 |  | |
 УДК 347.235 Ошибки при формировании земельных участков под многоквартирными домами
Тараканова А.В., студент Научный руководитель: Король В.В., доцент Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрен процесс формирования земельных участков под многоквартирными домами. Проанализированы ошибки, которые могут при этом произойти.
Большинство граждан Российской Федерации, а именно 2/3 населения нашей страны проживает в многоквартирных домах (далее МКД). Строительство многоквартирных домов идёт быстрыми темпами, и постоянно увеличиваются объемы такого строительства. Начиная с 2000 года было построено более 900 миллионов квадратным метров жилья. Многоквартирным домом, согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме в соответствии с жилищным законодательством [1]. Часть 2 статьи 16 Жилищного Кодекса РФ гласит, что жилой дом ‒ это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании [2]. Согласно статье 36 части 1 пункту 4 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имуществ, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты [2]. Исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений МКД. Именно поэтому вопросы правового регулирования, межевания и кадастрового учёта данных земельных участков являются наиболее актуальными. Рассмотрим процесс формирования земельных участков для расположения многоквартирных домов. В Градостроительном Кодексе РФ понятие “формирование земельного участка” определяется как общее, распространяющееся на все земельные участки независимо от того, предоставляются они для строительства или кому-либо в сложившейся застройке [3]. Информацию о формировании земельного участка можно также найти на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области. Под формированием земельного участка понимается комплекс кадастровых работ по земельному участку, которые выполняются аттестованными кадастровыми инженерами. Результатом межевания является подготовка необходимых документов и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Органы власти обязаны самостоятельно организовать проведение кадастровых работ и с необходимыми документами обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на кадастровый учет [4]. В формирование земельного участка входят такие этапы как: – установление границ и характерных точек земельного участка на местности; – определение площади земельного участка; – установление категории земель; – определение разрешенного использования земельного участка; – осуществление государственного кадастрового учёта. Установление границ и характерных точек земельного участка на местности и определение их координат осуществляется в процессе проведения специальных землеустроительных работ, в том числе межевания земельного участка Определение площади земельного участка и его частей осуществляется на основе данных о координатах характерных точек. Бывают случаи, что МКД уже построен, а земельный участок под ним не сформирован. Рассмотрим дело по иску от 23 апреля 2019 года прокурора Ясногорского района Тульской «о понуждении сформировать земельный участок под многоквартирным домом, расположенным в Ясногорском районе и поставить его на государственный кадастровый учет в срок до 01 октября 2019 года». В обоснование заявленных требований прокурор Ясногорского района Тульской области ссылается на то, что в ходе проведенной прокуратурой района проверки установлено, что земельный участок под многоквартирным домом, не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет [5]. Формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета является прямой обязанностью органов местного самоуправления. В связи с чем, суд решил: « исковые требования прокурора Ясногорского района Тульской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области о понуждении сформировать земельный участок под многоквартирным домом и поставить его на государственный кадастровый учет, удовлетворить». Обязать администрацию муниципального образования Ясногорский район Тульской области сформировать земельный участок под многоквартирным домом и поставить его на государственный кадастровый учет в срок до 01 октября 2019 года [5]. Ранее, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом не был сформирован до 1 марта 2005 года (введение в действие Жилищного кодекса РФ), то любое уполномоченное собранием собственников дома лицо было вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка. Момент оформления прав собственности после формирования земельного участка оставался лишь правом, а не обязанностью, это можно объяснить тем, что местным властям удобнее распоряжаться муниципальной, землёй, не учитывая интересы собственников помещений. Конечно, целесообразнее установить разумные сроки и провести мониторинг всех существующих многоквартирных домов. Целью такого мониторинга является выяснение, какие земельные участки под МКД ещё не сформированы. Проведение процедуры формирования всех земель под многоквартирной жилой застройкой будет уменьшать количество проблемных ситуаций и судебных дел по данному вопросу. Именно поэтому Федеральный закон №267 « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.08.2019 установил за органами власти обязанность по проведению бесплатного межевания и оформления кадастровых паспортов на земли [6]. Данное нововведение должно обеспечить право на долевую собственность земли владельцев квартир такого многоквартирного дома. Категория земельного участка определяется в соответствии с законодательством и устанавливается для всего земельного участка, включая его части. Разрешенное использование земельного участка и его частей устанавливается в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, документами территориального планирования. И многоквартирный дом обязательно должен быть размещён на землях с соответствующим видом разрешённого использования. К сожалению, бывают ситуации, когда данное условие не выполняется. Например, распространены случаи, когда танхаусы строятся на землях, предназначенных для индивидуальной жилой застройки. Так, Дом №43/6 по улице Станиславского был построен в 2014 году. В нем 10 квартир. Собственников же – 14 человек. В ноябре 2017 года владельцы квартир узнали, что администрация Тулы еще в апреле обратилась в суд с иском о признании дома самовольной постройкой и о последующем его сносе. При признании судом иска обоснованным, владельцы квартир потеряют своё жилье и крупную сумму денег (стоимость одного квадратного метра в таком доме варьируется от 52 до 60 тысяч рублей) В администрации Тулы пояснили: проблема заключается в том, что многоквартирный дом (танхаус является именно МКД) находится на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства), что незаконно [7]. Нарушение вскрыла инспекция Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору. Летом 2016 года в ведомство с жалобой на незаконное строительство многоквартирного дома обратились жители соседних домов. Была проведена проверка и выяснилось, что разрешения на строительство МКД по данному адресу не выдавалось. Застройщики были привлечены к административной ответственности [7]. В случае размещения данного танхауса требуется разрешение на строительство, выданное Градостроительным комитетом соответствующего муниципального образования в строгом соответствии с проектной документацией. Он же построен на землях ИЖС, что подразумевает дом не выше трёх этажей и только для одной семьи[7]. Это далеко не единичный случай строительства МКД в частном секторе. Выделение участков мод многоэтажное жилищное строительство должно производиться посредствам ряда согласований и проверок. Выдел земли под строительство контролируется Государственным земельным надзором, а само строительство МКД – уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. Как видно из примера, нарушение застройщика вскрылось инспекцией Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору только спустя 2 года после жалобы жителей соседних домов и выяснилось, что разрешения на строительство МКД по данному адресу не выдавалось. Можно сделать вывод, что существующих мер по контролю над строительством МКД недостаточно. Надзор должен сопровождать все этапы строительства, начиная с выбора земельного участка. Целесообразно, для решения подобных проблем необходимо: - разработать систему отслеживания незаконно строящегося многоквартирного жилья. - ужесточить процедуру надзора; - проводить периодические внеплановые проверки В конечном счёте, после формирования земельного участка следуют процедуры проведения в отношении этого участка кадастрового учёта и государственной регистрации прав на жилой дом (Рисунок 1).
Рис. 1 - Сформированный и учтённый земельный участок, занятый многоквартирным домом по адресу г. Тула проспект Ленина д.118
Подать документы на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав можно через офисы МФЦ в порядке единого окна или в электронном виде через портал услуг Росреестра. В соответствии с Федеральным законом « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №198-ФЗ, ранее учтённые земельные участки и сформированные до введения в действие ЖК передаются в долевую собственность бесплатно [8].
Библиографический список
| ||
 |  |
