В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.85

Проблемы развития регионального рынка элитного жилья

 

Чеснокова А.Р., студент 4 курса, Сбродова Н.В., ст. преподаватель

Уральский государственный экономический университет, Россия

 

Рассмотрены основные тенденции развития рынка элитного жилья Свердловской области. Авторами выявлены основные проблемы развития рынка и предложены рекомендации по их решению.

 

Решение проблем развития рынка элитного жилья является актуальным в силу того, что полноценное развитие данного сегмента рынка позволяет повысить статус региона, сделать его привлекательным для состоятельных граждан, тем самым привлечь дополнительные финансовые ресурсы на территорию.

До сих пор возникают разногласия по вопросам классификации данного сегмента недвижимости, не существует четкого понимания «элитности» объекта. В первую очередь, элитное жилье обеспечивает его владельцу комфорт на высшем уровне и демонстрирует его статус. Классификация, разработанная Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) и Уральской палатой недвижимости (УПН),  включает следующие критерии:

  • этажность до 12 этажей;
  • количество квартир до 4 на этаже;
  • по площади квартиры начинаются с двухкомнатных от 80 кв.м., трехкомнатных от 120 кв.м., четырехкомнатных и более от 250 кв.м.[8];
  • высота потолка должна составлять от 3-х метров;
  • количество машино-мест от 2-х на квартиру, также в доме должны быть установлены современные инженерные сети;
  • наличие рецепции, объектов социальной инфраструктуры, безопасность на высшем уровне (камеры, карты доступа, собственная охрана) [8].

Если рассматривать рынок элитного жилья в регионе в целом, то есть смысл в том, чтобы выделить крупнейший город. На малочисленных территориях нет необходимых потребителей объектов элитного жилья, а если есть, то в частных случаях, и строительство носит экстраординарный характер. Авторы выбрали для анализа рынок элитного жилья в городе Екатеринбург, который является административным центром Уральского федерального округа и Свердловской области. Стоит отметить, что в рейтинге РИА Новости по качеству жизни на 2019 год Свердловская область занимает 13 место из 85 субъектов РФ [6].

Перейдем к анализу тенденций развития регионального рынка элитного жилья и рассмотрим предложение. Данный сегмент рынка составляет небольшую часть от всего рынка жилья, например доля элитных новостроек в Екатеринбурге – 3%, а на вторичном рынке – предложение меньше 1%. На рисунке 1 представлено количество квартир в домах, позиционируемых как элитные, в период с 2005 года по настоящее время.

 

Рис.1 - Количество квартир в продаже в самых дорогих домах

в Екатеринбурге, шт., 2005-2020 гг. [1,9,10]

 

Как можно заметить, количество квартир в данном сегменте, выставленных на продажу в суммарном количестве по всем жилым комплексам около 300 в год, и данный показатель стабилен.

Спрос на элитные объекты предъявляют, в основном, владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, также такие объекты приобретают некоторые категории госслужащих.

Для того чтобы понять, существует ли по-настоящему элитное жилье в Екатеринбурге, авторы соотнесли имеющиеся характеристики самых дорогих домов Екатеринбурга с требованиями, представленными в классификации Уральской палаты недвижимости.

 

Таблица 1 – Сравнение самых дорогих домов в Екатеринбурге с требованиям к элитным домам,

предложенные классификацией УПН [составлено по: 1,2,4,5,7]

 

Дом/Критерии Этажность (не более 12) Количество квартир на этаже (до 4) Соответствие площадей Высота потолков (от 3 м) Количество машино-мест (мин.2) Тех. составляющая дома (современные инженерные сети) Инфраструктура дома Безопасность БАЛЛЫ
Клубный дом «Тихвинъ» + + + _ + _ + +   6
Клубный дом «Ривьера» + + + + _ + + +   7
Клубный дом «Армада» _ _ _ + _ + _ +   3
Жилой дом «Кандинский» _ _ _ _ + + _ +   3
Жилые высотки «Антарес» _ _ + _ + + _ +   4
ЖК «Февральская революция» _ _ _ + _ _ + +   3
ЖК «Малаховский» + _ _ _ _ _ _ +   2
Клубный дом «Ленина 8» _ _ _ + _ + + +   4
ЖК «Де Геннин» _ + + + _ + _ + 5
ЖК «Палладиум» + + _ _ _ + + + 5
ЖК «Гражданская,11» _ _ + + _ + _ + 4
Процентное соотношение заявленных характеристик 36,4% 36,4 % 45,5 % 54,5% 27,3 % 72,7% 45,5% 100 %   52,3 %

 

Исходя из анализа данных таблицы 1, авторы пришли к выводам, что в Екатеринбурге нет объектов, полностью соответствующих требованиям к домам элитного класса. Также есть дома, которые в свое время считались элитными, но со временем утратили некоторые качественные характеристики. Все рассмотренные дома имеют должную систему безопасности и хорошую техническую составляющую, наибольший процент несоответствия составили критерии этажности и количества машино-мест на квартиру, не все дома соответствовали должному уровню инфраструктуры.

