В онлайне: 5 (гостей - 5, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.85

Тенденции развития рынка жилой недвижимости стандарт-класса субъекта РФ

 

Пысова П.А., студент 4 курса, Пестряков А.Н., доцент

Уральский государственный экономический университет, Россия

 

Рассмотрено понятие регионального рынка недвижимости стандарт-класса. Выявлены тенденции развития, обозначены основные проблемы и предложены пути их решения на рынке жилья стандарт-класса Свердловской области.

 

Рынок жилой недвижимости стандарт-класса субъекта РФ – это сложное понятие, включающее в себя несколько компонентов.

Под жилой недвижимостью стандарт-класса понимается самое дешёвое жильё в классе новостроек. Основными критериями данного класса, разработанными Российской гильдией риэлторов (далее – РСГ) и Уральской палатой недвижимости (далее – УПН), являются:

  • квартиры со стандартной планировкой, расположенные в типовых серийных проектах (чаще всего повторного применения) многоэтажных домов с отделкой «под ключ»;
  • на одном этаже располагаются менее 12 помещений с маленькими площадями с преобладанием однокомнатных квартир и студий маленьких площадей (в районе 33 кв. м); высота потолков квартир 2,7 метров;
  • инженерное обеспечение таких домов стандартное: центральное отопление, электроснабжение по нормам, материалы изготовления приборов не имеют ограничений;
  • жилой дом стандарт-класса имеет обычный типовой вид без особенных архитектурных решений;
  • придомовая территория соответствует нормам. Она может быть, как ограждена так и не ограждена, а также имеется наземный паркинг, где количество машин соответствует нормам.

Под рынком жилой недвижимости стандарт-класса субъекта РФ понимается экономико-правовое пространство, сформированное из локальных рынков отдельных территориальных образований, где каждая из заинтересованных сторон действует в соотношении спроса и предложения для определения цены такой недвижимости, как жилая недвижимость стандарт-класса.

Перейдем к анализу тенденций развития рынка жилой недвижимости стандарт-класса. Для начала рассмотрим предложение (рис.1).

 

Рис.1 – Динамика ввода жилой недвижимости стандарт-класса

в Свердловской области, 2016-2019 гг., кв. м

 

Как можно заметить, в 2019 году по отношению к 2016 году ввод жилой недвижимости стандарт-класса сократился на 18,8%. Это обуславливается тем, что за последние годы произошел рост объемов строительства жилой недвижимости комфорт-класса. В итоге, по данным на конец 2019 года, доля жилья стандарт-класса от вводимого жилья составляет 45,7%.

В Екатеринбурге, являющимся городом - административным центром Свердловской области, сосредоточено наибольшее количество объектов стандарт-класса (рис. 2).

 

 

Рис. 2 – Расположение жилых комплексов стандарт-класса

на карте Свердловской области

 

В отдаленных от Екатеринбурга территориях жилых комплексов стандарт-класса достаточно мало (что обусловлено экономической ситуаций, но, в свою очередь, тормозит дальнейшее развитие экономики этих муниципальных образований).

Проведем оценку ряда жилых комплексов по основным критериям стандарт-класса УПН и РСГ (рис.3).

 

Рис.3 – Оценка жилья объектов стандарт-класса

согласно основным критериям УПН и РСГ.

 

Согласно этой оценке, «+» означает максимальное возможное соответствие; «+/-» означает, что имеются незначительные отклонения; «-» –сильное отклонение.

В результате анализа было выявлено, что 52% жилых комплексов, рекламируемых себя в качестве стандарт-класса, не соответствуют критериям. Данный факт означает, что жилье стандарт-класса имеет низкое качество проектирования и строительства и, как следствие, низкий срок эксплуатации.

Перейдем к анализу спроса. Портрет покупателя выглядит следующим образом:

  • молодая семья со средним или ниже среднего доходом, которая работает чаще всего в областях торговли, здравоохранения и образования;
  • приезжие из отдалённых районов севера;
  • одинокий человек, студент или пенсионер, которому необходимо в первой очереди само жильё.

Встречаются покупатели, которые стремятся получить пассивный доход, поэтому после покупки данного жилья, они сдают его в аренду.

Рассмотрим динамику сделок на рынке жилья стандарт-класса Свердловской области (рис.4).

 

 

Рис.4 – Динамика изменения сделок на рынке жилья стандарт-класса

в Свердловской области, 2017-2019 гг., %

 

По данным рисункам видно, что к 2019 году процент сделок незначительно снизился. Это объясняется тем, что выросло количество объектов комфорт-класса. Стоит также отметить, что жилье стандарт-класса остается популярным у населения, так как количество сделок на рынке жилья в Свердловской области составляет 46% на 2019 год.

Рассмотрим динамику изменения цены 1 кв. м. на жилую недвижимость стандарт-класса в Свердловской области (рис.5).

 

 

Рис.5 – Цена 1 кв. м на первичном рынке жилья Свердловской области и цена 1 кв. м

на рынке жилья стандарт-класса Свердловской области, 2016-2019 гг., рублей

 

Цена 1 кв. м на рынке жилой недвижимости стандарт-класса ниже цены 1 кв. м в целом на первичном рынке жилья Свердловской области в среднем на 9%.

