 |  | |
 УДК 339.13.017 Принцип сбалансированности в государственном регулировании рынка жилой недвижимости
Кожухова В.Р., магистрант Научный руководитель: Максимов С.Н., д.э.н., профессор Санкт-Петербургский государственный университет, Россия
Поднимается тема актуальности изучения и анализа современного направления государственного регулирования рынка жилой недвижимости ввиду последних нововведений в законодательстве. В работе выполнен сравнительный анализ состояния рынка недвижимости по регионам и городам России, приведена методология внедрения и реализация принципа сбалансированности в систему государственного управления. Методика заключается в пошаговом определении трендов возрастания или убывания темпов строительства и соотношением данных трендов к месту, занимаемому городом в матрице показателей «уровень доступности» и «уровень обеспеченности жильем». Для ряда городов также был дополнительно проведен демографический прогноз методом передвижек. Результатом работы стало формирование комплекса предложений по усовершенствованию действующей государственной политики регулирования рынка жилой недвижимости.
Ввиду специфичности и уникальности жизненного цикла рынка недвижимости, изучение его конъюнктуры, а также способов регулирования происходящих внутри него циклов, данный рынок подлежит особому вниманию и изучению. Этим обусловлено отведение целого сектора в научной литературе, посвященной исследованиям данной отрасли экономики. В России действует целых ряд государственных программ и федеральных проектов, направленных на обеспечения населения комфортным и доступным жильем. В рамках этих программ идет активное усовершенствование ипотечного рынка кредитования, расселение аварийно-жилищного фонда, проведение капитального ремонта ветхих зданий, предоставление социальной поддержки особым категориям граждан. При этом, заявленные программами 120 млн. м2 вводимого ежегодно в эксплуатацию жилья должны обеспечиваться тем самым ипотечным инструментом, а также решением проблем долевого участия в целях привлечения инвестиций в сектор рынка недвижимости. Экономические влияние полного перехода строительного рынка на проектное финансирование уже в настоящее время оценивается экспертами в росте цен на недвижимость на 20-30%, а также повышением входного на рынок барьера для представителей субъектов малого предпринимательства[1]. Анализ состояния рынка недвижимости России показал следующие основные тенденции: половина от общих объемов ежегодного ввода жилья приходится на 10 регионов в России, более половины предложений на рынке – жилье одноквартирного или студийного типа. Сокращение общего размера площади строящихся объектов идёт наравне с увеличением этажности, средняя стоимость на рынке также стремительно растет, вслед за которой наблюдается рост и фактической стоимости жилья. Настоящее положение рынка недвижимости страны, судя по его усредненным данным, можно назвать периодом перенасыщения после продолжительного и стремительного роста до 2015 года. Чаще всего, данный этап предшествуют процессу рецессии на рынке недвижимости.
Рис. 1 - Динамика ежегодных темпов ввода жилья в России и уровня цен на первичном рынке за период 2004 – 2018. Источник: Российский статистический сборник «Россия в цифрах» - М. 2018.
Однако при изучении состояния положения рынка недвижимости в региональном и муниципальном разрезе было выявлено абсолютно неоднородное состояние рынков городов и регионов, далеко превосходящим или недотягивающим до общероссийских показателей. Из-за крупной величины размаха между показателями, а также влиянием на показатели разных комплексов факторов, был сделан вывод о необходимом формировании государственного регулирования рынка недвижимости на муниципальном уровне.
Рис. 2 - Сравнительный анализ регионов и МО, входящих в их состав по темпам введения жилья на 1000 населения и уровню обеспеченности населения жильём. Рассчитано по Российскому статистическому сборнику «Россия в цифрах» - М. 2018.
