 |  | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.72 Исследование рынка жилой загородной недвижимости городов-миллионников
Верник Е.С., студент, Титовец А.Ю., ст. преподаватель Уральский государственный экономический университет, Россия
Дана краткая характеристика объектов загородной недвижимости. Рассмотрены основные показатели рынка жилой загородной недвижимости г. Екатеринбурга и г. Казани. Были представлены направления застройки пригорода городов и типы объектов.
Рынок загородной недвижимости является неотъемлемой частью рынка недвижимости, обладая своими особенностями и трендами развития. При этом загородная недвижимость для продвижения и реализации на рынке всегда находит новые тренды популяризации (загруженность и психологическое давление города, правильный ЗОЖ-образ жизни, экология и т.д.) оставаясь всегда востребованные сегментом на рынке для разных клиентов. Так и в период пандемии 2020 г. на фоне снижения спроса и количества сделок на рынке жилья, только объекты загородной недвижимости показали положительную тенденции и оправдали прогнозы 2019 г. Но при этом до сих пор не существует единого определения понятию «загородная недвижимость». Поэтому каждый практик и эксперт, использует свои характеристики в толковании объектов и рынка загородной недвижимости, что вносит определённый разнобой в толковании, анализе, функционирование и управление. Одна единая характеристика для всех экспертов, это то что к загородной недвижимости относятся объекты, которые расположены за чертой города. Рассматривая рынок загородной недвижимости в рамках рынка жилья необходимо отметить физические и юридические характеристики объектов на рынке: 1. Удалённость от черты города – определяется условно 40 км., с необходимостью корректировки от величины города; 2. Местоположение и транспортная доступность – в значительной степени определяет цену объекта; 3. Управление – организованное пространство или не организованное управление у загородных объектов; 4. Развитость и доступность инфраструктуры. 5. Застроенные земельные участки - земельные участки с улучшениями (домами, постройками и т.д.). Для понимания современного состояния рынка загородной недвижимости, определения тенденций и направлений развития, необходимо представить анализ и сравнение рынка загородной недвижимости региональных столиц. Для анализа выбраны два экономически развитых и устойчивых города, современные города, с положительной динамикой по основным экономическим и социальным показателям и максимально отражающие мировые тенденции на рынке жилья. Рассмотрим динамику основных социально-экономических показателей городов Екатеринбург и Казань (таблица 1). Данные показатели косвенно позволяют определять востребованность в объектах загородной недвижимости.
Таблица 1 ‒ Динамика основных социально-экономических показателей г. Екатеринбурга и г. Казань, 2015-2019 гг
Составлено автором по: [1] С ростом численности населения рынки недвижимости (в том числе и загородной) будут активно развиваться, так как спрос на недвижимость в данных городах постоянно существует. В Екатеринбурге численность возросла на 3,7% за данный период, а в Казани ‒ на 3,8%, однако, Екатеринбург опережает Казань по численности населения. Среднесписочная численность работников крупных и средних организаций показывает число занятых граждан, что показывает активность на рынке труда и уровень обеспеченности населения работой. В Екатеринбурге наблюдается более стабильная ситуация по показателю, так в 2019 г. примерно 29% из всего числа населения являются занятыми, а в Казани ‒ примерно 27%. Динамика среднемесячной заработной платы показывает положительную тенденции, что положительным образом отразится и на рынке недвижимости. Динамика объема инвестиций в жилищное строительство демонстрирует привлекательность городов-миллионников для инвесторов строительного комплекса, так по объёму инвестиций в данный вид экономической деятельности г. Екатеринбург является лидером, опередив Казань и другие города, что определяет востребованность жителей города в жилых объектах недвижимости. Рассмотрим динамику цен объектов загородной недвижимости за квадратный метр в обоих городах (таблица 2).
Таблица 2 ‒ Динамика по средней цене за квадратный метр объекта загородной недвижимости в пригороде Екатеринбурга и Казани, 2017-2020 гг, руб/кв. м
Составлено автором по: [2] Рассматривая рынок загородной недвижимости городов, необходимо отметить, что за рассматриваемый период рынок Казани чувствует себя лучше, показывая в общем хорошую положительную динамику. Рост цен на рынке г. Казани на продажи домов составил 17,9%, даже с учётом снижение цен в пределах 1 % за последние годы, против роста 0,7% в г. Екатеринбург, таким образом существенно изменилось соотношение цен на 1 кв. метр между городами. Рост цены продажи дач г. Казань составляет 23,9% даже с учётом небольшого снижения в 2019 г., в то время как в г. Екатеринбург наблюдаем снижение цен 0,7%, при этом цены г. Казань продолжают быть ниже г. Екатеринбург на 28,5%. По танхуасам в г. Казань рост составил 2,7% с учётом резкого снижения в 2018 г. на 9% и цены выше г. Екатеринбург на 7,2%, так как цены в г. Екатеринбург показывают отрицательную динамику на 11,2%. Обосновывается такая картинка, что рынок г. Казани менее насыщен предложениями и не так перегружен в отличие г. Екатеринбург, менее плотная застройка. Рассмотрим наглядно примерное расположение коттеджных посёлков в городах, обратимся к рисунку 1. Рассматривая застройку и предложения на рынке загородная жилья, можно отметить, что основной направление — это южная часть города, что для г. Казань, что для г. Екатеринбург.