В результате исследования рынка жилой недвижимости стандарт-класса Свердловской области был выделены ряд тенденций. К негативным относятся: строительство новых объектов преимущество в городе-административном центре, а также в городах-спутниках; сохранение несоответствия с характеристиками УПН; формирование определённого (негативного) контингента жильцов; рост цен. К положительным – увеличение объёмов предложения; увеличение объемов доступного жильё для различных категорий потребителей; низкая стоимость 1 кв. м по сравнению с объектами других классов.

Авторами были выявлены основные технические, социальные и административные проблемы рынка жилья стандарт-класса Свердловской области (таблица 2).

 

Таблица 2 – Проблемы регионального рынка жилья стандарт-класса

 

Проблемы

Описание

Решение

Технические

Низкое качество строительства; сокращенный срок эксплуатации жилых комплексов стандарт-класса

Разработка дополнительных критериев жилья стандарт-класса на федеральном уровне

Социальные

Привлечение на территории социально уязвимых категорий граждан

Строительство социальной и транспортной инфраструктуры в окружении микрорайонов стандарт-класса в крупнейших городах

Административные

Неразвитость рынка жилой недвижимости стандарт-класс на периферии

Содействие развитию комплексного строительства региона

 

 

Технические проблемы обусловлены тем, что жильё стандарт-класса отличается низким качеством, так как при строительстве используются дешевые материалы, а также присутствует несоответствие формальным критериям.

К социальным проблемам авторы относят привлечение социально уязвимых категорий граждан, что, в свою очередь, является одним из факторов формирования геттоизации в отдельных районах городов.

Административные проблемы обусловлены тем, что рынок жилья стандарт-класса наиболее развит в административном центре и отсутствует на периферийных территориях области.

Решение технических проблем авторы видят в разработке дополнительных критериев жилья стандарт-класса на федеральном уровне и соблюдение застройщиками таковых. Дополнительными критериями, которые необходимо внести в Приказ Минстроя РФ «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью», являются:

  • конструктив, строительные решения (этажность, материал стен);
  • планировочные решения (количество квартир на этаже, площади квартир, высота потолков);
  • инженерные системы (лифт, ограждение);
  • благоустройство придомовой и дворовой территории.

Следующей рекомендацией, направленной на решение социальных проблем, является обустройство микрорайонов в крупнейших городах региона социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурами. Данное мероприятие автоматически повысит стоимость жилья в микрорайонах стандарт-класса и предотвратит «вымывание» более обеспеченных потребителей.

Рекомендации по решению административных проблем относятся к органам власти: им необходимо содействовать развитию строительства в отдаленных областного центра муниципалитетах. Под содействием понимается занесение в стратегические документы приоритетов комплексного освоения территорий перед точечной застройкой.

Соблюдение вышеперечисленных рекомендаций повысит привлекательность региона для населения, что является положительным моментом для органов власти. Для застройщиков закрепление основных стандартов доступного жилья поможет грамотно позиционировать жилые комплексы и даст ориентиры при создании проекта.

Подводя итог, можно сделать следующий вывод: рынок жилья стандарт-класса Свердловской области необходимо развивать в предложенных автором направлениях, чтобы избежать надвигающихся проблем.

 

Библиографический список

  1. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 № 190-ФЗ (по состоянию от 08.12.2020) – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 № 188-ФЗ (по состоянию от 24.04.2020) – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
  3. Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью [Электронный ресурс]: Приказ Минстроя России от 29.04.2020 №237 – Пр. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
  4. Асаул, А. Экономика недвижимости [Текст] // Учебник для вузов. – 3-е изд. Стандарт третьего поколения. – СПб.: Питер. 2013. –  С. 108-156.
  5. Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости [Текст] // Учебник для вузов. – СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 2012. – С. 32.
  6. Гусак, А.С. Вопросы классификации объектов недвижимости для целей управления [Текст] // Актуальные вопросы экономических наук. – №4-3. – 2009. – С. 117-122.
  7. Аналитический центр недвижимости «Инграфикон» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ingraficon.ru
  8. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru
  9. Российская гильдия управляющих и девелоперов [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rgud.ru
  10. Уральская палата недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://upn.ru


 



26.12.20 18:24 | Polina_Pysova (участник)
Маргарита, добрый вечер! Отвечаю на Ваш вопрос. Большинство предложений, указанных в статье, носят рекомендательный характер. Стоит отметить, что в г.Екатеринбурге актуализируется Генеральный план. В нём содержатся разделы, направленные на развитие транспортной инфраструктуры и т.п. Это относится к решению второй проблемы, написанной в статье.

24.12.20 00:48 | Маргарита Подкопаева (участник)
Ситуация в этих крупных городах была изложена в статье очень подробно. Есть вопрос по поводу решений существующей проблемы. Данные предложения, указанные в статье, имеют лишь рекомендательный характер или уже на 2020-й год существуют конкретные программы от администрации города?

23.12.20 22:20 | А.Лукашина (участник)
Хорошая статья, текст легко читается, информация легко воспринимается, нет никакой "воды", все четко и лаконично. Лично для себя почерпнула много новой и интересной информации.

Все комментарии (3)

 

Разделы конференции »

  1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.