В онлайне: 2 (гостей - 2, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.72

Исследование рынка жилой загородной недвижимости городов-миллионников

 

Верник Е.С., студент, Титовец А.Ю., ст. преподаватель

Уральский государственный экономический университет, Россия

 

Дана краткая характеристика объектов загородной недвижимости. Рассмотрены основные показатели рынка жилой загородной недвижимости г. Екатеринбурга и г. Казани. Были представлены направления застройки пригорода городов и типы объектов.

 

Рынок загородной недвижимости является неотъемлемой частью рынка недвижимости, обладая своими особенностями и трендами развития. При этом загородная недвижимость для продвижения и реализации на рынке всегда находит новые тренды популяризации (загруженность и психологическое давление города, правильный ЗОЖ-образ жизни, экология и т.д.) оставаясь всегда востребованные сегментом на рынке для разных клиентов. Так и в период пандемии 2020 г. на фоне снижения спроса и количества сделок на рынке жилья, только объекты загородной недвижимости показали положительную тенденции и оправдали прогнозы 2019 г. 

Но при этом до сих пор не существует единого определения понятию «загородная недвижимость». Поэтому каждый практик и эксперт, использует свои характеристики в толковании объектов и рынка загородной недвижимости, что вносит определённый разнобой в толковании, анализе, функционирование и управление. Одна единая характеристика для всех экспертов, это то что к загородной недвижимости относятся объекты, которые расположены за чертой города.

Рассматривая рынок загородной недвижимости в рамках рынка жилья необходимо отметить физические и юридические характеристики объектов на рынке:

1.      Удалённость от черты города – определяется условно 40 км., с необходимостью корректировки от величины города;

2.      Местоположение и транспортная доступность –  в значительной степени определяет цену объекта;

3. Управление – организованное пространство или не организованное управление у загородных объектов;

4. Развитость и доступность инфраструктуры.

5. Застроенные земельные участки - земельные участки с улучшениями (домами, постройками и т.д.).

Для понимания современного состояния рынка загородной недвижимости, определения тенденций и направлений развития, необходимо представить анализ и сравнение рынка загородной недвижимости региональных столиц. Для анализа выбраны два экономически развитых и устойчивых города, современные города, с положительной динамикой по основным экономическим и социальным показателям и максимально отражающие мировые тенденции на рынке жилья.

Рассмотрим динамику основных социально-экономических показателей городов Екатеринбург и Казань (таблица 1). Данные показатели косвенно позволяют определять востребованность в объектах загородной недвижимости.

 

Таблица 1 ‒ Динамика основных социально-экономических показателей

г. Екатеринбурга и г. Казань, 2015-2019 гг

 

Показатель

Город

2015

2016

2017

2018

2019

Численность населения на 01.01., тыс. чел.

Екатеринбург

1461,4

1477,7

1488,4

1501,7

1515,8

Казань

1205,7

1217,0

1231,9

1243,5

1252,0

Среднесписочная численность работников крупных и средних организаций, тыс. чел.

Екатеринбург

440,3

438,2

428,8

435,9

444,3

Казань

346,5

342,4

333,5

332,6

329,9

Среднемесячная заработная плата, рублей

Екатеринбург

41492

43910

47292

51542

54976

Казань

34790

37774

41132

44837

47319

Объем инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям, милл. руб.

Екатеринбург

94,3

107,5

119,4

134,7

170,1

Казань

108,8

111,3

117,4

133,5

117,5

Инвестиции в основной капитал в жилищное строительство, милл. руб.

Екатеринбург

20,1

21,0

19,9

23,8

30,9

Казань

16,8

6,1

8,8

13,2

13,1

Ввод индивидуальных жилых домов, тыс.кв. м.

Екатеринбург

159,6

110,3

83,6

83,7

118,8

Казань

173,7

122,1

107,8

111,8

52,0

Составлено автором по: [1]

С ростом численности населения рынки недвижимости (в том числе и загородной) будут активно развиваться, так как спрос на недвижимость в данных городах постоянно существует. В Екатеринбурге численность возросла на 3,7% за данный период, а в Казани ‒ на 3,8%, однако, Екатеринбург опережает Казань по численности населения.

