 |  | |||||||||||||
 УДК 332.2.351 Расчет поправочных коэффициентов и корректировка кадастровой стоимости земельных участков МО Тула, расположенных на территориях, опасных по фактору затопления
Савельева А.В., студент, Иванченко Е.Д., студент Научный руководитель: Чекулаев В.В., доцент Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрены вопросы совершенствования методики определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов МО Тула с учетом фактора затопления; приводятся данные для установления поправочных коэффициентов для расчета удельного показателя кадастровой стоимости.
Согласно архивным данным г. Тула за всю историю существования затапливало не раз. Большая часть города располагается в низинной местности, в поймах как самой Упы, так и малых рек Тулицы, Воронки и др. Так, одно из самых грандиозных подтоплений случилось весной 1901 года. В ночь на 4 апреля Упа вышла из берегов и залила до 1000 домов и пассажирскую станцию Тула Сызрано-Вяземской железной дороги. Необычайно высокий уровень подъема паводковых вод в г. Тула отмечался в 1908, 1926 (зоне затопления оказалось 1 222 дома), 2013(пострадало 240 домов) годах. Рекордный паводок, который случается раз в сто лет, произошел позже, в 1994 году, когда подъем воды в реке Упе составил 584 см, при критической норме 485 см., то есть на метр выше зоны затопления. Стихия в тот год разбушевалась по всей области, и тульские реки почти повсеместно вышли из берегов. Так подъем воды в Оке около Белева составил 1250 см при отметке затопления 1150, в Алексине 1155 при критической точке 1120, вблизи Крапивны – 1055. Красивая Меча около Ефремова буквально несколько сантиметров недобрала до критической отметки. Всего во время паводка в Тульской области пострадали шестнадцать районов, было разрушено 120 мостов, размыто 18 плотин и 82 км дорог, 74 га сельскохозяйственных угодий. На рисунке 1 представлена фотография затопления 1969 года.
Рис. 1 - Наводнение 1964 года (Улица Дрейера, г. Тула) В Туле даже мелкая Тулица залила все прибрежные улицы в Зареченском и Пролетарском районах города. В городе из-за этого нарушилась работа ливневой канализации. В результате сложнейшая ситуация была на машзаводе, куда начала подступать вода. 11 апреля из-за подтопления остановился завод «Тула». Всего в те дни было затоплено 17 предприятий. Анализ статистических данных показал, что из-за затопления во время весеннего паводка страдает значительная часть городской территории, в том числе исторически ценной застройки, промышленных объектов и населенных пунктов. Фактор затопления территорий, особенно населенных пунктов, является одним из основных, при определении кадастровой стоимости земельных участков [1,2]. Современные методические указания определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, не смотря на их критику в основном за отсутствие многофакторного подхода [3], наряду с учетом социальной привлекательности населенного пункта (ИЖС); наличием электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации; наличие вблизи земельных участков объектов негативного воздействия на окружающую среду, вынуждены учитывать фактор расположение земельного участка в зоне подтопления (наводнения). В ходе анализа рынка земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, была выявлена количественная зависимость стоимости земельного участка от следующих факторов; - местоположение земельного участка. Данный фактор характеризуется удаленностью земельного участка от ключевых населенных пунктов (центр муниципального образования, г. Тула, г. Москва), объектов транспортной инфраструктуры (автодороги, ж/д и автовокзалы, остановки общественного транспорта), а также локальных объектов положительного влияния (лесные и водные объекты). Анализ рынка земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, показал, что, чем ближе участок расположен по отношению к указанным объектам, тем выше его рыночная стоимость; - степень развития социальной инфраструктуры населенного пункта. Данный фактор обуславливается наличием в них таких социально значимых объектов, как образовательные и медицинские учреждения, магазины, а также объекты культурно-бытового и общественно-делового центра. Большинство предложений о продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, содержат информацию о наличии в населенных пунктах или в непосредственной близости от населенных пунктов, объектов социальной инфраструктуры; - инженерная обеспеченность земельного участка в значительной степени влияет на рыночную стоимость земельных участков, предназначенных для ИЖС. В подавляющем большинстве объявлений о продаже указывается информация