 |  | |
 УДК 332.628: 631.164.25 Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
Миндибаев Р.А., профессор, Ишбулатов М.Г., доцент, Давлетшин Ф.М., доцент Башкирский государственный аграрный университет, Россия
В последние годы наметилась тенденция к развитию новых взглядов на проблему качественной оценки земель, в которых важное место занимают не только свойства почвы, но и весь комплекс природных и антропогенных условий формирования урожая сельскохозяйственных культур.
Любой земельный участок имеет определенную ценность, исходя от которой и определяется размер платы за землю. Цена земельного участка зависит от многих параметров: месторасположения, вида использования, содержания гумуса и других показателей. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы при управлении земельными ресурсами, определении направления перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. Земельный налог, основанный на кадастровой оценке, был введен в 1852 году в Далмации, где австрийские власти провели широкомасштабную реформу налоговой системы, основанной на кадастровой съемке во второй половине девятнадцатого века. [1]. В Российской Федерации налог на земельные участки рассчитывают исходя из кадастровой стоимости земли с 2006 года. Особой категорией земель, имеющей приоритетное право использования и охраняемая законом, является категория земель сельскохозяйственного назначения, представляющая собой наиболее ценные продуктивные угодья. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного значения проводится в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года. Оценка проводится в три этапа. Сначала формируется перечень земельных участков, затем определяются удельные показатели их кадастровой стоимости. Затем рассчитывается сама кадастровая стоимость земельного участка. Перечень участков формируется региональным управлением Росреестра по состоянию на 1 января года проведения работ. Он должен содержать сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории. Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования (например, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища либо занятые зданиями, строениями, сооружениями сельхозназначения или на которых располагаются леса). К первому виду использования земель относятся земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения оценки, многолетними насаждениям, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности. Этот вид использования является основным для осуществления хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий. Для таких земель определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает следующую последовательность действий: определение перечня почвенных разновидностей и их площадей; определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию и допустимых севооборотов; нормативной урожайности и рыночной цены каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур; расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры и для каждого севооборота; определение затрат на единицу площади; расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота. Расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве. Затем производится определение максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов, и значения коэффициента капитализации земельной ренты. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка определяется путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации. Удельный показатель кадастровой стоимости земель в составе земельного участка рассчитывается как средневзвешенное значение удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей. Кадастровая стоимость определяется путем суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка. [2] Кадастровая стоимость земельных участков приближена к рыночной стоимости и поэтому не может быть постоянной величиной. Подходы к методике кадастровой оценки в разных странах разные., однако есть и общие тенденции. Оценка качества почв является одной из важнейших характеристик, влияющих на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения. В Чешской Республике по данным Управления геодезии, картографии и кадастра за 2008-16 годы зафиксировано уменьшение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Основными причинами названы эрозионные процессы, несоблюдение агротехнических приемов и неправильный подбор культур в севооборотах [3]. Edite Arika и Gunita Mazure также отмечают, что в Латвии используемые сельскохозяйственные угодья уменьшаются с каждым годом, в течение последних шести лет снижение составило 2,78 % ежегодно [4]. Площади в основном уменьшаются за счет заброшенных земель и изменения целевого назначения земель. Основными причинами неиспользования земель являются неэффективное управление земельными ресурсами из-за их низкого качества (плодородия почв), а также отсутствие у