Среднесписочная численность работников крупных и средних организаций показывает число занятых граждан, что показывает активность на рынке труда и уровень обеспеченности населения работой. В Екатеринбурге наблюдается более стабильная ситуация по показателю, так в 2019 г. примерно 29% из всего числа населения являются занятыми, а в Казани ‒ примерно 27%.

Динамика среднемесячной заработной платы показывает положительную тенденции, что положительным образом отразится и на рынке недвижимости. Динамика объема инвестиций в жилищное строительство демонстрирует привлекательность городов-миллионников для инвесторов строительного комплекса, так по объёму инвестиций в данный вид экономической деятельности г. Екатеринбург является лидером, опередив Казань и другие города, что определяет востребованность жителей города в жилых объектах недвижимости.

Рассмотрим динамику цен объектов загородной недвижимости за квадратный метр в обоих городах (таблица 2).

 

Таблица 2 ‒ Динамика по средней цене за квадратный метр объекта загородной недвижимости

в пригороде Екатеринбурга и Казани, 2017-2020 гг, руб/кв. м

 

Тип недвижимости

Город

2017

2018

2019

2020

Дом

Екатеринбург

39 795

38 162

38 162

40 055

Казань

36 178

43 064

42 845

42 671

Дача

Екатеринбург

28 051

28 261

27 402

27 853

Казань

17 493

20 802

18 955

21 679

Таунхаус

Екатеринбург

49 236

47 798

45 216

44 269

Казань

46 238

42 056

40 350

47 475

Составлено автором по: [2]

Рассматривая рынок загородной недвижимости городов, необходимо отметить, что за рассматриваемый период рынок Казани чувствует себя лучше, показывая в общем хорошую положительную динамику. Рост цен на рынке г. Казани на продажи домов составил 17,9%, даже с учётом снижение цен в пределах 1 % за последние годы, против роста 0,7% в г. Екатеринбург, таким образом существенно изменилось соотношение цен на 1 кв. метр между городами. Рост цены продажи дач г. Казань составляет 23,9% даже с учётом небольшого снижения в 2019 г., в то время как в г. Екатеринбург наблюдаем снижение цен 0,7%, при этом цены г. Казань продолжают быть ниже г. Екатеринбург на 28,5%. По танхуасам в г. Казань рост составил 2,7% с учётом резкого снижения в 2018 г. на 9% и цены выше г. Екатеринбург на 7,2%, так как цены в г. Екатеринбург показывают отрицательную динамику на 11,2%. Обосновывается такая картинка, что рынок г. Казани менее насыщен предложениями и не так перегружен в отличие г. Екатеринбург, менее плотная застройка.

Рассмотрим наглядно примерное расположение коттеджных посёлков в городах, обратимся к рисунку 1.

Рассматривая застройку и предложения на рынке загородная жилья, можно отметить, что основной направление — это южная часть города, что для г. Казань, что для г. Екатеринбург.

Рис.1 – Карта размещения коттеджных поселков:

а) г. Казань, Б) г. Екатеринбург [8]

 

Далее рассмотрим распределение коттеджных посёлков в г. Казань и г. Екатеринбург по основным районам и направлениям (рисунок 2).

 

Рис.2 ‒ Распределение коттеджных поселков по направлениям:

а) г. Казань, б) г. Екатеринбург, % [3, 4]

 

Основная застройка загородной недвижимостью в г. Казань происходит южном направлении (Лаишевский район), коттеджные посёлки располагаются в прекрасной для отдыха прибрежной зоне рек Волги и Камы, в связи с этим пользуются высокой популярностью у населения, доля на рынке 36%. Наименьшее количество поселков располагается в юго-западном и западном направлении. В г. Екатеринбург наибольшая застройка идет в восточном направление (Тюменской тракт) доля на рынке 32%, наименьшая на север (Нижнетагильский тракт). Кроме этого пользуются спросом южное направление (Челябинский и Полевской тракты). Направления застройки в последние годы определяется наличием большого количества свободных земель вблизи города, в большей степени сельскохозяйственного назначения.

На рисунке 3 приведено распределение коттеджных поселков пригорода Екатеринбурга и Казани по поясам.

 

 

Рис.3 ‒ Распределение коттеджных посёлков по поясам:

а) г. Екатеринбург, б) г. Казань [4]

 

В ближнем радиусе (1 пояс) до 30 км. располагается основное количество коттеджных поселков, так в г. Екатеринбург 78% объектов, а г. Казань 72%. Обусловлено это, в первую очередь, наличием развитой инфраструктуры и расположением в административных границах муниципального образования.

