 |  | |
 УДК 528.441 Проблемы исправления реестровых ошибок в сведениях о границах земельных участков
Тесаков Н.Е., ст. преподаватель, Кикоть К.Л., студент 3-го курса Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрено понятие реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, приводится классификация реестровых ошибок в сведениях о границах земельных участков и возможные механизмы их исправления.
Рост темпов урбанизации, развитие различных направлений предпринимательской деятельности, науки и социальных институтов привели к возникновению многоуровневых архитектурных преобразований, предполагающих, в том числе, необходимость устойчивой системы кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Масштабные преобразования в учетно-регистрационной сфере позволили существенно оптимизировать процесс государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении земельных участков и иных объектов недвижимого имущества. Позитивные изменения коснулись, в том числе, вопросов точности определения координат характерных точек границ земельных участков. Применяемые в настоящее время при выполнении кадастровых работ системы спутникового позиционирования и высокоточное геодезическое обрудование позволяет осуществлять качественные и высокоточные геодезические измерения. Это отражено и на законодательном уровне: с принятием Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) сведения в Едином государственном реестре недвижимости получили статус достоверных [2]. Данное обстоятельство позволяет минимизировать возникновение ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Тем не менее, вопрос выявления и исправления ошибок, воспроизведенных в сведениях государственного реестра по-прежнему актуален, и играет важную роль в формировании единой системы учета объектов недвижимого имущества. Понятие реестровой ошибки впервые появилось в 2007 году с принятием Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и тогда носило название «кадастровая ошибка» [3]. В соответствии с утратившей в настоящее время силу редакцией Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 01.06.2016 кадастровая ошибка определялась как «воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости» [3]. В свою очередь, в соответствии с действующим законодательством Закон о государственной регистрации предусматривает следующее определение реестровой ошибки - воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в документах, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, возникшая вследствие ошибки, допущенной кадастровым инженером, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом о государственной регистрации [2]. Таким образом можно сделать вывод, что содержание терминов «кадастровая ошибка» и «реестровая ошибка» идентичны по своей сути, однако, так как ЕГРН представляет собой более обширный свод данных, нежели ГКН (являющийся, по своей сути, составным элементом ЕГРН), реестровая ошибка – понятие более обширное. Так, Законом о государственной регистрации закреплен гораздо более широкий спектр объектов, в сведениях о которых могут возникать такие ошибки, расширен инструментарий, позволяющий исправлять такие ошибки и т.д. Реестровая ошибка, и это вытекает из определения данного понятия, может содержаться в различных разделах Единого государственного реестра недвижимости. Недостоверные данные могут фигурировать в сведениях о местоположении объекта недвижимого имущества, его площади, кадастровой стоимости. Важно отметить, что в настоящее время отсутствует точная документированная классификация реестровых ошибок. В частности, отсутствие такой классификации не позволяет сформировать достоверные статистические данные о точном количестве реестровых ошибок. Одной из самых распространенных групп ошибок представляется разновидность реестровых ошибок в сведениях о границах земельных участков. К таковым можно отнести следующие виды несоответствий: 1. «Чересполосица». Случаи, когда между земельными участками появляются «пустые» участки не разграниченной земли, (рисунок 1). Несмотря на то, что чересполосица не допускается положениями п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, на практике такие ситуации встречаются достаточно часто, так как наличие чересполосицы не входит в перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета (ст. 26 Закона о государственной регистрации) [1]. Пример приведен на рис. 1. 2. Пересечение объектов капитального строительства границами земельных участков. Случаи, когда границы объектов капитального строительства пересекают границы смежного земельного участка. При отсутствии нарушения земельного законодательства, то есть самовольного захвата земель. Пример приведен на рис. 1.
Рис. 1 – Примеры чересполосицы и пересечения объектов капитального строительства
3. Отклонения в местоположении границ земельного участка. Случаи, когда фактическое местоположение участка отличается от зафиксированного в ЕГРН. Может возникнуть за счет неверного перевода из одной системы координат в другую или из-за ошибки измерений. При отсутствии нарушения земельного законодательства, то есть самовольного захвата земель. Пример приведен на рис. 2. 4. Пересечение границ земельных участков. Случаи, когда граница одного из смежных земельных участков «накладываются» на соседний. При отсутствии нарушения земельного законодательства, то есть самовольного захвата земель. Пример проведен на рис. 2.
