В онлайне: 4 (гостей - 4, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.72

Современное состояние и перспективы развития рынка складской недвижимости в городах-миллионниках

 

Безносикова Д.С., студент 4 курса

Научный руководитель: Титовец А.Ю., ст. преподаватель

Уральский государственный экономический университет, Россия

 

Сравнивается современное состояние складской недвижимости двух городов – миллионников Екатеринбург и Казань. Определяется спрос и количество предложений на рынке продажи и аренды в обоих городах, рассматриваются объемы ввода в 2014-2019 гг. Выявлены основные проблемы, пути их решения в городах Екатеринбург и Казань.

 

В настоящее время формируется новая экономическая среда под влиянием процессов информатизации и цифровизации, в это числе меняются процессы в сфере коммерческой недвижимости, особенно меняется концепт торговой и складской недвижимости, функционирование которых связаны между собой и плотно связанные жизнью и деятельностью людей и практически с любой сферой предпринимательства.

Необходимо обозначить, что на рынке коммерческой недвижимости выделяют: офисную, торговую и складскую недвижимость [6]. В условиях расширения возможностей электронной торговли, усиления процессов информатизации экономических процессов и активной государственной политики цифровизации, и тем более в условиях ковидной ситуации 2020 г. особо актуальность среди коммерческой недвижимости получает складская недвижимость.

Складская недвижимость - это специальное стационарное или передвижное помещение для хранения груза и продукции, такие помещения имеют все условия и оборудование для выполнения определенных задач [2].

Существует несколько классификаций складской недвижимости, так по стандартной классификации складская недвижимость разделяется на следующие классы: «А», «В» и «С», с последующим расширением до класса «D», добавлением классов «А+» и «В+». Основными техническими характеристиками при классификации являются: характеристика здания, площадь, напольные покрытия и т.д. [4]. Но на практике в профессиональной среде присутствует и другие подходы, в зависимости от интересов инвесторов, окупаемости проектов и запросов клиентов, так, например, складскую недвижимость делят на следующие форматы[13]: 

1. Склады формата self-storage – организованная система хранения, при которой арендодатель выделяет арендатору защищенный изолированный отсек в основном для хранения бытовых вещей. В данном формате возможно оплачивать не квадратные метры, а непосредственно за объем сданных в аренду вещей. Основными клиентами такого формата складских помещений: физические лица (70%) и интернет-магазины.

2. Оптово-распределительные центры (ОРЦ) – складские помещения, дляхранения, обработки и распределения оптовых партий сельскохозяйственной продукции. Клиенты: розничные и мелкооптовые продовольственные предприятия (рестораны, организации розничной торговли и т.д.).

3. Центры обработки данных (ЦОД) – площади для хостинга серверного и сетевого оборудования.

4. Склады light-industrial – это производственно-складские объекты площадью от 200 кв.м до 2 000 кв.м, спрос на которые проявляется со стороны малого и среднего предпринимательства.

Данные объекты возникли в связи со спецификой товара, производственных цепочек и экономических отношений, а также в связи с необходимостью набора дополнительных услуг. Но при этом, одной из явных проблем Классы и форматы складской недвижимости никак не соотносятся между собой, каждый представляет собой отдельную индивидуальную классификацию.

Структура рынка складской недвижимости необходима для грамотного сбалансированного развития недвижимости и анализа, который используют девелоперы для принятия экономических, инвестиционных и управленческих решений.

Можно определить четыре критерия сегментирования рынка складской недвижимости [1]:

1) по функциональным возможностям: по качеству делят на классы;

2) по размерам доступных складских площадей;

3) по географическому положению: специфика складской недвижимости, связанная с прилегающей транспортно-логистической инфраструктурой, приводит к тому, что в качестве географических сегментов выделяются районы по качеству транспортной инфраструктуры;

4) по целевому назначению объекта складской недвижимости (по характеру предоставляемых услуг, по производственно-технологическому назначению, по комплексности складского помещения).