Рассмотрим распределение загородной жилой недвижимости Казани и Екатеринбурга по классам (рисунок 4).

 

 

Рис.4 ‒ Распределение объектов загородной жилой недвижимости по классам на начало 2020 года, %:

а) г. Казань; б) г. Екатеринбург [4, 6]

 

Из рисунка 4 видно, что больший объем на рынке загородной недвижимости г. Казань занимает сегмент эконом класса, 68% от общего, в то время как в г. Екатеринбург данный сегмент занимает 80% рынка. Эконом-сегмент в основном представлен домами 80-120 кв м., которые строятся на участках 6-8 соток по максимально низкой цене. Доля элитных объектов в городах составляет по 2%.  Таунхаусы и дуплексы в г. Екатеринбург представлены на рынке в небольшом количестве 1% от рынка, так как для пригорода города это относительно новый объект.

Рассмотрим предложения на рынке загородной жилой недвижимости г. Екатеринбург (таблица 3).

 

Таблица 3 ‒ Динамика предложения по типам объектов загородной недвижимости

в г. Екатеринбург за период с 2019 по 2020 гг.

 

Тип недвижимости

Среднее количество объектов в 2019

Среднее количество объектов в 2020

Динамика за период, %

Дом

344

819

238

Дача

81

197

243

Таунхаус

11

17

155

Составлено автором по: [2]

Как мы можем заметить, в 2020 году действительно выросло количество предложений на рынке загородного жилья в городе. По оценкам экспертов, на рынке наблюдается рост интереса к компактным коттеджам для постоянного проживания. В ближайшей перспективе большая часть строящихся домов будет иметь площадь от 40 до 100 кв. м. А наиболее востребованными станут жилые постройки площадью порядка 60 кв. м, что примерно соответствует площади городской трёхкомнатной квартиры [4].

Далее рассмотрим предложения на рынке загородного жилья в г. Казань (таблица 4).

 

Таблица 4 ‒ Динамика предложения по типам объектов загородной недвижимости

в Казани за период с 2019 по 2020 гг

 

Тип недвижимости

Среднее количество объектов в 2019

Среднее количество объектов в 2020

Динамика за период, %

Дом

124

521

420

Дача

46

121

263

Таунхаус

6

24

400

Составлено автором по: [2]

Рост количества предложений на рынке загородного жилья в г. Казань, превышает рост количества предложений в Екатеринбурге, несмотря на то, что количество объектов на рынке загородного жилья г. Казань меньше, чем на рынке загородного жилья г. Екатеринбург. Основной объем предложения в организованных загородных поселках г. Казань приходится на участки без домов ‒ без подряда либо с подрядом или надзором со стороны девелопера. В этом смысле рынок тянется за спросом.

В итоге, можно определить, что карантинный 2020 год для рынка загородной жилой недвижимости городов миллионников оказался положительным, сегмент не только восстановился, но и начал расти. Сегмент, просевший в марте, к началу июля не только вышел из кризиса, но и значительно превысил прошлогодние показатели. Спрос вырос и на покупку жилья, и на аренду. Выбор в пользу загородной недвижимости многие делают из желания сократить расходы. Кризис сильно ударил по покупательской способности. Удаленный формат работы позволяет экономить на транспорте, на дорогостоящем жилье рядом с офисом в центре города.

Как отмечают эксперты, рынок загородной недвижимости за этот год сильно изменился, ситуация максимально приблизилась к европейским стандартам.

 

Библиографический список:

  1. Портал Екатеринбурга [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: https://xn--80acgfbsl1azdqr.xn--p1ai/
  2. Этажи [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: https://etagi.com/
  3. База недвижимости Казани и Татарстана [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: https://kazned.ru/
  4. Время бизнеса [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: http://www.camcomp.com/
  5. Домофонд [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: https://www.domofond.ru/
  6. Портал о загородной недвижимости в Казани [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: https://poselki116.ru
  7. Уральская палата недвижимости [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: https://upn.ru/
  8. 2ГИС [Электронный ресурс].  ̶ Режим доступа: https://2gis.ru/

 

Разделы конференции »

  1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.