 |  | |
 УДК 332.628 Анализ изменений методик кадастровой оценки земель
Федяинова Е.Д., магистрант Научный руководитель: Иватанова Н.П. Тульский государственный университет, Россия
Проведен анализ двух приказов Министерства экономического развития Российской Федерации – № 226 и № 445. Рассмотрены основные изменения в методических указаниях по проведению государственной кадастровой оценки на примере земель сельскохозяйственного назначения.
За время проведения процедуры государственной кадастровой оценки были утверждены методические указания по различным категориям земель. Серьезные изменения в оценочном законодательстве земель сельскохозяйственного назначения произошли в 2017 году. На смену приказа Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» (в тексте – МУ №445) был утвержден приказ Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (в тексте – МУ №226). Основными характеристиками участка, согласно новым методическим указаниям, является категория, разрешенное использование и осуществляемый вид деятельности. Также в пункте 1.12 методического указания указан список характеристик, которые обязательны к кадастровому учёту, а отдельно прописаны показатели, которые не учитываются при оценке. Стоит отметить, что в ходе проведения кадастровой оценки земельных участков оценщиком не учитываются улучшения земельного участка, поставленные на кадастровый учет. Для земельных участков не учитывается озеленение и стоимость многолетних насаждений. Исключением, согласно пункту 1.12 МУ №226, являются «естественные и искусственно созданные насаждения при оценке участков сегментов «Сельскохозяйственное использование» и «Использование лесов»[2]. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков подобен предыдущим методикам, однако более подробно расписаны все этапы оценки. Основной отличительной чертой новой методики является отказ от деления земель на категории и использование разделения участков на 14 «сегментов», где сегмент 1 – «Сельскохозяйственное использование». Согласно пункту 9.2.2.1.2. МУ №226 «определение кадастровой стоимости земельных участков производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирований территории», а в п. 9.2.2.1.3. прописано, что также при оценке учитывается плодородие участка и влияние на него природных факторов. Стоит отметить, что в методическом указании не прописан способ учета всех этих факторов, зато подробно расписаны характеристики, определяющие плодородие участка, и которые необходимы при оценке сельскохозяйственных земель. В пункте 9.2.2.1.5. указано, что кадастровая стоимость угодий, пригодных под пашню «осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции». Однако валовой доход «рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену», как и в МУ №445[1]. Согласно МУ №445 оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения начинается с «формирования Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения», которые подлежат оценке. Далее оценщики определяют удельные показатели кадастровой стоимости земель. Завершающим этапом является подсчет кадастровой стоимости земельных участков. Удельные показатели кадастровой стоимости определяются перечнем основных почвенных разновидностей и соответствующих им площадей, исходя из картографических и семантических данных. На основе полученных сведений составляется «перечень сельскохозяйственных культур, пригодных к выращиванию на рассматриваемой территории» и выбираются возможные севообороты. Для каждой выбранной культуры рассчитывается нормативная урожайность, а также рыночная стоимость. Удельный валовой доход сельскохозяйственных культуры и севооборота рассчитывается основываясь на полученных данных. Таким образом «определяется величина затрат на выращивание и уборку как для культур, так и для севооборотов». В процессе подсчетов используется величина затрат на поддержание почвенного плодородия, которая важна при расчете удельного показателя земельной ренты. На основе полученных значений проводится выборка показателей земельной ренты, также определяются коэффициенты земельной ренты. Следовательно, удельный показатель кадастровой стоимости считается как «отношение удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности к коэффициенту капитализации»[2]. Стоит отметить, что в МУ №226 представлен новый метод расчета кадастровой стоимости - «метод индексации прошлых результатов». Этот метод касается объектов, характеристики которых не изменялись, по сравнению с данными предыдущей государственной кадастровой оценки[1]. Таким образом, методы и методики государственной кадастровой оценки в целом не изменились. Однако существенным недостатком остается отсутствие методики учета многих природных факторов, которые необходимы при проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. Стоит отметить, что новые методические рекомендации более детально отражают этапы оценки. Благодаря этому снизится процент интерпретации и вольных трактовок, что позволит проводить процедуру государственной кадастровой оценки единообразно по всем регионам.
Библиографический список 1. Приказ Минэкономразвития России №226 от 12.05.2017 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» //[Электронный ресурс]: Режим доступа: https://www.garant.ru/products /ipo/prime/doc/71586152/ (дата обращения 17.12.2019). 2. Приказ Минэкономразвития России №445 от 20.09.2010 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» // [Электронный ресурс]: Режим доступа: https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rf-ot-20092010-n-445/ (дата обращения 17.12.2019). | ||
 |  |