Рис. 2 – Примеры отклонения в местоположении границ земельного участка и пересечения границ земельных участков
Если рассматривать порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН, закрепленный положениями главы 7 Закона о государственной регистрации, можно отметить следующие основные механизмы [5]. Исходя из положений действующего законодательства, можно выделить два основных варианта устранения реестровой ошибки: 1. При выявлении ошибки органом регистрации прав или во время комплексных кадастровых работ. 2. По личной инициативе собственника. Закон о государственной регистрации предусматривает возможность исправления реестровой ошибки без участия правообладателя, в ходе выполнения комплексных кадастровых работ или при выявлении такой ошибки органом регистрации прав. В рамках выполнения комплексных кадастровых работ помимо иных изысканий уточняются границы земельных участков и исправляются реестровые ошибки в сведениях об их границах (ч. 2 ст. 42.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастровой деятельности)) [3]. В результате выполнения комплексных кадастровых работ их заказчик получает Карту-план соответствующей территории, являющуюся основанием для подачи заявления в орган регистрации прав, в соответствии с которым в ЕГРН будут уточнены границы земельных участков (ч. 3 ст. 19, ч. 3 ст. 43 Закона о государственной регистрации, ст. 42.4 Закона о кадастровой деятельности). В случае выявления реестровой ошибки органом регистрации прав, государственный регистратор направляет правообладателю объекта недвижимости соответствующее уведомление, при поступлении которого правообладатель земельного участка сам принимает решение о необходимости исправления идентифицированной ошибки, так как её исправление может повлечь дополнительные расходы. Если собственник принимает решение о необходимости исправить ошибку, соответствующий документ отправляют в орган регистрации прав не позднее следующего рабочего дня с указанием сути ошибки и причины необходимости ее исправления (ч. 6 ст. 61 Закона о государственной регистрации). Далее правообладатель должен обратиться к лицу, осуществляющему кадастровую деятельность для подготовки соответствующих документов, необходимых для предоставления в орган регистрации прав. Если заявление правообладателя о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости, с приложением межевого плана, не будут представлены по истечении трех месяцев с даты направления соответствующего уведомления, орган регистрации прав внесет изменения в ЕГРН без согласия правообладателя объекта недвижимого имущества, при условии, что государственный регистратор обладает необходимым комплектом документов, а также при соблюдении условий, установленных ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости. Важно отметить, что на законодательном уровне продолжают предприниматься попытки повышения качества и упрощения процедуры осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе, касающихся вопросов исправления реестровых ошибок. Так, Федеральным законом от 17.06.2019 № 150-ФЗ в Закон о государственной регистрации были внесены изменения, предусматривающие возможность для органа регистрации прав проводить полевое геодезическое обследование объектов недвижимости, в сведениях о которых содержится реестровая ошибка. Данная инициатива, безусловно, направлена на повышение эффективности работ по устранению несоответствий [4]. На практике встречаются ситуации, когда правообладатель объекта недвижимости самостоятельно выявляет наличие реестровой ошибки. В данном случае государственный регистратор может внести исправление только после предоставления документов, которые свидетельствуют о наличии ошибки и содержат сведения, необходимые для ее исправления, либо соответствующего решения суда, вступившего в законную силу в соответствии (ч. 3 ст. 61 Закона о государственной регистрации), а также если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости [5]. Для получения полного пакета документов, необходимых для исправления реестровой ошибки, правообладатель должен обратиться: 1. К кадастровому инженеру, в орган местного самоуправления или иному лицу, допустившему реестровую ошибку в документах, и попытаться исправить ее в досудебном порядке; 2. В суд, если исправить ее в досудебном порядке не представляется возможным. Порядок исправления реестровой ошибки в досудебном порядке предполагает обращение к лицу, осуществляющему кадастровую деятельность и заключить соответствующий договор подряда. После выполнения кадастровых работ кадастровым инженером будет подготовлен межевой план с уточнением, что он был подготовлен в связи с исправлением реестровой ошибки. (п. 27 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921). После чего собственнику будет необходимо подать заявление в орган регистрации прав и приложить к нему исправленные документы, документы о государственной регистрации прав на недвижимость и кадастровом учете. Стоит отметить, что положениями Закона о государственной регистрации предусматривается возможность исправления реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка в упрощенном порядке. Оно возможно в случае, когда собственник земельного участка, в сведениях о границах которого воспроизведена такая ошибка, согласен на приведение данных в соответствие в досудебном порядке. Так, в соответствии с частью 2 статьи 43 Закона № 218-ФЗ, если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении указанных смежных и земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей [6]. Министерство экономического развития с определенной периодичностью в своих письмах (Письмо от 30.05.2019 № Д23и-17942, Письмо от 06.11.2018 № 32226-ВА/Д23и) акцентировало внимание заинтересованных лиц на возможность применения данного механизма при исправлении реестровых ошибок в сведениях о границах земельных участков, однако на практике правообладатели земельных участков скептически относятся к данной возможности, что в последствие приводит к длительным судебным тяжбам [6]. Во втором случае, когда проблему не удалось решить в досудебном порядке, необходимо обратиться в суд. Такая ситуация чаще всего возникает при пересечении границ земельного участка со смежным землепользователем. В силу п. 1 ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке. В понятие земельные споры входят и рассматриваемые уточнения границ земельных участков [1]. Изменения после исправления реестровой ошибки могут быть внесены если новая площадь земельного участка после исправительных работ не будет отличаться от его площади, указанной в ЕГРН, более чем на пять процентов (ч. 7 ст. 61 указанного Закона). Подводя итоги, хочется подчеркнуть, что несмотря на повышение качества кадастровых работ, реестровые ошибки по-прежнему являются проблемным звеном системы учета объектов недвижимого имущества. В первую очередь это происходит от того, что ошибки не всегда исправляются даже при их обнаружении, потому что собственник земельного участка, в сведениях об участке которого была допущена ошибка, не хочет нести дополнительные расходы. Поэтому возникает необходимость, во-первых, в поддержке со стороны государства и создании новых программ по комплексному устранению кадастровых ошибок. И, во-вторых, что не менее важно и более доступно каждому, нужно проявлять гражданскую ответственность и, пользуясь открытыми и доступными сведениями ЕГРН, с определенной периодичностью отслеживать данные, содержащиеся в нем. Поэтому сознательное поведение правообладателей объектов недвижимого имущества представляется в настоящее время реальным рабочим механизмом, позволяющим идентифицировать и оперативно исправлять возможные несоответствия. Важную роль при этом должна играть информационная поддержка граждан и юридических лиц со стороны органа регистрации прав и его территориальных подразделений.
Библиографический список
| ||
 |  |
