 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.72 Современное состояние и перспективы развития рынка складской недвижимости в городах-миллионниках
Безносикова Д.С., студент 4 курса Научный руководитель: Титовец А.Ю., ст. преподаватель Уральский государственный экономический университет, Россия
Сравнивается современное состояние складской недвижимости двух городов – миллионников Екатеринбург и Казань. Определяется спрос и количество предложений на рынке продажи и аренды в обоих городах, рассматриваются объемы ввода в 2014-2019 гг. Выявлены основные проблемы, пути их решения в городах Екатеринбург и Казань.
В настоящее время формируется новая экономическая среда под влиянием процессов информатизации и цифровизации, в это числе меняются процессы в сфере коммерческой недвижимости, особенно меняется концепт торговой и складской недвижимости, функционирование которых связаны между собой и плотно связанные жизнью и деятельностью людей и практически с любой сферой предпринимательства. Необходимо обозначить, что на рынке коммерческой недвижимости выделяют: офисную, торговую и складскую недвижимость [6]. В условиях расширения возможностей электронной торговли, усиления процессов информатизации экономических процессов и активной государственной политики цифровизации, и тем более в условиях ковидной ситуации 2020 г. особо актуальность среди коммерческой недвижимости получает складская недвижимость. Складская недвижимость - это специальное стационарное или передвижное помещение для хранения груза и продукции, такие помещения имеют все условия и оборудование для выполнения определенных задач [2]. Существует несколько классификаций складской недвижимости, так по стандартной классификации складская недвижимость разделяется на следующие классы: «А», «В» и «С», с последующим расширением до класса «D», добавлением классов «А+» и «В+». Основными техническими характеристиками при классификации являются: характеристика здания, площадь, напольные покрытия и т.д. [4]. Но на практике в профессиональной среде присутствует и другие подходы, в зависимости от интересов инвесторов, окупаемости проектов и запросов клиентов, так, например, складскую недвижимость делят на следующие форматы[13]: 1. Склады формата self-storage – организованная система хранения, при которой арендодатель выделяет арендатору защищенный изолированный отсек в основном для хранения бытовых вещей. В данном формате возможно оплачивать не квадратные метры, а непосредственно за объем сданных в аренду вещей. Основными клиентами такого формата складских помещений: физические лица (70%) и интернет-магазины. 2. Оптово-распределительные центры (ОРЦ) – складские помещения, дляхранения, обработки и распределения оптовых партий сельскохозяйственной продукции. Клиенты: розничные и мелкооптовые продовольственные предприятия (рестораны, организации розничной торговли и т.д.). 3. Центры обработки данных (ЦОД) – площади для хостинга серверного и сетевого оборудования. 4. Склады light-industrial – это производственно-складские объекты площадью от 200 кв.м до 2 000 кв.м, спрос на которые проявляется со стороны малого и среднего предпринимательства. Данные объекты возникли в связи со спецификой товара, производственных цепочек и экономических отношений, а также в связи с необходимостью набора дополнительных услуг. Но при этом, одной из явных проблем Классы и форматы складской недвижимости никак не соотносятся между собой, каждый представляет собой отдельную индивидуальную классификацию. Структура рынка складской недвижимости необходима для грамотного сбалансированного развития недвижимости и анализа, который используют девелоперы для принятия экономических, инвестиционных и управленческих решений. Можно определить четыре критерия сегментирования рынка складской недвижимости [1]: 1) по функциональным возможностям: по качеству делят на классы; 2) по размерам доступных складских площадей; 3) по географическому положению: специфика складской недвижимости, связанная с прилегающей транспортно-логистической инфраструктурой, приводит к тому, что в качестве географических сегментов выделяются районы по качеству транспортной инфраструктуры; 4) по целевому назначению объекта складской недвижимости (по характеру предоставляемых услуг, по производственно-технологическому назначению, по комплексности складского помещения). Для того, чтобы проанализировать рынок складской недвижимости в городах – миллионниках были выбраны города Екатеринбург и Казань, находящийся в Свердловской области и Республике Татарстан соответственно. Выбор городов обусловлен положительными показателями: численность населения, оборот розничной торговли, доходы населения и т.д. Рассмотрим в динамике стоимость 1 кв.м. складских помещений в период 2018 -2020 г. (таблица 1).
Таблица 1 – Динамика стоимости аренды складской недвижимости за 1 кв.м., руб. в городах Екатеринбург и Казань за 2018-2020, руб. [14]
Рассматривая период 2018 – 2020 год, хочется отметить спад стоимости 1 кв. м. складских помещений в Екатеринбурге, т.к арендаторы предпочитают более удобные и лучше оборудованные склады, несмотря на их более высокие цены, но с учетом преобладании на рынке не высокого класса складов происходит снижение спроса и стоимости на большинство объектов. Корректировка стоимости в сентябре 2020 г. связано с ковидными условиям 2020 г. При этом в г. Казани стоимость аренды растёт, спрос формируется на небольшие по площади объекты с меньшим набором услуг, так как предприниматели предпочитают арендовать складские помещения, а не покупать, поэтому рассмотрим стоимость продажи складских помещений в таблице 2.
Таблица 2 – Динамика стоимости продажи складской недвижимости за 1 кв.м., руб. в городах Екатеринбург и Казань за 2018-2020, руб. [14]
Обусловить снижение цен на продажу и покупку складской недвижимость можно, тем что в г. Екатеринбург требования и запросы покупателей / арендаторов не совпадают, необходимые класса объекты не появляются на рынке. Для того, чтобы определить если ли предложения на рынке, в каких районах они преобладают, необходимо рассмотреть предложения о продаже / аренде в г. Екатеринбург и в г. Казань в таблице 3.
