В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.871

Деятельность управляющих компаний на рынке жилья Свердловской области

 

Шутова А.П., студентка 4 курса

Научный руководитель: Сбродова Н.В., старший преподаватель

Уральский государственный экономический университет

 

Проведен анализ тенденций и результатов деятельности управляющих компаний на региональном рынке недвижимости Свердловской области, выявлены проблемы и предложены варианты их решения.

 

         Управляющая организация – это организация, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, услуги по управлению им, а также предоставляет коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме. Это коммерческое предприятие, осуществляющее профессиональное управление многоквартирным домом (домами) с целью получения прибыли.

         Понятие «управляющая компания» (УК) является бытовым названием понятия «управляющая организация», которое употребляется в жилищном законодательстве, мы будем считать эти термины синонимичными.

         В Свердловской области в качестве организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, выступают управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные кооперативы.

         Согласно данным, предоставленным порталом «ГИС ЖКХ»,  в Свердловской области осуществляют управление многоквартирными домами 614 управляющих компаний. Жилой фонд Свердловской области составляет 37314 домов, из них 28239 домов находятся под управлением УК, что составляет 76% от рынка, в то время как на долю ТСЖ, ЖСК, ЖК, иных кооперативов приходится порядка 6%.

Распределение УК по количеству обслуживаемых домов представляет следующую картину (рисунок 1). Для анализа компании были распределены на 5 категорий по количеству домов в ведении: больше 300, 100-300, 50-100, 10-50, меньше 10.

 

 

Рис.1 – Распределение УК Свердловской области

по количеству обслуживаемых домов на 01.12.2020 г., шт.

 

Большую долю на рынке занимают управляющие компании, в чьем управлении, находится менее 10 домов, а наименьшую составляют крупнейшие компании, обслуживающие более 300 домов. Большое количество мелких компаний обусловлено спецификой регионального рынка недвижимости, так как в малых, отдаленных от областного центра, городах концентрация многоквартирных домов очень низка, и поэтому местные управляющие компании в своем управлении могут иметь всего несколько домов.

Деятельность управляющих компаний и ее результаты напрямую зависят от состояния обслуживаемого жилого фонда. Если в обслуживании у компании преобладают дома старого фонда, это влечет за собой большие временные и денежные затраты, а значит, приносит меньшую прибыль.

 

Рис. 2 – Структура распределения жилого фонда по годам постройки

по наиболее крупным УК в городах Свердловской области на 01.12.2020 г., %

 

На рисунке 2 представлена структура жилого фонда по годам постройки по крупным управляющим компаниям городов Свердловской области с наибольшей концентрацией жилого фонда.

 Для анализа был выбран временной отрезок постройки домов до 1995г., т.к. доля позже построенных домов является незначительной (около 1%). Расчет доли производился вычислением процента от общего фонда компании. Из данных видно, что для всех выбранных управляющих компании основную долю составляют дома 1946-1970 годов постройки, таким образом можно сделать вывод, что в городах Свердловской области с наибольшей концентрацией жилого фонда крупные управляющие компании находятся в равных условиях на региональном рынке недвижимости. Но стоит заметить, что в управлении УК «Федерация» значительную долю занимают старые дома, требующие больших затрат на обслуживание и ремонт.

Помимо года постройки, также необходимо учитывать показатели износа многоквартирных жилых домов. В таблице 1 приведено число многоквартирных жилых домов в Свердловской области по проценту износа.

 

Таблица 1 – Распределение числа многоквартирных жилых домов
по проценту износа, %

 

Год

Процент износа

 

от 0 до 30

от 31 до 65

от 66 до 70

свыше 70

2012

13572

29512

7099

2000

2015

43281

47723

4335

782

2018

39687

46054

4855

880

 

Стоит отметить, что большинство домов приходится на группу с износом от 31 до 65%.

Кроме износа зданий, на деятельность УК оказывает влияние состояние коммунальных сетей. Помощник полномочного представителя президента в УрФО Максим Федосеев отмечает, что одной из главных проблем отрасли является общий износ объектов коммунального хозяйства, в том числе распределительных сетей. В целом по УрФО износ тепловых и электрических сетей достигает 60%, водопроводных и канализационных — 68-70%. В 2019 году в целом по округу было заменено чуть более 4% ветхих тепловых и водопроводных сетей, в 2018 году — 5%. Недостаточные объемы работы по замене ветхих сетей и реконструкции объектов коммунального хозяйства приводят к увеличению их износа.

