В онлайне: 3 (гостей - 3, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.6

Влияние оценочной зоны на стоимость земельного участка

 

Глаголева А.А., магистрант

Научный руководитель: Струков В.Б., доцент

Тульский государственный университет, Россия

 

Рассмотрены вопросы, связанные с определением стоимости земельных участков. Так же приведены основные методы использования оценки земельных участков

 

Сравнительный подход, земельные участки, подходы к определению стоимости, рыночная стоимость, рыночные условия, условия продажи, зонирование, оценочное зонирование.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет зафиксированную границу, местоположение, площадь и правовой режим. В нашей стране земельный участок рассматривают как поверхность земли без расположенных на нем строений и сооружений, а также других улучшений на примере леса или многолетних насаждений.

Отличительными особенностями земельных участков от иных объектов оценки являются:

  1. Земля - природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести.
  2. Необходимость учитывать возможность многоцелевого использования при оценке земли.
  3. Земельный фонд обеспечивает экологическую безопасность, а также выступает фундаментом в формировании среды проживания нашего населения страны. Поэтому использование земли как в природных, так и в хозяйственных нуждах регулируется государством.
  4. Физический и функциональный износ не относится к стоимости земельных участков, так как срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому с течением времени стоимость земли увеличивается.

Все категории и виды использования земель включают в себя кадастровую оценку. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Основные территориальные зоны следующие: жилые, инженерной и транспортной инфраструктуры, общественно-деловые, инженерной и транспортной инфраструктуры, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные.

Кадастровая оценка городских земель совершается на основе таких комплексных подходов, как затратный, сравнительный и доходный.

Данные подходы осуществляются на информации о сделках на рынке земли и другой недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель включает в себя данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного (ИЖС) и гаражного строительства (ГС), коллективного садоводства (КС). Арендную плату за земельные участки, продажу и аренду квартир, гаражей и прочих объектов недвижимости также можно найти там.

Основные принципы при проведении кадастровой оценки:

-принцип единства системы (единая методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов).

-принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации (оценка земель поселений различного назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами).

-принцип достоверности и обоснованности (формирование исходных данных в целях проведения оценки на основе правдивой информации, а также их обработка при помощи современных методов).

-принцип охвата всех земель (оценка земель различного функционального назначения поселений и расчет стоимости земельного участка, благодаря последовательному учету факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта Российской Федерации, административных районов, поселений, оценочных зон, конкретного земельного участка).

Чтобы дать оценку земельного участка прежде всего следует определить признаки, характеризующие правовой режим его использования:

-цель использования земельного участка.

-форма собственности.

-сервитуты и ограничения на земельные участки.

-наличие застройки.

-оценочное зонирование территории. [1]

При оценке стоимости объекта используют вышеперечисленные признаки. Однако стоит обратить внимание на оценочном зонировании территории. Данная методика вносит большие изменения в порядок расчета кадастровой стоимости.

 Градостроительное зонирование территорий и кадастровая оценка земель тесно связаны между собой. Фундаментом государственной кадастровой оценки земель является классификация земель по виду функционального использования. Исходя из функционального использования, оценка выполняется с учетом оценочного зонирования. Сопоставляются данные, которые уже известны от близки по значению кадастровой стоимости земельных участков. Следом нельзя оставить без внимания и такие факторы, как границы кадастровых кварталов и районов, застройка на земельном участке, землепользование, размещение рек и иных инфраструктур.

 Главным инструментом регулирования землепользования в городах при планировании градостроительства является зонирование.

Градостроительное зонирование - это деление на части земельной территории муниципальных образований, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования). [2]

Картинки по запросу зоны города тулы

 

Рис. 1- Генеральный план г.Тулы

 

На карте градостроительного зонирования:

  1. Устанавливаются границы территориальных зон. Стоит иметь в виду, что каждый земельный участок относится только к одной территориальной зоне. Иначе говоря, один земельный участок не может формироваться из нескольких земельных участков, размещенных в разных территориальных зонах.
  2. Всегда отображаются границы зон с особыми условиями использования территории.

