 |  | |
 УДК 332.628 Вопрос оценки земель в Украине
Ананян И.И., ассистент, Аксютина П.С., магистрант, Козюбенко А.В., магистрант Донбасская национальная академия строительства и архитектуры
Оценка земель на сегодняшний день является очень актуальным и трудоемким вопросом в Украине. Она определяет рыночную стоимость земельных участков, это, в свою очередь, является важным моментом для всех субъектов земельных отношений. Оценка земли - это определение рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли зависит от предложения и спроса на местном рынке земли, местоположения земельного участка (территориальный фактор), влияния различных внешних факторов (особенности рельефа, экологическая ситуация), и не может быть больше наиболее вероятной цены на покупку иного земельного участка эквивалентной полезности. Оценка земель регулируется в соответствии с Конституцией Украины, Земельным кодексом Украины, Законом Украины «Об оценке земель», Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", иными законами и нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними. Оценка земель, в зависимости от методов и целей проведения, подразделяется на следующие виды: 1. Бонитировка почв; 2. Экономическая оценка земель; 3. Денежная оценка земельных участков. Бонитировка почв – это оценка качества почвы по нескольким категориям, выставленная в баллах, согласно принятой количественной шкале. Данные бонитировки являются составной частью государственного земельного кадастра. Кроме того, данный вид оценки позволяет более точно учесть возможные потери при разных видах обработки данной земельной площади. Также по результатам бонитировки специалисты могут говорить о степени экологической пригодности участка для определенного владельцем целевого назначения. Экономическая оценка земель — это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском, водном и лесном хозяйствах, и как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, характеризующим продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади. Результатом выполнения данного вида оценки является получение данных, которые можно использовать в качестве основы для нормативной денежной оценки земельных участков. Также полученные экономические сводки используют в сравнительном анализе для определения эффективности использования конкретных участков для целевого использования (например, при определении экономической пригодности земель сельскохозяйственного назначения). Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной. Нормативная денежная оценка земельных участков – это один из эффективных способов экономического урегулирования при подписании ряда гражданских правовых договоров, касающихся земельных отношений. Также данный вид оценки используется для предварительного определения размеров земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону (передача земли в собственность, наследство, аренду), потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Экспертная денежная оценка земельного участка — определенная экспертом стоимость земельного участка, используемого при осуществлении гражданско-правовых сделок относительно земельных участков и прав на них. Экспертная оценка земель осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), подход остатка земли (учет затрат на земельные улучшения), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков). Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использования. Доходный подход используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений. Метод используется, когда земля сдается в аренду или возделывается самим владельцем с целью получения доходов. Обычно оценку доходным способом заказывают для того чтобы получить количественные подтверждения уровня прибыльности его земельного бизнеса. Подход остатка земли используется при оценке улучшенных земельных участков. Эта форма оценки заключается в том, что эксперт детально рассчитывает финансовые затраты, которые необходимо внести для того чтобы осуществить запланированные владельцем улучшения на земельном участке. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка. При использовании сравнительного подхода оценка рыночной стоимости земельных участков выполняется с помощью сравнения цен на близкие по качествам наделы. Данная методика является наиболее востребованной среди заказчиков и чаще всего используется в работе экспертов-оценщиков. Вместе с тем, в результате проведения оценки земли для продажи путем сравнения с аналогами возникает множество проблем. Трудности возникают по причине довольно слабого развития рынка земли, а также слабо разработанных номинальных значений коэффициентов, влияющих на стоимость земельных участков на момент когда проводится оценка земли. Таким образом, оценка земель является непростой и трудоемкой задачей, требующей как опыта и знаний оценщика, так и соответствия выполняемой работы современному законодательству. В процессе выполнения оценки земель возникает множество проблем. Эта процедура должна учитывать возможность одновременного использования земли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. При этом рассмотренные особенности и проблемы оценки земельных участков в Украине являются лишь частью проблем, возникающих в практической деятельности оценщика. И для их решения требуется, прежде всего, совершенствование методической и нормативной базы, с учетом международного опыта оценки.
Библиографический список 1. Земельный кодекс Украины (от 25.10.2001г N 2768-Ш) 2. Закон Украины «Об оценке земель» (от 11.12.2003 №1378-1У) 3. Закон Украины «О плате за землю» (от 03.07.1992г. N 2535-ХИ) 4. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли / В.С. Прорвич. - М.: Дело, 1998.- 122 с. | ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)