Таблица 3 – Предложения о продаже / аренде складской недвижимости по районам в г. Екатеринбурге количество их площадей на данные от 15.10.2020 [7]
Безусловно, количество объектов, выставленных на аренду больше, чем на продажу, так как покупка складской недвижимости с учётом выставленных площадей – это финансово затратно (не только в расчёте на 1 кв. м, но и с учетом дополнительных затрат, связанных с эксплуатацией), а также тенденция на рынке строительство под конкретного собственника. Аренда небольших помещений - это активный спрос со стороны новых небольших компаний, деятельность которых пока не обеспечивает постоянный спрос на помещения в больших объёмах и возможности нести дополнительные затраты на логистику. Исходя из таблицы, продажа складской недвижимости преобладает в Орджоникидзевском районе, которая включает в себя микрорайоны – Эльмаш и Уралмаш, обусловлено это тем, что микрорайоны находятся в отдалённых местах от центра города, имеются большие производственные комплексы, а также это северный въезд в город. Поэтому данное месторасположение позволяет застраивать складские комплексы больших размеров и не переплачивать за местоположение. Рассмотрим предложения о продаже и об аренде складских помещений в г. Казань в таблице 4.
Таблица 4 - Предложения о продаже / аренде складской недвижимости по районам в г. Казань и количество их площадей на данные от 15.10.2020 [3]
На рынке аренды предложенных площадей больше, чем на рынке продажи. Больше всего предложенных площадей на рынке продажи и аренды в Приволжском районе, т.к. это отдалённый район от центра города, где заострённость территорий снижается по сравнению с центром города, больше свободных участков. Меньше всего предложений в Ново-Савиновском и Вахитовском районах, т.к. данные районы располагаются в центре города, густо населённые районы, а также имеются ограничения по строительству из объектов культурного наследия. Поэтому в данных районах складские помещения располагаютсянебольшие и достаточно давно построенные, особенно относительно складов в других районах. Также достаточно мало предложений в Авиастроительном районе, так как предложены складские помещения большой площади, за счет стоимость 1 кв.м. оказывается ниже, чем стоимость 1 кв. м. у складских помещений меньших размеров. Если сравнить таблицу 3 и 4, то можно с уверенностью сказать, что предложенных складских помещений в г. Казань больше, чем в г. Екатеринбург. В обоих городах предложений о продаже складских помещений меньше, чем об аренде. Рассмотрим, какой ввод складской недвижимости составлял в г. Екатеринбург и в г. Казань, начиная с 2004 г. по 2019 г. (рисунок 1).
Рис.1 – Объем ввода складской недвижимости в г. Екатеринбург 2004 – 2019 гг., кв. м. [5, 12, 14]
В Екатеринбурге ежегодно объемы складской недвижимости растут, на рынке появляются крупные игроки такие как, оптово-распределительный центр «Х5 Retail Group» класса «А», этот комплекс оперативно обеспечивает продуктами розничные торговые сети «Карусель», «Пятерочка» и «Перекресток» Екатеринбурга и Свердловской области, а так же логистические комплексы «А2logistic», «Ролси» и другие. В Казани при этом, как утверждают эксперты, несмотря на высокий уровень вакантных площадей, на рынке г. Казани наблюдается дефицит качественных складских помещений класса «А», что подталкивает крупные торговые компании, выходящие на рынок г. Казани, к строительству объектов в формате built-to-suit (строительство под заказ). Проводя данный анализ о количество предложений можно выделить процент простаивания (рисунок 2)
Рис.2 – Процент простаивания складских помещений на рынке аренды/продажи в г. Екатеринбург и в г. Казань [3, 11]
Сравнивая простой складской недвижимости в обоих городах-миллионниках, то можно отметить, что в Казани процент простаивания меньше, это говорит о том, что спрос и предложение более сбалансированы. Анализируя развитие рынка складской недвижимости, можно выделить следующие проблемы в г. Екатеринбург и в г.Казань: 1. Отсутствие предложений на рынке складской недвижимости класса «А» в Казани и в Екатеринбурге и отсутствие выбора класса «В» в Екатеринбурге; 2. Перенасыщение на рынке объектов складской недвижимости класса «D» в обоих сравниваемых городах; 3. Простаивание на рынке объектовскладской недвижимости класса «D», в связи, с чем происходит потеря физических и экономических свойств помещения в обоих сравниваемых городах; 4. Нет вариантов выбора складской недвижимости класса «С» в двух районах г. Екатеринбург. 5. Нет вариантов выбора складской недвижимости класса «В» и «С» в двух районах г. Казани. Для решения этой проблемы, можно отнести реализацию следующих мероприятий: 1) следует возводить новые строительные проекты; 2) обратить внимание на такой формат как Light industrial (объекты с отдельными блоками с площадью от 1 до 2,5 тыс.кв.м.) и продолжить использование формата build-to-suit («строительством под заказ»). Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что развитие складской недвижимости в г. Екатеринбург и в г. Казань способствует активному росту рынка коммерческой недвижимости. В Екатеринбурге, в отличие от Казани спрос пока превышает предложение, на рынке нет выбора покупки и аренды класса «А» и «В», когда как в Казани присутствуют качественные площади класса «В». Успешная реализация заявленных на сегодняшний день проектов в г. Екатеринбург создаст предпосылки для качественной конкуренции, которая является признаком зрелости рынка.
Библиографический список
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
