 |  | |
 УДК 332.64 Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в системе земельно-кадастровых работ
Кухарук С.А., аспирант Белгородский государственный национальный исследовательский университет, Россия
Анализ путей совершенствования методических подходов кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом свойств почвенного покрова, почвенных процессов, которые приводят к смене типов землепользования, а также снижения дефицита информационного обеспечения.
В последние два года, в связи с модернизацией нормативно-правовой базы и методических основ кадастровой оценки недвижимости возникла актуальная потребность в совершенствовании механизмов и подходов к кадастровой оценке земель, в частности, такой значимой для Российской Федерации категории, как земли сельскохозяйственного назначения. Прежде всего, изменения в данной сфере обусловлены принятием закона «О государственной кадастровой оценке» (№ 237-ФЗ от 03.07.2016) и приказом Минэкономразвития России «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (приказ № 226 от 12.05.2017) [3]. Данные документы предопределили создание бюджетных учреждений кадастровой оценки недвижимости в субъектах РФ [2]. Так согласно распоряжению Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016г. № 648-рп, состоялось преобразование ОГУП «Региональный научно-производственный центр «Одно окно» в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области». В данном учреждении в 2018 году намечено проведение работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Белгородской области (Распоряжение Правительства Белгородской области от 07 августа 2017г. № 379-рп). Но у практикующих оценщиков нет адекватной методики обеспечения объективной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения [1]. А, следовательно, необходима разработка новых подходов к кадастровой оценке данной категории земель. Цель исследования заключается в проведении анализа приемов совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. В России с 2001 года проведено три тура повсеместной государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по единым методическим документам. Эффективность первого тура кадастровой оценки земель сельхозназначения можно определить тремя позициями: - Применялись единые по всей России методики и технологии кадастровой оценки земель. Работы обеспечивалась организационно, была достаточно хорошая информационная обеспеченность оценки, обучались исполнители работ из регионов, а также было программное сопровождением и консультационная помощь исполнителям работ Федерального кадастрового центра (ФКЦ) «Земля». - В ходе государственной кадастровой оценки земель этой категории были оценены только сельскохозяйственные угодья. Работы по оценке земель выполнялись в субъектах РФ предприятиями системы «Гипрозем». - Процедуры, методическое обеспечение и сопровождение первого тура оценки земель сохраняют свою актуальность в связи со сложившейся в последние годы неэффективно практикой государственной кадастровой оценкой земель и созданием в субъектах РФ государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке объектов недвижимости. Второй тур проводился, начиная с 2006 года. Когда с введением нового Налогового кодекса базой для расчета налогов стала кадастровая стоимость недвижимости, в том числе и земли. Основные особенности этого тура следующие: - в процессе государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения были определены стоимости всех видов земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения, а не только угодий; - методика и технология оценки сельскохозяйственных угодий предыдущего тура кадастровой оценки не претерпели изменений; - важнейшее условие объективности кадастровой оценки – по оценке качества и плодородия сельскохозяйственных угодий земельных участков – было выполнено в недостаточной степени, т.к. при конкурсном отборе исполнителя работ в субъектах РФ одним из основных критериев была наименьшая заявленная стоимость выполнения работ по оценке. Третий тур выполнялся с 2011 г. и в последующие годы. Этот тур оценки земель сельскохозяйственного назначения был самым неудачным, утвержденные в 2010 году новые Методические указания было практически нереально выполнить оценщикам. Эти указания были утверждены без согласования с Минсельхозом России, без производственной и авторской апробации, а также они противоречат федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [1]. Проанализировав приемы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения можно сделать следующие выводы: 1. Для оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий необходимо разработать в каждом субъекте России шкалу базовой модели функциональной зависимости стоимости от плодородия почв, причем единую для всего субъекта. 2. С целью эффективного применения Методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, следует сопровождать ее техническими указаниями и программами автоматизации оценки земель. 3. Снизить дефицит информационного обеспечения в оценочных работах, который на уровне субъектов России для близких по составу почв и качеству земель, приводит к различным налоговым базам. 4. Для разработки каталога и шкалы бонитировки почв субъекта РФ на основе имеющихся материалов ранее проведенных почвенных и текущих агрохимических обследований земель требует привлечения почвоведов или на субподряде местных государственных учреждений агрохимической службы, а не только оценщиков. 5. В настоящее время на сельскохозяйственных землях интенсивно идут различные почвенные процессы (заболачивание, оподзоливание, подкисление, засоление, эрозия, дефляция и т.д. и т.п.), которые приводят к фактической смене типов землепользования, что не находит отражения при кадастровом учете, а значит и в оценке земель. 6. При оценке качества сельскохозяйственных земель должны быть учтены свойства почвенного покрова, на котором находится кадастровый участок. Но почвенная карта в системах кадастрового учета не существует. Следовательно, кадастровый участок оценивается целиком, признавая этим его однородность. Почвенный покров мало связан с границами кадастровых участков, т.к. почва является отражением ландшафта, а не землеустройства.
Библиографический список
| ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)