Для того, чтобы проанализировать рынок складской недвижимости в городах – миллионниках были выбраны города Екатеринбург и Казань, находящийся в Свердловской области и Республике Татарстан соответственно. Выбор городов обусловлен положительными показателями: численность населения, оборот розничной торговли, доходы населения и т.д.

Рассмотрим в динамике стоимость 1 кв.м. складских помещений в период 2018 -2020 г. (таблица 1).

 

Таблица 1 – Динамика стоимости аренды складской недвижимости за 1 кв.м., руб.

в городах Екатеринбург и Казань за 2018-2020, руб. [14]

 

Временной период

сент.2018

март.2019

сент.2019

март.2020

сент.2020

г. Екатеринбург

325,1

311,3

272,8

251,5

267,3

г. Казань

259,7

263,3

254,6

282,0

309,2

 

Рассматривая период 2018 – 2020 год, хочется отметить спад стоимости 1 кв. м. складских помещений в Екатеринбурге, т.к арендаторы предпочитают более удобные и лучше оборудованные склады, несмотря на их более высокие цены, но с учетом преобладании на рынке не высокого класса складов происходит снижение спроса и стоимости на большинство объектов. Корректировка стоимости в сентябре 2020 г. связано с ковидными условиям 2020 г. При этом в г. Казани стоимость аренды растёт, спрос формируется на небольшие по площади объекты с меньшим набором услуг, так как предприниматели предпочитают арендовать складские помещения, а не покупать, поэтому рассмотрим стоимость продажи складских помещений в таблице 2.

 

Таблица 2 – Динамика стоимости продажи складской недвижимости за 1 кв.м., руб.

в городах Екатеринбург и Казань за 2018-2020, руб. [14]

 

Временной период

сент.2018

март.2019

сент.2019

март.2020

сент.2020

г. Екатеринбург

26827,7

27192,3

24802,5

22295,5

22564,1

г. Казань

32042,8

24615,0

23458,5

19905,3

19150,9

 

Обусловить снижение цен на продажу и покупку складской недвижимость можно, тем что в г. Екатеринбург требования и запросы покупателей / арендаторов не совпадают, необходимые класса объекты не появляются на рынке.

Для того, чтобы определить если ли предложения на рынке, в каких районах они преобладают, необходимо рассмотреть предложения о продаже / аренде в г. Екатеринбург и в г. Казань в таблице 3.

 

Таблица 3 – Предложения о продаже / аренде складской недвижимости по районам

в г. Екатеринбурге количество их площадей на данные от 15.10.2020 [7]

 

 

Продажа

Аренда

Районы

Кол-во предложений

Доля, %

Объем площадей, кв.м.

Кол-во предложений

Доля, %

Объем площадей, кв.м.

Кировский

8

3,58

1974

10

11,63

14355

Октябрьский

6

3,91

2586

20

26,64

32885

Орджоникидзевский

26

68,35

43454

44

26,28

32440

Железнодорожный

10

14,91

9587

30

19,03

23495

Верх-Исетский

0

0,00

-

8

1,53

1890

Ленинский

8

8,98

6110

6

0,77

955

Чкаловский

0

0,00

-

42

14,11

17415

Всего

58

100,00

63711

160

100,00

123435

 

Безусловно, количество объектов, выставленных на аренду больше, чем на продажу, так как покупка складской недвижимости с учётом выставленных площадей – это финансово затратно (не только в расчёте на 1 кв. м, но и с учетом дополнительных затрат, связанных с эксплуатацией), а также тенденция на рынке строительство под конкретного собственника. Аренда небольших помещений -  это активный спрос со стороны новых небольших компаний, деятельность которых пока не обеспечивает постоянный спрос на помещения в больших объёмах и возможности нести дополнительные затраты на логистику.

Исходя из таблицы, продажа складской недвижимости преобладает в Орджоникидзевском районе, которая включает в себя микрорайоны – Эльмаш и Уралмаш, обусловлено это тем, что микрорайоны находятся в отдалённых местах от центра города, имеются большие производственные комплексы, а также это северный въезд в город. Поэтому данное месторасположение позволяет застраивать складские комплексы больших размеров и не переплачивать за местоположение.

