 |  | |
 УДК 332.351 Обоснование актуальности и необходимости совершенствования государственной кадастровой оценки земель Тульской области
Король В.В., доцент, Чекулаев В.В., доцент Тульский государственный университет, Россия
Проведен анализ методики кадастровой оценки земель и научных публикаций по определению и взаимосвязям ценообразующих факторов при определении кадастровой стоимости. Обоснована необходимость совершенствования государственной кадастровой оценки на региональном уровне
Развитие и процветание России, ее субъектов и муниципальных образований в значительной степени зависит от экономической деятельности и налоговой базы страны. Одним из таких налоговых источников бюджета является земельный налог. С появлением государственной кадастровой оценки (ГКО) налогообложение земельных участков производится по рыночным показателям. Для этого происходит определение кадастровой стоимости земельных участков. За последние несколько лет она стала применяться для расчета налоговой базы по налогам на имущество организаций и физических лиц, арендной платы, выкупной платы, административных штрафов и др. Сфера ее применения и значение для частных лиц, а также публично-правовых образований неуклонно растут. С одной стороны, платежи за землю, являющиеся обязательными вне зависимости от факта ведения деятельности на земельном участке, стимулируют собственника к эффективному использованию земли. С другой стороны, необоснованное налогообложение земли, являющееся производным от завышенной или заниженной установленной налоговой базы земельного налога, снижает коммерческую привлекательность земельных участков, что приводит к отказу от ведения деятельности в пределах отдельных территорий и снижению деловой активности в целом. Все это говорит о том что, система государственной кадастровой оценки находится на этапе своего становления, об этом же свидетельствуют масштабные реформы законодательства в этой сфере. Законодатели продолжают искать те формы и правила проведения кадастровой оценки, которые обеспечат эффективность налогообложения недвижимости и гарантируют доверие к системе со стороны частных лиц [1]. По-прежнему наиболее распространенной проблемой, получающей отражение в судебной практике, остается несоответствие утверждаемых значений кадастровой стоимости размеру рыночной стоимости объектов оценки. Так в соответствии с Информацией о судебных спорах в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [2] в период с 2013 по 2021 год число судебных споров в среднем выросло в 3 раза с 6190 (2013 год) до 20746 (2020 год) при этом количество удовлетворенных исков тоже неукоснительно растет в настоящий момент составляет более 90 %. Анализ статистики обращений по оспариванию величины кадастровой стоимости в комиссию Управления Росреестра по Тульской области за 2016–2020 гг., показал, что число обращений в Тульской области также ежегодно растет, как в отношении земельных участков, так и иных объектов капитального строительства. Следовательно совершенствование существующей методики кадастровой оценки земельных участков, играющей ведущую роль при формировании налоговой системы, в очень важен для развития научных исследований в области кадастра. В целях совершенствования института государственной кадастровой оценки, в том числе для обеспечения достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, Правительством Российской Федерации были предложены механизмы, реализованные в Законе о ГКО [3]. В нем получил закрепление ряд фундаментальных принципов проведения кадастровой оценки: - единство методологии при определении кадастровой стоимости; - актуализация сведений необходимых для определения кадастровой стоимости; - независимость и прозрачность процесса определения кадастровой оценки, и контроль за итогами. Анализ методических указаний проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, действующих в настоящее время, и обзор исследований [4-10] по вопросу совершенствования методики кадастровой оценки позволил выявить наиболее существенные проблемы и недостатки методики применяемой на современном этапе: 1) Отсутствие понятийного аппарата. По мнению некоторых специалистов применяемые подходы к определения кадастровой стоимости не обеспечивают объективности ее определения. Недостатки нормативной базы не дают возможности синхронизировать государственную кадастровую оценку с рынком недвижимости, а также в устранить противоречия в оценочной деятельности. `2) Несовершенство принципов и методов кадастровой оценки, сказывающееся на качестве проведенных оценок. Необходима оценка значительного массива объектов при одновременном учете их специфики. 3) Отсутствие четких критериев оценки точности и наличия невыполнимых в массовой оценке требований. 4) Наличие жестких указаний по применению некоторых справочных материалов, эффективность которых не получила рыночного подтверждения. 5) Отсутствие классификации объектов незавершенного строительства, сооружений и единых недвижимых комплексов. Группы действующего классификатора видов разрешенного использования земельных участков не совпадают с группами, которые используются при кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов и с классами, утвержденными в Налоговом кодексе России. 6) Трудоемкость обработки информации. Отсутствие единообразия результатов кадастровой оценки и возможности межрегионального сопоставления. 7) Анализ рыночной информации осуществляется в отношении определенных сегментов объектов недвижимости. 8) Сложность установления фактического использования земельных участков. Отсутствие единого порядка определения вида фактического использования объекта недвижимости. 9) Отсутствие единого программного комплекса для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, который бы предусматривал все требования методических указаний. 12) Дефицит рыночной информации и информации об объектах оценки и ценообразующих факторов. Таким образом, для определения кадастровой стоимости необходим сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости, подтверждении достаточности и достоверности информации, а так же формировании и учёте основных ценообразующих факторов. На сегодняшний день в некоторых регионах наблюдается недостаточность или отсутствие рыночной информации и по учёту факторов для региональных рынков, поскольку большинство исследований охватывают рынки крупнейших городов. При отсутствии такой информации оценка не может быть объективной. Для каждого региона этот набор факторов будет своим, но методика его определения будет общей. Кроме того, для определения кадастровой стоимости необходим сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости. Количество таких факторов может исчисляться не только десятками, но и сотнями [1]. Новые возможности для совершенствования методики кадастровой оценки появились в связи с развитием в Российской Федерации инфраструктуры пространственных данных, а также информационных ресурсов, обеспечивающих сбор, хранение и использование актуальных данных о внешней среде объектов недвижимости. Это обстоятельство обусловило возможность расширения перечня ценообразующих факторов, которые должны быть учтены при определении кадастровой стоимости земельных участков. Особенно это относится к учету неблагоприятных инженерно-геологических, геологических и гидрогеологических процессов и явлений, к сожалению, широко распространенных на территории Российской Федерации и, в частности, в Тульской области [11-15]. Отсутствие учета данных факторов на соответствующих территориях в действующей методике обусловливает существенное завышение кадастровой стоимости относительно рыночной и внесение недостоверной информации в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Библиографический список
| ||
 |  |