Рис.1 – Карта размещения коттеджных поселков: а) г. Казань, Б) г. Екатеринбург [8]
Далее рассмотрим распределение коттеджных посёлков в г. Казань и г. Екатеринбург по основным районам и направлениям (рисунок 2).
Рис.2 ‒ Распределение коттеджных поселков по направлениям: а) г. Казань, б) г. Екатеринбург, % [3, 4]
Основная застройка загородной недвижимостью в г. Казань происходит южном направлении (Лаишевский район), коттеджные посёлки располагаются в прекрасной для отдыха прибрежной зоне рек Волги и Камы, в связи с этим пользуются высокой популярностью у населения, доля на рынке 36%. Наименьшее количество поселков располагается в юго-западном и западном направлении. В г. Екатеринбург наибольшая застройка идет в восточном направление (Тюменской тракт) доля на рынке 32%, наименьшая на север (Нижнетагильский тракт). Кроме этого пользуются спросом южное направление (Челябинский и Полевской тракты). Направления застройки в последние годы определяется наличием большого количества свободных земель вблизи города, в большей степени сельскохозяйственного назначения. На рисунке 3 приведено распределение коттеджных поселков пригорода Екатеринбурга и Казани по поясам.
Рис.3 ‒ Распределение коттеджных посёлков по поясам: а) г. Екатеринбург, б) г. Казань [4]
В ближнем радиусе (1 пояс) до 30 км. располагается основное количество коттеджных поселков, так в г. Екатеринбург 78% объектов, а г. Казань 72%. Обусловлено это, в первую очередь, наличием развитой инфраструктуры и расположением в административных границах муниципального образования. Рассмотрим распределение загородной жилой недвижимости Казани и Екатеринбурга по классам (рисунок 4).
Рис.4 ‒ Распределение объектов загородной жилой недвижимости по классам на начало 2020 года, %: а) г. Казань; б) г. Екатеринбург [4, 6]
Из рисунка 4 видно, что больший объем на рынке загородной недвижимости г. Казань занимает сегмент эконом класса, 68% от общего, в то время как в г. Екатеринбург данный сегмент занимает 80% рынка. Эконом-сегмент в основном представлен домами 80-120 кв м., которые строятся на участках 6-8 соток по максимально низкой цене. Доля элитных объектов в городах составляет по 2%. Таунхаусы и дуплексы в г. Екатеринбург представлены на рынке в небольшом количестве 1% от рынка, так как для пригорода города это относительно новый объект. Рассмотрим предложения на рынке загородной жилой недвижимости г. Екатеринбург (таблица 3).
Таблица 3 ‒ Динамика предложения по типам объектов загородной недвижимости в г. Екатеринбург за период с 2019 по 2020 гг.
Составлено автором по: [2] Как мы можем заметить, в 2020 году действительно выросло количество предложений на рынке загородного жилья в городе. По оценкам экспертов, на рынке наблюдается рост интереса к компактным коттеджам для постоянного проживания. В ближайшей перспективе большая часть строящихся домов будет иметь площадь от 40 до 100 кв. м. А наиболее востребованными станут жилые постройки площадью порядка 60 кв. м, что примерно соответствует площади городской трёхкомнатной квартиры [4]. Далее рассмотрим предложения на рынке загородного жилья в г. Казань (таблица 4).
Таблица 4 ‒ Динамика предложения по типам объектов загородной недвижимости в Казани за период с 2019 по 2020 гг
Составлено автором по: [2] Рост количества предложений на рынке загородного жилья в г. Казань, превышает рост количества предложений в Екатеринбурге, несмотря на то, что количество объектов на рынке загородного жилья г. Казань меньше, чем на рынке загородного жилья г. Екатеринбург. Основной объем предложения в организованных загородных поселках г. Казань приходится на участки без домов ‒ без подряда либо с подрядом или надзором со стороны девелопера. В этом смысле рынок тянется за спросом. В итоге, можно определить, что карантинный 2020 год для рынка загородной жилой недвижимости городов миллионников оказался положительным, сегмент не только восстановился, но и начал расти. Сегмент, просевший в марте, к началу июля не только вышел из кризиса, но и значительно превысил прошлогодние показатели. Спрос вырос и на покупку жилья, и на аренду. Выбор в пользу загородной недвижимости многие делают из желания сократить расходы. Кризис сильно ударил по покупательской способности. Удаленный формат работы позволяет экономить на транспорте, на дорогостоящем жилье рядом с офисом в центре города. Как отмечают эксперты, рынок загородной недвижимости за этот год сильно изменился, ситуация максимально приблизилась к европейским стандартам.
Библиографический список:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