Рассмотрим предложения о продаже и об аренде складских помещений в г. Казань в таблице 4.

 

Таблица 4 - Предложения о продаже / аренде складской недвижимости по районам

в г. Казань и количество их площадей на данные от 15.10.2020 [3]

 

 

Продажа

Аренда

Районы

Кол-во пред-ий

Доля, %

Объем площадей, кв.м.

Кол-во пред-ий

Доля, %

Объем площадей, кв.м.

Авиастроительный

12

0,10

24358,2

25

0,07

24330,5

Вахитовский

11

0,08

9897,4

34

0,08

9899,1

Кировский

12

0,10

26494,3

57

0,15

64813,1

Московский

30

0,22

72863,9

56

0,15

58423,8

Ново-Савиновский

12

0,10

6819,1

10

0,03

2975,0

Приволжский

33

0,25

122818,2

125

0,32

111167,3

Советский

19

0,15

12580,9

76

0,20

49088,1

Всего

139

100

275832

383

100

320696,9

 

На рынке аренды предложенных площадей больше, чем на рынке продажи. Больше всего предложенных площадей на рынке продажи и аренды в Приволжском районе, т.к. это отдалённый район от центра города, где заострённость территорий снижается по сравнению с центром города, больше свободных участков. Меньше всего предложений в Ново-Савиновском и Вахитовском районах, т.к. данные районы располагаются в центре города, густо населённые районы, а также имеются ограничения по строительству из объектов культурного наследия. Поэтому в данных районах складские помещения располагаютсянебольшие и достаточно давно построенные, особенно относительно складов в других районах. Также достаточно мало предложений в Авиастроительном районе, так как предложены складские помещения большой площади, за счет стоимость 1 кв.м. оказывается ниже, чем стоимость 1 кв. м. у складских помещений меньших размеров.

Если сравнить таблицу 3 и 4, то можно с уверенностью сказать, что предложенных складских помещений в г. Казань больше, чем в г. Екатеринбург. В обоих городах предложений о продаже складских помещений меньше, чем об аренде.

Рассмотрим, какой ввод складской недвижимости составлял в г. Екатеринбург и в г. Казань, начиная с 2004 г. по 2019 г. (рисунок 1).

 

 

Рис.1 – Объем ввода складской недвижимости в г. Екатеринбург 2004 – 2019 гг., кв. м. [5, 12, 14]

 

В Екатеринбурге ежегодно объемы складской недвижимости растут, на рынке появляются крупные игроки такие как, оптово-распределительный центр «Х5 Retail Group» класса «А», этот комплекс оперативно обеспечивает продуктами розничные торговые сети «Карусель», «Пятерочка» и «Перекресток» Екатеринбурга и Свердловской области, а так же логистические комплексы «А2logistic», «Ролси» и другие.

В Казани при этом, как утверждают эксперты, несмотря на высокий уровень вакантных площадей, на рынке г. Казани наблюдается дефицит качественных складских помещений класса «А», что подталкивает крупные торговые компании, выходящие на рынок г. Казани, к строительству объектов в формате built-to-suit (строительство под заказ).

Проводя данный анализ о количество предложений можно выделить процент простаивания (рисунок 2)

 

 

Рис.2 – Процент простаивания складских помещений на рынке аренды/продажи в г. Екатеринбург и в г. Казань [3, 11]

 

Сравнивая простой складской недвижимости в обоих городах-миллионниках, то можно отметить, что в Казани процент простаивания меньше, это говорит о том, что спрос и предложение более сбалансированы.

Анализируя развитие рынка складской недвижимости, можно выделить следующие проблемы в г. Екатеринбург и в г.Казань:

1. Отсутствие предложений на рынке складской недвижимости класса «А» в Казани и в Екатеринбурге и отсутствие выбора класса «В» в Екатеринбурге;

2. Перенасыщение на рынке объектов складской недвижимости класса «D» в обоих сравниваемых городах;

3. Простаивание на рынке объектовскладской недвижимости класса «D», в связи, с чем происходит потеря физических и экономических свойств помещения в обоих сравниваемых городах;

4. Нет вариантов выбора складской недвижимости класса «С» в двух районах г. Екатеринбург.

