 |  | |
 УДК 332.6 Влияние оценочной зоны на стоимость земельного участка
Глаголева А.А., магистрант Научный руководитель: Струков В.Б., доцент Тульский государственный университет, Россия
Рассмотрены вопросы, связанные с определением стоимости земельных участков. Так же приведены основные методы использования оценки земельных участков
Сравнительный подход, земельные участки, подходы к определению стоимости, рыночная стоимость, рыночные условия, условия продажи, зонирование, оценочное зонирование. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет зафиксированную границу, местоположение, площадь и правовой режим. В нашей стране земельный участок рассматривают как поверхность земли без расположенных на нем строений и сооружений, а также других улучшений на примере леса или многолетних насаждений. Отличительными особенностями земельных участков от иных объектов оценки являются:
Все категории и виды использования земель включают в себя кадастровую оценку. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Основные территориальные зоны следующие: жилые, инженерной и транспортной инфраструктуры, общественно-деловые, инженерной и транспортной инфраструктуры, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные. Кадастровая оценка городских земель совершается на основе таких комплексных подходов, как затратный, сравнительный и доходный. Данные подходы осуществляются на информации о сделках на рынке земли и другой недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель включает в себя данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного (ИЖС) и гаражного строительства (ГС), коллективного садоводства (КС). Арендную плату за земельные участки, продажу и аренду квартир, гаражей и прочих объектов недвижимости также можно найти там. Основные принципы при проведении кадастровой оценки: -принцип единства системы (единая методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов). -принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации (оценка земель поселений различного назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами). -принцип достоверности и обоснованности (формирование исходных данных в целях проведения оценки на основе правдивой информации, а также их обработка при помощи современных методов). -принцип охвата всех земель (оценка земель различного функционального назначения поселений и расчет стоимости земельного участка, благодаря последовательному учету факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта Российской Федерации, административных районов, поселений, оценочных зон, конкретного земельного участка). Чтобы дать оценку земельного участка прежде всего следует определить признаки, характеризующие правовой режим его использования: -цель использования земельного участка. -форма собственности. -сервитуты и ограничения на земельные участки. -наличие застройки. -оценочное зонирование территории. [1] При оценке стоимости объекта используют вышеперечисленные признаки. Однако стоит обратить внимание на оценочном зонировании территории. Данная методика вносит большие изменения в порядок расчета кадастровой стоимости. Градостроительное зонирование территорий и кадастровая оценка земель тесно связаны между собой. Фундаментом государственной кадастровой оценки земель является классификация земель по виду функционального использования. Исходя из функционального использования, оценка выполняется с учетом оценочного зонирования. Сопоставляются данные, которые уже известны от близки по значению кадастровой стоимости земельных участков. Следом нельзя оставить без внимания и такие факторы, как границы кадастровых кварталов и районов, застройка на земельном участке, землепользование, размещение рек и иных инфраструктур. Главным инструментом регулирования землепользования в городах при планировании градостроительства является зонирование. Градостроительное зонирование - это деление на части земельной территории муниципальных образований, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования). [2]
Рис. 1- Генеральный план г.Тулы
На карте градостроительного зонирования:
Город может делится на следующие градостроительные зоны, различные по своим функциям: [3]
Территории функциональных зон делятся на отдельные оценочные зоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов. [3] Например, на землях жилой застройки, занимающих, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные зоны земли:
Хотелось бы уделить отдельное внимание зонам застройки многоэтажными жилыми домами (Ж4-Ж8) и влияния ее на вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. (ИЖС) Как известно, участки с видом разрешенного использования (далее, ВРИ) индивидуальное жилищное строительство (далее, ИЖС) могут находиться только на землях населенных пунктов. На земельных участках с ВРИ ИЖС можно построить дом не выше трех этажей и получить регистрацию с конкретным адресом проживания – прописку.
Рис. 2 - Карта градостроительного зонирования г.Тулы
Зона Ж – (4 – 8) выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов высотой 6 и более этажей. (рисунок 2) Не так давно, собственники владеющими земельными участками в городе Тула (КК№ 040109) столкнулись с проблемой оформления жилых домов, т.к. они были расположены на земельном участке с видом разрешенного использования ИЖС, но сама зона бала определена как Ж-4. Выше описано, что зона Ж-4 подходит только для многоэтажной застройки, значит человек имеющий земельный участок с ВРИ ИЖС не имеет право строить дом ниже шести этажей, т.к. он будет считаться малоэтажным жилым домом. Таким образом, земельный участок с ВРИ ИЖС расположенный зоне Ж-(4-8), теряет свою ликвидность, а значит теряет свою настоящую цену.
Результаты оценочного зонирования значительно влияют на достоверность результатов кадастровой оценки.
В целях аренды или купли-продажи земельный участков опираются прежде всего на оценочное зонирование. Оно влияет на ценовую ситуацию рынка земли и недвижимости, по данным которых возможно принять решения, к примеру, об изменении цены. Картографические материалы (генеральный план субъекта, кадастровый план территории, топографические карты) предоставляются как исходная информация для оценочного зонирования. Они создаются при помощи геоинформационных систем (например, AUTODESK MAP, Mapinfo) Территориальное планирование, а также градостроительное зонирование тесно связаны с оценочным зонированием. Поэтому, данный процесс начинается не «с нуля», так как пространственно-картографическая основа уже заложена. Помимо видов разрешенного использования в оценочном зонировании будет учитываться сформировавшаяся ценовая политика рынка недвижимости из-за того, что во многих случаях происходит нестыковка административных границ. Подводя итог, можно выделить следующие основные фрагменты предлагаемой методики оценочного зонирования территории – четкое сопоставление главных факторов, классифицированных и структурированных по видам и уровням влияния на стоимость земельного участка, а также факторы учета, дающие чёткое понимание об изменении цен. Из этого следует, что цена на земельный участок может корректироваться и становиться более точной, если использовать данный процесс оценочного зонирования.
Библиографический список
| ||
 |  |
