 |  | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.85 Исследование процессов развития вторичного рынка жилья Свердловской области
Лапина А.А., студент Научный руководитель: Лукашенок Т.Р., доцент Уральский государственный экономический университет, Россия
Проведен анализ процессов, происходящих на вторичном рынке жилья Свердловской области. Выявлены основные проблемы развития вторичного рынка жилья, сформулированы направления его совершенствования.
Вопросы развития рынка жилья не теряют своей актуальности. Это связано с тем, что потребность в жилье является одной из базовых потребностей населения. Помимо это развития рынка жилья сказывается и на системе управления экономикой как в целом, так и на функционирование ее отдельных элементах, таких как страхование, налогообложение, кредитование, оценочная деятельность и т.д. Еще одной характеристикой, посредством которой рынка жилья оказывает влияние на функционирование системы экономических отношений, является интенсивность обращения жилых объектов в непроизводственной сфере. Указанные обстоятельства указывают на необходимость проведения исследований процессов формирования и функционирования рынка жилья. Особый сегментом рынка является рынок вторичного жилья, регулирующий отношения в сфере реализации и покупки, и других форм перехода жилых объектов. Важно отличать понятия вторичного жилья от ветхого и аварийного, в отличие от последних вторичное - пригодно для постоянного проживания. Формирование и развития вторичного рынка жилья может иметь свои особенности, определяемые территорий функционирования данного рынка (страна, регион, муниципальные образования). В данной статье вторичный рынок будет рассмотрен на территории региона. Под вторичным рынком жилья региона целесообразно понимать экономико-правовое пространство в рамках территории региона, в котором происходит оборот таким специфическим товаром как раннее вовлеченная в сделки (вторичная) жилая недвижимость, по цене, определяемой покупателем и продавцом. В качестве объекта анализа вторичного рынка жилья была выбрана Свердловская область — субъект Российской Федерации, входящий в состав Уральского федерального округа, административным центром которого является город Екатеринбург. Свердловская область расположена в западном направлении от центра России, имеет территорию в 194 800 км², численность населения в 2020 году составляет ориентировочно 4,3 млн. человек (это 5 место среди всех регионов России (после Москвы, Московской области, Краснодарского края и Санкт-Петербурга). Численность населения региона является одним из основных факторов формирования спроса на рынке жилой недвижимости, который, как правило, имеет тенденцию к росту при ее возрастании. Проанализируем динамику численности населения Свердловской области за последние несколько лет (Рисунок 1).
Рис.1 - Численность населения Свердловской области за 2010-2020г., чел. [1]
За последние 4 года (начиная с 2016 года) численность населения Свердловской области стабильно уменьшалась. Такая динамика свидетельствует об естественной убыли населения и оттоке в другие регионы. Часть убыли компенсируется за счёт мигрантов, но можно ли назвать это положительным явлением для области и страны в целом представляет собой спорный вопрос. Следующим фактором, оказывающим влияние на развитие рынка жилой недвижимости в регионе, является Валовой региональный продукт, характеризующий общее экономическое развитие региона (Таблица 1). Исследователи утверждают, что при увеличении ВРП на 100%, цены на объекты недвижимости могут увеличится примерно на 70%.
Таблица 1 - Валовой региональный продукт на душу населения в РФ и Свердловской обл. в 2010-2019 г., руб. [2]
Исходя из приведенных данных, можно заметит положительную динамику ВРП в Свердловской области. ВРП региона близко к среднему показателю по стране. Далее рассмотрим рыночную стоимость жилья. Она формируется в условиях свободного рынка и зависит от текущего курса валют, сезона, удалённости квартиры от метро, состояния дома, перспектив развития района и так далее. Для большего понимания ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, необходимо сравнить показатели цен на первичном и вторичном рынке жилья, и с общим показателем по стране (Рисунок 2) [3].
Рис. 2 – Динамика средней стоимость жилья на вторичном и первичном рынке Свердловской области, за 2010-2020 г., руб./кв.м. [2]
Стоимость 1кв.м вторичной недвижимости с 2010-2015г. стабильно росла, затем наблюдается нестабильная динамика. В целом на вторичном рынке жилья наблюдается тенденция к увеличению стоимости 1 кв.м. по состоянию на 01.12.2020 года стоимость1 кв.м. составляет 66326 руб. [4]. По графику видно, что в основном за исследуемый период вторичное жилье стоило дороже первичного. Разница между ценами первичного и вторичного рынка составляла 3%. Чаще всего новостройки покупают на стажи строительства, это значительно влияет на стоимость жилья. Вторичный рынок дороже, потому что в стоимость чаще всего закладываются затраты на ремонт и покупку мебели. Стоимость на вторичном рынке жилья в Свердловской области выше на 2%, средней стоимости по стране. Это связано с высоким уровнем социально-экономического развития региона. Коэффициент сбалансированности цен первичного и вторичного рынка жилья показывает, на сколько процентов цена 1 кв.м. первичного жилья меняется в соотношении с ценой 1 кв.м. вторичного жилья (Таблица 2).