Оценка действующей государственной политики в области строительного рынка недвижимости в основном выявила преобладание ограничений, запретов и сдерживающих факторов, а также отсутствие необходимых для постоянного развития причин, таких как «приемлемая ставка налогообложения», «рациональная кредитная политика», «неплатежеспособность заказчиков», «нестабильная экономическая и политическая база» и другие. Однако в настоящий момент в группу основной целевой аудитории рынка недвижимости, вступает самая малочисленная группа населения. Сближение существующих тенденций в некоторых городах, обладавших в последнее время экстремально высокими темпами строительства (Тамбов, Ульяновск, Саратов и другие) с резким сокращением доли целевой аудитории подводит к выводу экстренной необходимости разработки методов государственного регулирования, способных сдерживать темпы ввода нового жилья (в целях нивелировать резкие перепады на рынке), и в этот же момент продолжать обеспечение население доступным и комфортным жильем. В работе данная система «оптимальных мер» была охарактеризована принципом сбалансированности в государственном регулировании, заключающимся в необходимом вводе административных регламентов в городах, обладающих высокими темпами ввода нового жилья наравне с высоким показателем обеспеченности 1 жителя и низким уровнем доступности. Модель выявления группы городов, требующих внедрение такого «пакета ограничений», состоит из поэтапного отбора городов с линейным и нелинейным развитием темпов строительства с 2010 года и занесением по каждой группе в матричную схему. Матричная схема представляет собой четыре крупных блока, каждому из которых соответствует определенный набор данных, характеризующимся уровнем обеспеченности и доступности жилья. В результате дополнительных сопоставлений данных, были выявлены группы городов, ввод ограничений строительства в которых критично обязательно, обязательно, необязательно и города, требующие поддержки развития темпов строительства. По внедрению такой модели в принципы регулирования рынка недвижимости, ожидается достижение баланса и избежание негативных эффектов в будущем. По выполнению работы, автором был составлен список рекомендаций для успешного формирования принципа сбалансированности в системе государственного регулирования рынка недвижимости. Во-первых, в системе государственных показателей уровня развития рынка недвижимости требуется установить конкретные индикаторы, способы их выявления и методы достижения. В действующей редакции Государственной Программы от 30 декабря 2017 г. № 1710 «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» нужно заменить целевой индикатор «ежегодный объем ввода в эксплуатацию жилья» на «уровень обеспеченности населения жильем», так как он является наиболее точно описывающим ситуацию на рынке недвижимости. Либо ввести пояснения, за счет чего и для каких целей государство нацелено именно на данные возрастающие числовые показатели. Половина от общего вводимого жилищного фонда в РФ вводится на территории 10 регионов, в них же зафиксирован положительный темп роста строительства. Поэтому, достижение целевого индикатора «Объем введенного жилья» и сопутствующего повышения процента выполняемости государственной программы может быть осуществлено путем развития лишь части субъектов. Данный подход никак не учитывает специфику состояний рынка недвижимости внутри каждого региона. При этом в основных мероприятиях указано решение проблемы долевого строительства и развитие ипотечного рынка, иными словами для достижения цели, государство использует введение новых административных ограничений и предоставляет для большого слоя населения приобретать недвижимость путем мощного финансового регулятора спроса. С введением новой системы, ожидается замедление темпов строительства, а все финансовые методы регулирования являются косвенными. Таким образом, часто фигурирующая цель достижения значительных объемов ввода жилья не подтверждается фактической направленностью государственной политики развития рынка недвижимости. Для достижения сбалансированного развития темпов строительства, состояния рынка недвижимости и обеспеченности жильем населения, механизмы государственного регулирования должны быть четко проработаны и установлены. Во-вторых, требуется неизбежное смещение регулирование рынка жилой недвижимости на муниципальный уровень, а также составлении на местах оптимального механизма регулирования, обеспечивающий стабильное развитие рынка. Методы регулирования, применяемые по отношению к ограничению или стимулированию развития темпов строительства, должны оставаться административными, заключающимися во внесении корректировок в установленный Градостроительный Регламент (Градостроительный Кодекс РФ, 4 Глава, статья 30, пункт 6 и статья 38). Также возможны механизмы введения налогового режима и регулирования ставок на подключение/подведение коммуникаций. По достижению баланса внутри каждого города, будет стабилизировано положение рынка жилой недвижимости всей страны.
Библиографический список
| ||
 |  |
