 |  | |
 УДК 551.3 Совершенствование кадастровой оценки земель населенных пунктов с учетом гидрогеологических факторов
Чекулаев В.В., доцент, Савельева А.В., магистрант Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрены процессы и явления, связанные с подтоплениями, затоплениями, гидрогеологическими факторами, орографией на земельных участков. Проанализированы факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка при строительстве.
Введение. Исследование методов кадастровой оценки земельных участков и документальных сведений показывает, что при наличии декларации о потребности учета инженерно-геологических факторов при кадастровой оценке территорий городов на деле предусмотрены не все условия, а только небольшая их часть. Кроме того, до сих пор не существует обоснованной общепринятой методики учета. Поэтому возникает необходимость в разрешении данного противоречия, что ставит проблему полного учета инженерно-геологических факторов для получения кадастровой стоимости в ряд актуальных. В настоящее время растет экологическое самосознание населения, в том числе выражающееся в выборе экологически комфортных условий для проживания. Актуальность исследования обусловлена необходимостью совершенствования методических и технологических принципов оценки кадастровой стоимости земель, в которой существенная роль должна отводиться гидрогеологическому фактору. Для Тульского региона свойственно большое выпадение осадков, незначительная глубина залегания грунтовых вод, суглинистые почвы. В свою очередь это формирует застой вод, высокую влажность, которые провоцируют риски разрушения фундаментов зданий, строений и сооружений, построенных на землях населенных пунктов, дорожных покрытий, нарушение водно-воздушного баланса почвы. Зачастую из-за этого часть земли даже не эксплуатируется, участок выглядит неряшливо, растения в отсутствии дренажной системы нормально не могут развиваться, и к активному плодоношению абсолютно не способны. Очень часто проблема стоимости устройства дренажной системы на земельном участке, рассматривается еще на этапе проектирования. Прежде чем строить дом, человек уже планирует расходы на осушение земли, знает экономику средств, которую предстоит потратить на установку системы, сколько нужно труб и других материалов на сотку земли[5]. Предположим, существуют два земельных участка, одинаковых по своей площади, относящихся к категории земель населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, находятся они на одной улице (на примере Тульской области). Их разница будет заключаться в инженерно-геологических условиях территории. Допустим, основание под фундамент на участках - глинистое. Отличие двух участков может заключаться в разном уровне грунтовых вод (УГВ). При государственной кадастровой оценке окончательная сумма для кадастровой стоимости для обоих участков станет одинаковой. В случае если сравнивать затраты, требуемые при строительстве объекта на каждом земельном участке, то разница окажется весьма весомой. Например, если у первого земельного участка УГВ равен 1 метру, у второго - 3 метрам. При строительстве учитывают УГВ, а также тип грунтов и на основании этих данных устанавливают вероятную систему фундамента сооружения и глубину заложения основания дома. При заложении глубины основания дома (фундамента) необходимо учитывать следующие инженерно-геологические факторы: назначения конструктивных особенностей проектируемой постройки, глубины прокладки инженерных коммуникаций, существующего и проектируемого рельефа территории, которая будет застраиваться, гидрогеологические условия местности и возможных их изменений в процессе строительства и эксплуатации сооружения, глубины сезонного замерзания, инженерно-геологические условия площадки строительства, а именно: физико-механические свойства грунтов, характер напластований, наличие слоев, предрасположенных к скольжению, карманов выветривания, карстовых полостей и пр. Глубина промерзания этой территории составляет 1,45 метра. Проанализировав статистику сведений получается то, что с целью строительства фундамента малоэтажного объекта на втором земельной участке вполне подойдет ленточный фундамент глубиной 50-60 см. Но с целью постройки такого же объекта на первом земельном участке глубина залегания такого же фундамента понадобится никак не меньше 1,60 метра, что определяется глубиной замерзания почвы и связанной с перспективой морозного выпучивания. Таким образом, разница в объёме работ при устройстве однотипного фундамента - может составить 1,5 - 2 и даже более раз. При этом, разница в затратах только на фундаментах составит до 20-25%. Важно учитывать тот факт, что геологические процессы и инженерно-геологические явления определяют геодинамическую обстановку строительства и эксплуатации. На требования строительства и эксплуатации зданий и сооружений существенное влияние оказывают разнообразные геологические процессы и, в особенности, разрушительное действие подземных и поверхностных вод. Таким образом, с поверхностным стоком связаны процессы смыва, развитие селей (грязевых потоков), размыва и подмыва (абразии) склонов с формированием балок и оврагов, обвалов, осыпей, оползней, вероятны также мерзлотные процессы и иные формы разрушения склонов[1]. Изучение особо опасных геологических и инженерно-геологических действий проводится с целью разработки рекомендаций согласно инженерной-технической охране территории. Инженерно-геологические изыскания выполняются на строительной площадке с целью комплексного изучения геоморфологических, но кроме того гидрогеологических обстоятельств, состояния и свойств грунтов. Недостаток данных и необходимой информации по каким-либо факторам, оказывающим наибольшое влияние на условия строительства, способен послужить причиной чрезвычайных ситуаций и экономического ущерба[2]. На сегодняшний день кадастровая оценка земель никак не предусматривает экономические издержки, связанные с совершенствованием свойств грунтов. По этой причине проводятся исследования и разработки критериев оценки риска освоения территории по техногенным и природным факторам, которые дадут возможность более объективно оценивать кадастровую стоимость земельных участков. Как заявляют инновационные эксперты, единство геологических данных, ее полнота, общедоступность и своевременность предоставления в пользование , во-первых, частично не отвечает параметрам формирования и принятия управленческих заключений, принимая во внимание сферу справедливого налогообложения земель. Во-вторых, остаются незаконченными проблемы сбора и сохранения первичной геологической информации, а это в свою очередь не позволяет применять её при проведении общегосударственной кадастровой оценки земель. Именно поэтому учет геологических факторов, должен обязательным образом найти свое выражение в совершенствовании методов кадастровой оценки земель. В методике обязательно должно предусматриваться снижение кадастровой стоимости для земель, находящихся в зоне негативного влияния геологических факторов[3]. Заключение. Подобным способом, на актуальном этапе развития, вместе с экономическими выступают общественные нюансы проблемы учета отрицательного воздействия геологических условий. В числе группы факторов, которые оказывают сильное влияние на все сферы жизни и обитания человека, геологический фактор значительно влияет на ценность или, так называемую, полезность земельного участка и его кадастровую стоимость. Итоги исследования проблемы учета отрицательного воздействия геологических факторов в кадастровой стоимости земель доказывают необходимость совершенствовать методические и технологические принципы оценки кадастровой стоимости земель. Главным вектором в решении проблемы представляется в совершенствовании методики кадастровой оценки городских земель путем разработок комплекса оценочных характеристик для последующих изменений кадастровой стоимости земельных участков на основе учета отрицательного воздействия геологических факторов.
Библиографический список
| ||
 |  |
