 |  | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.37+910.1 Актуальные проблемы земельного законодательства при осуществлении земельного контроля в частности выявления незарегистрированных объектов недвижимости
Журавлев Г.Р., аспирант Государственный университет по землеустройству, Россия
Рассмотрены актуальные проблемы земельного законодательства, с которыми сталкиваются органы местного самоуправления в Московской области при выявлении незарегистрированных объектов недвижимости.
Эффективность земельного контроля напрямую зависит от актуальной, качественной и своевременной кадастровой информации в отношении объектов недвижимого имущества. На протяжении нескольких последних лет Правительством Московской области реализуется проект выявления неоформленных жилых и садовых домов, дач (далее Проект). Проект распространяется на земельные участки, которые относятся к категориям земель населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения с видами разрешённого использования: под индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство (хозяйство), личное подсобное хозяйство и садоводство. Основная цель проекта – вовлечь ранее не учтенные в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) объекты недвижимости в налоговый оборот, а также, параллельно, наполнить базу ЕГРН. Московская область является субъектом Российской Федерации и входит в состав Центрального Федерального округа. Площадь Московской области составляет 4432900 га. Это 0,26 % от площади Российской Федерации и 6,82 % от площади Центрального Федерального округа (табл. 1). В соответствии с административно-территориальным делением, в состав области входит 64 городских округа, 57 из которых являются городами областного подчинения, 2 – посёлками городского типа, 5 - закрытыми административно-территориальными образованиями. Как видно из таблицы 1, рассматриваемые в статье земли сельскохозяйственного назначения (СХ) в Московской области составляют 1,67 млн. га, а земли населенных пунктов в Московской области равны 0,54 млн. га, что составляет 0,44 % и 2,66 % о общей площади Российской Федерации, соответственно.
Таблица 1 - Соотношение площади МОк площади РФ
Учитывая индивидуальные особенности осуществления муниципального земельного контроля в границах каждого конкретного муниципального образования и большой охват проводимых работ по всей площади Московской области, во время осуществления проекта инициаторы и рабочие группы, а также собственники земельных участков, на которых были выявлены неоформленные объекты недвижимости, столкнулись с рядом проблем, связанных с нормативно-правовым регулированием земельного контроля, государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее №218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним [7]. Данная статья аналогична статье 131 первой части Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Следует отметить, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Не совершение собственником действий по государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть рассмотрено органами власти как уклонение таким собственником от исполнения российского законодательства и последующей уплаты налога на имущество физических лиц, так как, в соответствии с частью 2.1 статьи 23 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), физические лица обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган [5]. По общему правилу, установленному статьей 14 №218-ФЗ, государственная регистрация прав носит заявительный характер, следовательно, обязать физическое лицо зарегистрировать свои права на объект недвижимости органы местного самоуправления не могут. Но для некого упрощения всей процедуры для собственников земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (далее ИЖС), личное подсобное хозяйство (далее ЛПХ) и дачное строительство с садоводством несколько лет назад в разных нормативно-правовых актах была установлена так называемая «дачная амнистия». «Дачная амнистия» в виду своей непрозрачности и не раскрытии должным образом самого понятия стала глобальной проблемой для многих физических лиц, не осведомлённых в сфере земельного законодательства, как во время реализации Проекта, так и в целом за всё время её существования. На сегодняшний день положения «дачной амнистии» описаны в части 12 статьи 70 № 218-ФЗ, в статье 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№340-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в части 17 статьи 51 и 16 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрадК РФ). Данные положения «дачной амнистии» заключаются в том, что в состав технического плана на объект индивидуального жилищного строительства – документа, необходимого для осуществления кадастрового учета, - не надо включать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, упрощение процедуры в данном случае заключается в том, что если разрешение на строительство (далее РНС) было получено до вступления в силу №340-ФЗ, то собственнику земельного участка под ИЖС/ЛПХ не нужно будет вводить объект в эксплуатацию, а в соответствии с частью 16 статьи 55 ГрадК РФ только уведомить орган местного самоуправления, выдавший РНС, об окончании строительства. РНС, в соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ, представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом [2]. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Дополнительно, положения указанных выше нормативно-правовых актов устанавливают отсутствие необходимости получения РНС на объекты ИЖС, планируемые к строительству, после вступления в силу №340-ФЗ. Объект ИЖС - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости [2]. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» на сегодняшний день принято применять в одном значении. Для полноценного понимания обратимся к схеме (рис. 1), в соответствии с которой ранее в земельном законодательстве было разграничено, какие объекты на каких земельных участках и на каких условиях было разрешено строить.
