 |  | |
 УДК 332.62 Современные подходы к формированию границ оценочных зон земель населенных пунктов Российской Федерации
Чубарь Ю.В., магистрант Санкт-Петербургский горный университет
Рассмотрены современные подходы формирования границ оценочных зон, используемые для ценового зонирования земель населенных пунктов Российской Федерации. Приведены примеры формирования оценочных зон, а также проанализированы достоинства и недостатки каждого из подходов к зонированию.
В настоящее время ценовое (оценочное) зонирование земель предусматривает деление территории на ценовые зоны по таким признакам, как местоположение, вид использования, а также затраты на возведение объектов недвижимости. Существенным условием проведения ценового зонирования является достаточное для получения качественных результатов количество рыночной информации. Основной из важнейших задач оценочного зонирования территории является наглядное отображение на карте ценовых характеристик объектов недвижимости. Результаты ценового зонирования широко применимы при анализе рынка недвижимости. Будучи неотъемлемой частью отчёта об оценке, анализ рынка включает в себя закономерности динамики цен в данном сегменте недвижимости, а также отбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости, сходных по территориальному признаку и другим ценообразующим факторам [4]. Ценовое зонирование помогает также визуально оценить точность и логичность результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. Процедура проведения ценового зонирования регламентируется двумя законодательными нормативными актами: приказом министерства экономического развития Российской Федерации №226 от 12.05.2017 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» и приказом министерства экономического развития Российской Федерации №284 от 09.06.2017 «Об утверждении требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки». Очевидно, что в большей степени стоимость недвижимости зависит от места ее расположения. В этом случае район оценивания целесообразно разделить на зоны, в пределах которых отклонение сравниваемого показателя от установленного среднего значения будет невелико, и будет обуславливаться влиянием близких факторов [4]. Ценовые зоны должны быть выделены с учетом перспективного развития территории, а размах удельных показателей средних цен на рынке объектов недвижимости, отнесенных к различным зонам, не должен превышать 10% [3]. Распространение полученных результатов на каждый объект, включенный в данную зону, поможет наглядно отобразить градацию цен по признаку местоположения объектов недвижимости [4]. Итогом ценового зонирования являются цифровые тематические карты, а также установленные удельные показатели средних цен на рынке недвижимости на единицу измерения типового объекта в каждой зоне. Способы формирования границ ценовых зон законодательно четко не регламентированы. В методических указаниях перечислено несколько способов описания границ зон: с помощью координат поворотных точек зон, кадастровых кварталов или муниципальных образований. Выбор способа формирования границ должен быть логически обоснован [3]. По причине отсутствия установленного способа отображения ценовых характеристик объектов, существует множество способов формирования границ ценовых зон. Рассмотрим некоторые из них: 1. Разбивка территории на зоны по административному признаку. Практическое применение данного способа не представляется возможным, так как административные районы могут быть слишком большими и неоднородными. В таком случае необходимо дополнительное деление территории внутри административных единиц по границам естественных (реки, овраги) и искусственных препятствий (железнодорожные линии, линии электропередач). Также границы зон целесообразно формировать вокруг объектов инфраструктуры (станций метро, остановок общественного транспорта), тем самым дополняя нормативное деление территории рыночным. Следуя методу более детальной разбивки территории, есть возможность выделения «зон престижности» и присвоения класса каждой из сформированных ценовых зон [4]. 2. Разбивка территории на зоны, соответствующие интервалам цен. Данный способ достаточно прост в применении, и заключается в выделении на карте территорий, соответствующих определенному диапазону ценовых значений. Слабыми сторонами метода является недостаточная наглядность результатов и расплывчатость средних показателей цен на границах выделенных зон [4]. 3. Построение ценовых зон на основании точечных данных. Данный метод близок к методам ГИС, и заключается в формировании ценовых зон по точечным данным с дальнейшей экстраполяцией значений цен на другие объекты в данной зоне. Вышеприведенный метод наглядно отображает формирование ценовых зон и зависимость ценообразования на рынке недвижимости от определенных центров влияния (станции метрополитена и др.). Однако метод не лишен и недостатков: границы зон не являются чётко установленными и при изменении цен зоны могут мигрировать, менять размеры, что усложняет процедуру сравнения данных. Итоговая карта ценового зонирования может получиться перегруженной, т.к. даже близко расположенные объекты могут значительно различаться в цене и попадать в разные зоны [4]. 4. Метод кластеризации территории. Кластеризацией называется группировка объектов в зоны однородности, то есть в зоны с близкими значениями показателей объектов и одними и теми же моделями расчёта их стоимости. Зоны однородности могут включать в себя объекты с различным уровнем цен, но с одинаковым набором ценообразующих факторов. Кластеризация территории может проводиться двумя способами: с помощью применения специального программного обеспечения (методы K-means и дендрограмм) либо на основании экспертного мнения [1]. Так как ценовые зоны имеют общую модель ценообразования, это помогает проследить закономерности изменения цен, а также беспрепятственно определить цену объекта в пределах кластера по той же модели расчёта. Недостатком данного метода является сложность определения стоимости объектов, находящихся на границах кластеров, однако эта проблема может быть решена математически [4]. 5. Экспертный метод ценового зонирования территории. Данный метод отличается тем, что границы ценовых зон определяются экспертным мнением на основании собственных ощущений по результатам анализа динамики средних цен недвижимости. Рассмотренный метод является субъективным и математически необоснованным. Карта, построенная данным способом, сложна в использовании, а средние рыночные цены в ценовых зонах расплывчаты и могут иметь большой размах [4]. Подводя итог выше сказанному, необходимо отметить, что законодательная база, регулирующая проведение процедуры ценового зонирования, имеет некоторые пробелы. Необходимо установить общий конкретизированный порядок оценочного зонирования и обеспечить единообразие формирования границ оценочных зон. Также в методических указаниях по проведению государственной кадастровой оценки необходимо добавить требование повсеместного зонирования территории, не допускающего пробелов между ценовыми зонами. В п. 6.11 методических указаний [3] представлено требование о необходимости обоснования отклонения результатов определения кадастровой стоимости, однако нет конкретных объяснений по данному пункту. Было выяснено, что все рассмотренные выше методы ценового зонирования имеют недостатки. В первую очередь, зонирование территории должно основываться на объективных факторах, исключая возможность применения метода экспертных оценок как субъективного мнения группы экспертов. Во-вторых, ценовое зонирование территории должно свести к минимуму погрешность определения средних цен объектов в пределах оценочной зоны и обеспечить связь и единство всех используемых данных.
Библиографический список 1. Гаврилов А.П. Методические подходы к формированию зон однородности и построению ценовых поверхностей в задаче массовой оценки недвижимости [Текст] / А.П. Гаврилов // Приволжский научный журнал. – 2011. - №3. – С. 184-189 – 243. 2. Отчёт об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга. Том 1. Общая часть. 2018 г. 3. Приказ министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». 4. Ценовые зоны. Ценовые пояса [Электронный ресурс] http://statrn.ru/index.php/news/item/cenovye-zony-cenovye-poyasa/. – (Дата обращения 06.11.2018). | ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)