УДК 332.622

Расчет стоимости дома методом затратного подхода (на примере двухэтажного дома в г. Уфа)

Шафеева Э.И., доцент, Зарипова Я. Ф. студент

Башкирский государственный аграрный университет, Россия

Работа посвящена изучению метода затратного подхода и сравнительного подхода. Затратный подход применялся к ходе оценки двухэтажного жилого дома. Для определения стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, использовался метод сравнительного подхода.

Цель данной работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом затратного подхода.

Задачами являются рассмотрение сущности и особенностей затратного подхода к оценке недвижимости, расчёт стоимости земельного участка методом затратного подхода и расчёт стоимости дома методами затратного подхода.

Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идёт о новых или относительно новых зданиях.

Характеристики объекта недвижимости:

Объект на момент оценки представляет собой двухэтажный дом из кирпича.  Находится по адресу Уфа, с. Михайловка, Коттеджный посёлок "Михайловка Green", ул. Ореховая. Жилой комплекс окружён лесом, развитая инфраструктура, магазины, детские и спортивные площадки, кафе, парк. Также расположены средняя общеобразовательная школа, ясли сад, поликлиника, детские спортивные развивающие секции, а также теннисный центр. Вид права – собственность.

Физические характеристики объекта недвижимости. Площадь дома 155 кв. м. Участок 8 соток. Двухэтажный дом. Кухня – 15,5 кв. м, гостиная 33 кв. м, гардеробная – 4,5 кв. м, 3 комнаты, сан-узел 4,5 кв. м, ванная 11 кв. м.

Качественные характеристики объекта недвижимости. Дом на железобетонных плитах перекрытия, полностью кирпичный с утеплением, все по ГОСТам и СНиПам, на буронабивных сваях 3м. Крепкий, надёжный и тёплый.

Имеются все необходимые коммуникации  (газ, вода, электричество и канализация, интернет).

Таблица 1  - Описание объектов аналогов оцениваемого объекта

Расчёт стоимости земельного участка методом сравнительного подхода:

1) К_гар = Ц₃ – Ц₄ = 1000200-1000100=100руб.

2) К_{гар+сад} = Ц₂ – Ц₁ = 1000300-1000500=200руб.

3) К_сад = К_{сад+гар} – К_гар =200-100=100руб.

4)Стоимость объекта оценки после корректировок

С_об.оц = Ц_{1 ­}– К_гар = 1000500-100=1000400 руб.

    или

С_об.оц = Ц₂+К_сад= 1000300+100=1000400руб.

Корректировка на местоположение:

К₂=850/800=1,06

К₃=850/750=1,13

К₄=850/720=1,18

Расчёт стоимости объекта недвижимости методом затратного подхода:

Если в качестве сравнительной  единицы выбран 1кв.м, то формула расчёта будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²_­*S_o*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз

Информационной базой для приведённой методики расчёта является ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Рассчитывая общую рыночную стоимость земельного участка и дома, получаем:

С_общ.= С_уч. + С_д. = 1000400+1091200=2091600 рублей.

Таким образом, рассчитанная стоимость является стоимостью замещения.

Анализируя все исходные данные взятого объекта недвижимости и используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, методом остаточной восстановительной стоимости была рассчитана стоимость объекта недвижимости, равная 1 091 200 рублей.

Рассчитывая общую стоимость дома и земельного участка, получаем 2091600 рублей.

Библиографический список

1. Земельный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 15 октября 2004 г. / Российская Федерация. Законы. - М.: Проспект, 2013. - 615 с.

2. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности: федер. закон: принят  Гос. Думой 19 июля 1998 г., дата обращения 11.01.17 г.

3. КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве", информационно-аналитический бюллетень, 2016-2017 .

4.Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб.пособие/ Мурзин А.Д., 2013

5. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: учебник, 2016

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