафиолетовым облучением [22, 17]. Параметры этого фактора является установление среднегодового количества безоблачных дней. Эстетические факторы: - Контрастность ландшафтов. Степень их различий, обусловленных их генезисом и морфологией. Контрастность определяется на основе учета разнообразия составляющих ландшафт локальных геосистем, соотношения их площадей, цветовой гаммы и др. В наибольшей степени контрастность появляется в так называемых экотонах — переходных зонах между соседними ландшафтами. Эти участки отличаются особым разнообразием слагающих элементов, что повышает их привлекательность. - Цветовая гамма. В науке достаточно глубоко разработана теория психофизического влияния цвета на органы человеческих чувств. Она с успехом может быть использована при анализе эмоциональности пейзажей. Теплые тона (красный, оранжевый, желтый) действуют наступательно, возбуждают и активизируют. Холодные тона (синий, голубой, фиолетовый) являются успокаивающими, умиротворяющими. Зеленый занимает промежуточное положение — это цвет эмоционального равновесия. Угнетающее воздействие оказывают темные тона. Известно, что еще в начале XX в. В.П. Семеновым-Тян-Шанским выявлены оптически дополнительные цвета, особенно украшающие пейзаж — присутствие эффектных контрастных проявлений на фоне общей цветовой гаммы. - Глубина и разнообразие перспектив. По глубине видовой перспективы различают три вида пейзажной композиции: фронтальную, объемную и глубинно-пространственную. Фронтальная композиция свойственна одноплановому пейзажу, практически не имеющему глубинной перспективы. Таков, например, пейзаж лесной опушки, когда за стеной густого древостоя невозможно различить что-то в его глубине. Объемная композиция отличает пейзажи, включающие несколько структурных планов. Глубинно-пространственная композиция характерна для пейзажей с далекой перспективой. Как правило, их виды открываются с точек наблюдения, доминирующих над открывающейся местностью. Наличие водных объектов в ландшафтной структуре, их качество и количество — это одна из топологических характеристик местности. Водные объекты не только обогащают пейзаж, насыщают цветовую гамму, но и создает дополнительные рекреационные возможности и в целом повышают привлекательность ландшафтов. В случае выявления эстетической ценности пейзажей в условиях существенной антропогенной трансформации ландшафтов, необходимо отталкиваться от понятия «культурный ландшафт». Культурный ландшафт понимается как гармоничное, сбалансированное взаимодействие человека с природой, где природа и человек вступают в контакт друг с другом через многообразие культурно-экологических способов деятельности. Истинно культурный ландшафт всегда удовлетворяет высоким эстетическим требованиям. - Наличие в ландшафтах символических объектов. Природных и культурных достопримечательностей, которые обычно именуют памятниками природы или культуры (хотя официально они могут и не иметь такого статуса) также способствует повышению эстетических свойств территории (родники, часовни, храмы, и пр.). В данной статье показано насколько важно расширить список факторов влияющих на оценку лечебно-оздоровительных земель. На данный момент факторов оценки недостаточно. Ведь кадастровая стоимость данных земель должна складываться не только из климата и рельефа и т.д., а из таких факторов как розы ветров, наличие загрязняющих факторов (заводов, фабрик), численности населения, условий эксплуатации.
Библиографический список
| ||||||||||||||
 |  |