Особенно остро проблема износа домов и устаревания распределительных сетей стоит для отдаленных муниципальных образований Свердловской области, что сильно усложняет деятельность управляющих компаний на региональном рынке недвижимости.

Одним из показателей деятельности управляющих компаний является внедрение ресурсосберегающих технологий. Из таблицы 2 можно увидеть, что к 2018 году число домов, оборудованных общедомовыми приборами учета потребляемых ресурсов, увеличилось.

 

Таблица 2 - Число многоквартирных домов, оборудованных коллективными (общедомовыми)

приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов

 

 

2013

2015

2018

Холодная вода

16994

18727

20306

Горячая вода

11933

15359

15236

Отопление

13245

17282

18274

Эл.энергия

20880

27225

25305

Газ

35

134

195

 

Результаты деятельности управляющих компаний оцениваются как собственниками помещений, так и органами муниципальной власти. В 2019 году Министерство ЖКХ объявило о проведении конкурса на звание «Лучшей управляющей компании Свердловской области». Главными критериями оценки было качество жилищно-коммунальных услуг и соблюдение прав и законных интересов собственников. По итогам состязаний победителями в своих подгруппах стали УК «Орджоникидзевская», УЖК «Новоуральская», УК «Богдановичская» и екатеринбургская УЖК «Территория». Из данного рейтинга мы видим, что среди лучших находятся как крупные игроки рынка, такие как УК «Орджоникидзевская» и УЖК «Новоуральская», так и мелкие компании, в управлении которых находится малое количество домов. Следовательно, можно сделать вывод, что масштаб компании не всегда гарантирует качество управления.

На репутацию управляющих компаний оказывают влияние их финансовые показатели, например, задолженность перед ресурсоснабжающими организациями. Рассмотрим значения задолженности управляющих компаний Свердловской области (таблица 3).

 

Таблица 3 – Задолженности управляющих компаний Свердловской области, млн. руб.

 

 

Кредиторская задолженность

Дебиторская задолженность

2012

6227

5650

2015

7798

6729

2018

1053480

1027709

 

Анализируя таблицу 3 можно увидеть, что к 2018 году показатели кредиторской и дебиторской задолженности управляющих компаний существенно увеличились.

Таким образом, можно выделить положительные и отрицательные тенденции в результатах деятельности управляющих компаний на региональном рынке недвижимости Свердловской области. К положительным тенденциям можно отнести:

  • Наличие конкуренции среди управляющих компаний на региональном рынке недвижимости Свердловской области;
  • Увеличение числа многоквартирных домов, оборудованных общедомовыми приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов;
  • Сохранение больших объемов обслуживаемого жилищного фонда.

К негативным тенденциям относятся:

  • Увеличение износа многоквартирных домов и коммунальных сетей;
  • Преобладание на рынке устаревшего жилого фонда;
  • Сохранение задолженности перед управляющими компаниями со стороны собственников МКД, а также задолженности управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями.

Для этих проблем авторы предлагают несколько действий:

  1. Заключение прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями с правообладателями жилых помещений многоквартирных домов. Таким образом, собственник будет рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно, ответственность за задолженность будет лежать только на нем.
  2. Активная работа со стороны УК с должниками – доводить информацию до жильцов о субсидиях, компенсациях, подсказать, в какие органы и куда обращаться малоимущим и нуждающимся категориям граждан.
  3. Со стороны органов местной власти – модернизация устаревших коммунальных сетей.

Выявленные проблемы носят комплексный характер, требуют значительных инвестиционных ресурсов и не могут быть решены без участия всех заинтересованных сторон регионального рынка недвижимости: исполнительных органов государственной власти Свердловской области, органов местного самоуправления, организаций и предприятий жилищно-коммунального и топливно-энергетического комплексов Свердловской области, а также жителей региона.

 

Библиографический список

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 27.10.2020). – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
  2. Жилищное хозяйство в России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/
  3. Официальный сайт общественного инициативного проекта по раскрытию информации о деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья «МинЖКХ.РУ»: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://mingkh.ru
  4. Официальный сайт инициативного проекта по раскрытию информации о состоянии жилого фонда в Российской Федерации «Дом.МинЖКХ.РУ»: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://dom.mingkh.ru/
  5. Официальный сайт Правительства Свердловской области: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://midural.ru

 

Разделы конференции »

  1. Единый государственный реестр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.