Город может делится на следующие градостроительные зоны, различные по своим функциям: [3]

  • Селитебная (жилая) зона
  • Промышленная зона
  • Рекреационная зона
  • Санитарно-защитная зона
  • Транспортная зона
  • Коммунально-складская зона

Территории функциональных зон делятся на отдельные оценочные зоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов. [3]

Например, на землях жилой застройки, занимающих, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные зоны земли:

  • зона застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1), в пределах которой установлены:
  • зона застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2);
  • зона застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3);
  • зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4);
  • зона застройки жилыми домами повышенной этажности (Ж-5);
  • зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6);
  • зона застройки жилыми домами для отдыха и проживания (Ж-7);
  • зона застройки, занимаемая не завершенными строительством многоквартирными жилыми домами (Ж-8).

Хотелось бы уделить отдельное внимание зонам застройки многоэтажными жилыми домами (Ж4-Ж8) и влияния ее на вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. (ИЖС)

Как известно, участки с видом разрешенного использования (далее, ВРИ) индивидуальное жилищное строительство (далее, ИЖС) могут находиться только на землях населенных пунктов. На земельных участках с ВРИ ИЖС можно построить дом не выше трех этажей и получить регистрацию с конкретным адресом проживания – прописку.

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА ГОРОД ТУЛА (с изменениями на: 27.04.2016)

 

Рис. 2 - Карта градостроительного зонирования г.Тулы

 

Зона Ж – (4 – 8) выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов высотой 6 и более этажей. (рисунок 2)

Не так давно, собственники владеющими земельными участками в городе Тула (КК№ 040109) столкнулись с проблемой оформления жилых домов, т.к. они были расположены на земельном участке с видом разрешенного использования ИЖС, но сама зона бала определена как Ж-4. Выше описано, что зона Ж-4 подходит только для многоэтажной застройки, значит человек имеющий земельный участок с ВРИ ИЖС не имеет право строить дом ниже шести этажей, т.к. он будет считаться малоэтажным жилым домом.

Таким образом, земельный участок с ВРИ ИЖС расположенный зоне Ж-(4-8), теряет свою ликвидность, а значит теряет свою настоящую цену.

 

 Результаты оценочного зонирования значительно влияют на достоверность результатов кадастровой оценки.

  • зависимости от зоны существуют свои принципы кадастровой оценки. Анализируя рыночные цены и прочую информацию об объекте недвижимости, а также прочие методы массовой оценки недвижимости, можно осуществить государственную кадастровую оценку земель городских и сельских поселений.

В целях аренды или купли-продажи земельный участков опираются прежде всего на оценочное зонирование. Оно влияет на ценовую ситуацию рынка земли и недвижимости, по данным которых возможно принять решения, к примеру, об изменении цены.

Картографические материалы (генеральный план субъекта, кадастровый план территории, топографические карты) предоставляются как исходная информация для оценочного зонирования. Они создаются при помощи геоинформационных систем (например, AUTODESK MAP, Mapinfo)

Территориальное планирование, а также градостроительное зонирование тесно связаны с оценочным зонированием. Поэтому, данный процесс начинается не «с нуля», так как пространственно-картографическая основа уже заложена.

Помимо видов разрешенного использования в оценочном зонировании будет учитываться сформировавшаяся ценовая политика рынка недвижимости из-за того, что во многих случаях происходит нестыковка административных границ.

Подводя итог, можно выделить следующие основные фрагменты предлагаемой методики оценочного зонирования территории – четкое сопоставление главных факторов, классифицированных и структурированных по видам и уровням влияния на стоимость земельного участка, а также факторы учета, дающие чёткое понимание об изменении цен. Из этого следует, что цена на земельный участок может корректироваться и становиться более точной, если использовать данный процесс оценочного зонирования.

 

Библиографический список

  1. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 09.08.2018) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"[Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
  2. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 16.12.2019) [Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
  3. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 16.12.2019)  ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки[Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».

 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.