Таблица 2 - Коэффициент сбалансированности цен первичного и вторичного рынка жилья Свердловской области за 2010-2020 г., % [2]
Из таблицы можно сделать вывод, что значение коэффициента в большинстве периодов отрицательно, а это значит, что цена вторичного рынка росла более быстрыми темпами, чем цена на первичного. Коэффициента сбалансированности цен первичного и вторичного рынка жилья растет, значит, степень несбалансированности цен на рынке первичного и вторичного жилья увеличивается. Оценить возможности населения в приобретении жилья на вторичном рынке можно с помощью коэффициента потенциала роста платежеспособного спроса и соотношение темпов роста цен на рынке жилья и темпов роста среднедушевых денежных доходов населения (Таблица 3).
Таблица 3 - Соотношение темпов роста цен на рынке жилья и темпов роста среднедушевых денежных доходов населения [2]
Соотношение темпов роста цен на рынке жилья и темпов роста среднедушевых денежных доходов населения было не стабильно. В среднем за исследуемый период соотношение было -0,0025. Соответственно, если темпы роста имеют отрицательную динамику, то это означает, что цены на рынке жилья растут более медленными темпами, чем среднедушевые доходы. Коэффициент потенциала роста платежеспособного спроса показывает, на сколько процентов выросли цены на жилье при росте среднедушевых денежных доходов населения в месяц на 1 %. Индекс доступности жилья без учета прожиточного минимума за исследуемый период в среднем составил 2,66. Это значит, что семье из трёх человек нужно чуть меньше трёх лет для накопления денег с цель покупки жилья. Рассмотри динамику предложения на вторичном рынке жилья (Рисунок 3).
Рис. 3 – Объем предложения на вторичном рыке жилья Свердловской обл. за 2015-2020 г., шт. [5]
Объем предложений по продаже вторичного жилья в основном увеличивался за исследуемый период. Рынок Свердловской области динамичный. Люди часто выставляют на продажу жилье с цель покупки нового. Самое маленькое количество предложений было в 2018 г. Количество сделок на вторичном рынке жилья Свердловской области стабильно увеличивается (Рисунок 4).
Рис. 4 - Динамика количества сделок на вторичном рынке жилья в Свердловской области за 2015-2019 г. (тыс.) [6]
По данному рисунку можно сделать вывод о том, что в области существует положительная динамика удовлетворенного спроса. Рост спроса является один из факторов роста цен на недвижимость. Таким образом, можно сделать вывод о динамику вторичного рынка Свердловской области. В целом наблюдается тенденция к увеличению стоимости 1 кв.м. на вторичном рынке жилья. Среди выбранных городов самые высокие цена на жилье в столице Урала, самые низкие цены в Каменск-Уральском. Стоимость на вторичном рынке жилья в Свердловской области выше на 2%, средней стоимости по стране. Коэффициент сбалансированности цен первичного и вторичного рынка жилья показывает, что цена вторичного рынка росла более быстрыми темпами, чем цена первичного. Объем предложений по продаже вторичного жилья в основном увеличивался за исследуемый период. В ходе анализа функционирования рынка жилья в Свердловской области автором были выявлены такие проблемы как:
Главной проблемой жилищного фонда его низкое качество. Увеличение строительства не влияет на общее состояние. Сносят всего 1% ветхого жилья от общего объема ввода жилых домов. По словам аналитиков, Свердловской области надо 100 лет, чтобы решить проблему устаревания деревянных и шлакоблочных объектов. Для этого нужна программа действий, в которой укажут, что сохранять, что реконструировать, а что сносить. В качестве основных направлений развития вторичного рынок жилья Свердловской области целесообразно предложить следующие:
В перспективе спрос на квартиры в домах, которые были построены раньше 2010 года будет снижаться, т. к. у потребителей начал формироваться запрос на экологичность. Чем больше возраст жилья, тем сильнее на него падает спрос, и соответственно, цена. Но цена может сохраняться или даже расти, если дом удачно расположен – возле метро, в центре или рядом с парком. Но в целом уже явственно наблюдается увеличение разрыва в ценах на новое и старое жильё. И этот разрыв будет расти. Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость).
Библиографический список
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