о наличии на участке коммуникаций, удаленности земельного участка от коммуникационных сетей, а также о наличии в данном населенном пункте коммуникационных сетей и возможности дальнейшего подключения к ним. В объявлениях указывается информация о наличии электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации; - наличие вблизи земельных участков объектов негативного воздействия на окружающую среду. Данный фактор, как показал анализ рынка недвижимости, оказывает влияние на стоимость земельного участка, предназначенного для ИЖС. Факторы негативного воздействия на окружающую среду представлены крупными промышленными предприятиями и полигонами твердых бытовых отходов, расположенными на территории Тульской области. Фактор «расположение земельного участка в зоне затопления, как показал анализ рынка недвижимости, является фактором, негативно влияющим на стоимость земельного участка. В методически указаниях о проведении кадастровой оценки земельных участков рекомендовано учитывать его влияние при наличии – «да», при отсутствии наличия – «нет»[1]. В данном случае речь идет только качественном учете влияния этого фактора. Для количественной оценки влияния фактора затопления на определение кадастровой стоимости земельного участка разработан механизм корректировки удельного показателя стоимости земельного участка, расположенного в зоне затопления, с использованием результатов исследований Л.А. Лейфера [4-5]. Для совершенствования системы ГКО использовалась форма в виде матриц коэффициентов. Разработанный алгоритм определения корректирующего коэффициента определяет следующий порядок выполнения технологических операций:
Определение значений показателей процесса по фактору затопления земельного участка осуществляется путем установления категории его сложности земельного с использованием данных публичной кадастровой карты, карты с особыми условиями использования, карты геологической обстановки. При этом выделяются три отдельных фактора (I, II и III категория сложности условий), и в зависимости от отнесения земельных участков к соответствующей категории проводится оцифровка их численных значений. Для фактора затопления предлагается использовать три категории сложности: - нахождение земельного участка в зоне I категории сложности гидрогеологических условий (простая); - нахождение земельного участка в зоне II категории сложности гидрогеологических условий (средняя); - нахождение земельного участка в зоне III категории сложности гидрогеологических условий (сложная). Карта-схема сложности гидрогеологических условий земель населенных пунктов г. Тула показана на рисунке 2.
Рис. 2 - Карта-схема сложности гидрогеологических условий земель населенных пунктов г. Тула
Значения корректирующих коэффициентов на степень негативного воздействия процессов затопления приведены в таблице 1.
Таблица 1 – Значения корректирующих коэффициентов на степень негативного воздействия процессов затопления
При этом если земельный участок находится в более чем одной зоне, то ему присваивается корректирующий коэффициент наиболее высокой категории сложности. Сравнение полученных результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов с учетом корректирующих коэффициентов по фактору затопления с результатами данных отчета «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Тульской области, по состоянию на 01.01.2022» показал, что кадастровая стоимость земель населенных пунктов в зависимости от степени сложности снижается на 17-34%. по усовершенствованной методике кадастровой оценки, происходит понижение по ценовой политике на 17-34% .
Библиографический список 1. Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»; 2. Отчет №3/2022 «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Тульской области, по состоянию на 01.01.2022» Основная часть. В двух томах. Государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», Тула, 2022; 3. Король В.В.,Чекулаев В.В. Критический анализ современной методики определения кадастровой стоимости земельных участков. Сборник научных трудов 7-ой Международной научно-технической интернет-конференции «Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов», ТулГУ, Тула, 2022, C 16-21; 4. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки - часть 1./ Л.А Лейфер; Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. - Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018- С. 245-246 5. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки населенных пунктов/ Л.А Лейфер. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. - Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020- С. 145-156
| ||||||||||||||
 |  | |||||||||||||