Еще одна главная особенность элитного жилья - это расположение в центральных районах города. Авторы рассмотрели, как располагаются самые дорогие дома в Екатеринбурге (рис. 2).

 

 

Рис.2 - Расположение самых дорогих домов на карте Екатеринбурга

 

На рисунке 2 видно, что претендующее на элитный статус жилье Екатеринбурга располагается только в первом ценовом поясе города, с хорошей транспортной развязкой, вблизи станций метро, с приятными видами из окон на историческую часть города, а также вблизи реки Исеть.

На рисунке 3 представлено соотношение цен в центральной части города со средневзвешенной ценой жилья в Екатеринбурге.

 

 

Рис.3 – Средневзвешенная цена квадратного метра в Центре

и по городу Екатеринбург, руб.кв.м., 2016 - 2019 гг. [3,9,10]

Можно заметить, что на протяжении нескольких лет цена жилой недвижимости в центре практически не менялась, так как данный район традиционно пользуется спросом у определенной аудитории, как говорят, он имеет «своего покупателя».

Основные тенденции, присущие рынку элитного жилья Свердловской области:

  • Ограниченное предложение, не превышающее 250-300 квартир в год;
  • Стабильный спрос, вне зависимости от кризисных ситуаций;
  • Цена квадратного метра выше средней цены по городу в 2 раза и демонстрирует минимальное изменение за несколько лет;
  • В большинстве случаев заявленный застройщиком элитный уровень жилья не соответствует формальным параметрам элитного класса.

Пути решения выявленных в результате анализа проблем представлены в таблице 2.

 

Таблица 2 – Проблемы и их решение на региональном рынке элитного жилья

 

Проблемы в отношении рассмотренных домов

Описание

Решение

1. Несоответствие параметрам классификации элитного жилья

Внести корректировки в существующую классификацию УПН, выделив подклассы элитного жилья по обязательным и дополнительным параметрам

2. Неразвитая социальная инфраструктура, ориентированная на жителей элитных домов

Проблемы при строительстве элитных домов

Описание

Решение

1. Несоблюдение параметров классификации элитного жилья

Вести контроль со стороны органов власти и выдавать разрешение на строительство элитного дома при полном соответствии проектной декларации обязательным параметрам классификации

2. Присваивание класса жилья – маркетинговый ход застройщиков

 

Авторы рекомендуют усовершенствовать региональную классификацию с выделением дополнительных параметров, которые будут варьироваться в зависимости от подкласса. К обязательным параметрам стоит отнести: ограниченное количество квартир на этаже, свободную планировку, применение современных технологий и качественных материалов при строительстве, наличие рецепции, дизайнерскую отделку внутренних помещений, собственную службу охраны, видеонаблюдение, доступ на территорию только для жильцов, благоустройство придомовой территории.

Авторы предлагают также на этапе выдачи разрешений на строительство органам власти, дающим заключение, проводить оценку проекта на соответствие обязательным параметрам классификации элитного жилья. В случае несоответствия хотя бы по одному из обязательных параметров, давать отказ на строительство элитного дома. Застройщикам стоит уделять особое внимание формированию однородной инфраструктуры, ориентированной на жильцов элитных домов, в которую входят рестораны, кафе, бутики, спортзалы, доступные только для самих жильцов, тем самым создавая клубность проживания.

В завершение хочется отметить, что ключевая особенность элитного жилья состоит том, что оно ограничено, и спрос на него также ограничен, следовательно, данные рекомендации позволят сохранить уникальность элитного жилья, не размывать границы между элитным классом жилья и просто жильем повышенной комфортности. Решение существующих проблем позволит улучшить положение на региональном рынке элитного жилья, а значит, повысит статус региона.

 

Библиографический список

  1. «Инграфикон» - аналитический центр недвижимости: [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://ingraficon.ru/
  2. Кандинский - официальный сайт: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kh.brusnika.ru
  3. Квадратный метр – недвижимость в Екатеринбурге: [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.metrtv.ru/
  4. Клубный дом «Ленина 8»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://prinzip.su/
  5. Клубный дом «Ривьера»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rivieradom.ru/
  6. РИА Новости: [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://ria.ru/
  7. Тихвинъ - официальный сайт: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.tikhvin-dom.ru/
  8. Уральская палата недвижимости: [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://upn.ru/
  9.  «Этажи» - агентство недвижимости: [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.etagi.com/
  10.  Restate – сайт рынка недвижимости в России: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.restate.ru/


23.12.20 15:18 | Руслан_Ульянов321881 (участник)
Здравствуйте. Как вы думаете, в ближайшем будущем элитное жилье станет более доступным для населения России в целом? Общими словами.

Все комментарии (1)

 

Разделы конференции »

  1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.