5. Нет вариантов выбора складской недвижимости класса «В» и «С» в двух районах г. Казани.

Для решения этой проблемы, можно отнести реализацию следующих мероприятий:

1) следует возводить новые строительные проекты;

2) обратить внимание на такой формат как Light industrial (объекты с отдельными блоками с площадью от 1 до 2,5 тыс.кв.м.) и продолжить использование формата build-to-suit («строительством под заказ»).

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что развитие складской недвижимости в г. Екатеринбург и в г. Казань способствует активному росту рынка коммерческой недвижимости. В Екатеринбурге, в отличие от Казани спрос пока превышает предложение, на рынке нет выбора покупки и аренды класса «А» и «В», когда как в Казани присутствуют качественные площади класса «В». Успешная реализация заявленных на сегодняшний день проектов в г. Екатеринбург создаст предпосылки для качественной конкуренции, которая является признаком зрелости рынка.

 

Библиографический список

  1. Билалова, В.К. Анализ структуры рынка объектов недвижимости складского и логистического назначения [Текст]// Вестник Казанского технологического университета — 2016. — №2. — С. 1- 6.
  2. «АНЕСТ» - Агентство недвижимости аренды помещений [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://anest.ua
  3. Домофонд.рф – продажа недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.domofond.ru
  4. Инвестиционные строительные проекты [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.project.bulgaria-burgas.ru
  5. Международная консалтинговая компания  [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.knightfrank.ru
  6. «Метр квадратный» - вся недвижимость России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.kvmeter.ru
  7. Официальный портал Уральской палаты недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://upn.ru.
  8. Официальный сайт Администрации Екатеринбурга [Электронный ресурс]. – Режим доступа: екатеринбург.рф
  9. Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики Респубики Татарстан [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  https://tatstat.gks.ru/
  10. По Свердловской области. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://sverdl.gks.ru.
  11. Продажа земли в Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ekaterinburg.n1.ru
  12. «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» - продажа, аренда складских площадей [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://p-b-p.ru/
  13. PwC в России - услуги в области аудита и бизнес-консультирования [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.pwc.ru
  14. Zdanie.info – всё о коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://zdanie.info


28.12.20 12:20 | dashabeznosikova (участник)
Руслан, добрый день! Если мы говорим о территории крупнейших городов, то будет перераспределение соотношения между всеми видами коммерческой недвижимости, и конечно формат интернет-продажи и ковидные условия, позволят складским помещениям увеличить свою долю на рынке. Кроме этого надо внимательно отслеживать низкие классы коммерческих объектов (торговых, складских, офисных), так как клиенты и требования рынка становятся жёстче, и не все объекты будут востребованы, а это в том числе будет проблема для города. Но при этом мы сегодня наблюдаем достаточно интересные форматы развития коммерческой недвижимости, например в офисной недвижимости, развитие квадратных метров под интересы самозанятых, фрилансеров и т.д.

28.12.20 12:18 | dashabeznosikova (участник)
Маргарита, добрый день! Спасибо за вопрос! В любом случае спрос на складские помещения растет, и рынок нуждается не просто в складах , а в первую очередь в качественных помещениях класса А и Б, это будет менять такие показатели, как объем ввода, объем продажи и аренды. Это с одной стороны формирует положительные тенденции развития для города (рабочие места, объем торгового и производственного оборота и т.д.), но в тоже время будут ярко проявляться уже существующие проблемы в городе, например, транспортная доступность и нагрузка ...

24.12.20 00:17 | Маргарита Подкопаева (участник)
При решении существующих проблем в данной области планируется ли принимать меры по увеличению количества продаж складских площадей? Ведь это даст почву для решения подобных вопросов в этой сфере,а прежде всего оценить возможные риски для экономики города.

Все комментарии (4)

 

Разделы конференции »

  1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.