Рис. 1 – Схема разрешенного строительства до 01.01.2019
С вступлением в силу Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и поправок в нормативно-правовые акты, описанные выше, четкие границы, приведенные в схеме, размылись. Объекты разного типа и назначения, по сути, приравнялись к друг другу, несмотря на их конструктивные отличия. В практике типовой кадастровой деятельности, в соответствии с пунктом 20 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» сведения о здании в техническом плане указываются, в том числе, на основании ввода в эксплуатацию. Но, новые положения части 12 статьи 70 № 218-ФЗ также открыли возможность зарегистрировать ранее построенные объекты ИЖС без разрешительной документации с помощью подготовки уведомления об окончании строительства. Упрощённая процедура продлится до 1 марта 2021 года. Основная проблема для собственников объектов недвижимости состоит в том, что они до сих пор думают, что «дачная амнистия» заключается в возможности регистрации права на объект недвижимости только на основании Декларации об объекте недвижимости, так как данная норма действовала достаточно продолжительное время - вплоть до 1 января 2017 года (на нежилые здания). Одновременно с этим, необходимость включения разрешения на строительство в технический план на объект недвижимости (жилой дом), расположенный на земельных участках под ИЖС/ЛПХ, появилась 4 июля 2016 года вместе с вступлением в силу поправок в действующем на тот момент, как Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости», №221-ФЗ, и действовала вплоть до принятия новых поправок в ГрадК РФ и № 218-ФЗ. На данном этапе мы подобрались к главному заблуждению собственников в применении «дачной амнистии». Во-первых, разрешение на строительство на уже построенный объект официально никогда не выдавалось и не выдаётся. Пускай данная проблема законодательно была решена введением новшеств в виде уведомлений об окончании строительства и исключением из ГрадК РФ положения о необходимости получения РНС, процедура регистрации прав на построенные ранее без разрешительной документации объекты капитального строительства до сих пор является сложной и отнюдь не прозрачной для людей, не имеющих специального профильного образования. Дополнительно, проблемой может стать и получение собственником градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ). В соответствии с частью 4 статьи 57.3 ГрК РФ выдача ГПЗУ не допускается при отсутствии документации по планировке территории, а получение РНС такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения документации [2]. Следовательно, сегодня всё еще существуют муниципальные образования, которые, не смотря на поручения губернатора Московской Области, до сих не утвердили правила землепользования и застройки. В этих населённых пунктах заявители не могут получить ни ГПЗУ, ни РНС. Также, в выдаче ГПЗУ будет отказано, если земельный участок заявителя не содержит в ЕГРН сведения о своих границах, установленных на местности с необходимой точностью. И, несмотря на то, что по факту, ГПЗУ, как документ, собственнику не нужен, органы местного самоуправления с целью утверждения уведомления о планируемом строительстве (об окончании строительства) рекомендуют осуществлять ряд дополнительных работ, например, археологические изыскания или топографическую съемку, подготовить схему планировочной организации земельного участка. А эти работы не только затратны, но и требуют, как основу, ГПЗУ. В итоге, земельное законодательство становится еще более перегруженным. Какое-то время назад люди спокойно застраивали свои земельные участки без получения какой-либо разрешительной документации, надеясь, что «дачная амнистия» будет длиться вечно. Но с ужесточением требований при всём желании повысить доходность от налогов в консолидированный бюджет Московской области за счет регистрации прав во время реализации Проекта Правительство и органы местного самоуправления далеко не всегда идут на взаимовыгодное сотрудничество с собственниками земельных участков, попавших в реестр выявленных объектов. И всё чаще происходят ситуации, когда собственник, узнав о важности регистрации права на свой объект недвижимости, предпринимает всевозможные действия, но получает отказы во всех ведомствах. И даже с учетом заявительного характера регистрации права, отсутствие её как таковой равнозначно отсутствию юридически подкрепленного права собственности на объект недвижимости. По факту, ссылаясь на пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, люди являются собственниками объекта недвижимости, расположенного в границах их земельного участка, но юридического подтверждения этому факту нет. Дополнительно, из этого следует, что процедуры купли-продажи, залога, дарения и наследования также невозможны без зарегистрированного должным образом права собственности на объекты капитального строительства, а распоряжаться юридически несуществующим объектом не представляется возможным.
Библиографический список
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