землевладельцев финансовых ресурсов. Во избежание дальнейшей деградации земель и сокращения земельных ресурсов с 2010 года введена дополнительная ставка налога на недвижимое имущество в размере 1,5% к сельскохозяйственным землям, которые не обрабатываются, а с 2016 года применяются штрафы к тем землевладельцам, которые оставляют землю заброшенной. Есть вопросы и по качеству проведения оценочных работ и актуализации данных. В 2008 году в Словении была проведена общегосударственная оценка земель. Однако возникают некоторые вопросы относительно достоверности данных, о чем свидетельствуют просьбы об изменении показателей оценки земель на основе результатов полевых исследований. Хелена Грчман с коллегами сопоставили результаты официальной информации из открытых баз данных и значения земельно-рейтинговой оценки на основе расчетов с точными данными о характеристиках почв, полученных в результате анализа 44 профилей почв, расположенных в различных педосистематических единицах [5]. В среднем, разница между оценкой стоимости на основе точных расчетов и официальной информации составила 5 баллов. Большие различия были выявлены на сельскохозяйственных землях с более низким производственным потенциалом, на сельскохозяйственных землях с более высоким производственным потенциалом различия были меньшими. Барбара Мацкевич и Сесилия Каралюс-Вятр приводят данные о том, что в Польше несвоевременно вносятся изменения в кадастр недвижимости [6]. В 2014 году почти 7% всех земельных участков в коммуне Рокетница, расположенной в непосредственной близости от Познани, были застроены жильем, в основном отдельно стоящими одноквартирными домами с земельными участками. Почти половина (49,4%) из общей площади этих участков (42 га) все еще оставалась сельскохозяйственными землями в кадастре недвижимости и облагалась не налогом на недвижимость, а гораздо более низким сельскохозяйственным налогом. Такая же проблема существует и в других странах. Например, Чешской республике Ярослава Янку, Павел Секак и Ярослава Баракова после анализа данных реестра земель отмечают значительное сокращение посевных площадей сельскохозяйственных земель в период 1966-2013 гг. [7]. Кроме того, фактическая площадь застройки, по-видимому, еще больше, чем отражено в официальных данных. Хотя в республике принимаются определенные меры по защите земель сельскохозяйственного назначения. Согласно закону о защите земель почвы поделены на 5 классов защиты в зависимости от качества земель. Участки с почвами первого и второго класса не должны использоваться для целей строительства. Тем не менее, исследование показало, что закон часто игнорируется со стороны муниципалитетов, и районы с наиболее качественными почвами часто были заняты под строительство. Неэффективная охрана земель является очень серьезной общеевропейской проблемой. Для кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения применяются различные методики и подходы. Но ни один из них не дает оптимальных результатов, поэтому многие вопросы кадастровой оценки остаются дискуссионными. Кадастровая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения дοлжнa οcнοвывaтьcя нa учeтe вceх фaктοpοв, влияющих нa paзмep peнтнοгο дοхοдa. Пpи οцeнкe нeοбхοдимο учитывaть пοчвeнныe и климaтичecкиe фaктοpы. Нaпpимep, мοжнο иcпοльзοвaть биοэнepгeтичecкую οцeнку плοдοpοдия пοчв. Нaпpяжeннοcть энepгии пοчвοοбpaзοвaния являeтcя οcнοвнοй пpичинοй нeοднοpοднοcти пοчвeннοгο пοкpοвa пο уpοвню ecтecтвeннοгο плοдοpοдия. Учeт интeнcивнοcти вeщecтвeннο-энepгeтичecких пοтοкοв в aгpοэкοcиcтeмaх пοзвοляeт кοличecтвeннο в энергетических единицах оценить уровень плοдοpοдия. Стοимοcть 1 тонны гумуса c энepгиeй 20 938 МДж пο нeфтянοму эквивaлeнту cοcтaвляeт 107,98 $ или 6 986,31 pубль. Οтcюдa мοжнο выйти нa дeнeжную οцeнку плοдοpοдия пοчв иcхοдя из их энepгeтичecкοгο пοтeнциaлa. Энepгeтичecкий и дοллapοвый эквивaлeнты 1 тοнны гумуca в пepeвοдe нa pубли Pοccийcкοй Фeдepaции в дaльнeйшeм οбъeктивнο мοжнο иcпοльзοвaть для биοэнepгeтичecкοй οцeнки плοдοpοдия пοчв и οпpeдeлeния кaдacтpοвοй cтοимοcти зeмeль сельскохозяйственного назначения. В Республике Башкортостан проводятся работы по созданию цифровых почвенных карт на земли сельскохозяйственного назначения для оценки их потенциала[8]. На основе полевых и лабораторных исследований уточняются почвенные разновидности, их контура и отдельные характеристики. По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан в 2017 году среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения составила 48 000 руб/га [9]. Мы считаем, что официальный метод оценки не отражает реальную стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Только высокая стоимость земель сельскохозяйственного назначения позволит их защитить от нерационального использования. Многие боятся, что высокая стоимость земель отразится на величине земельного налога. Однако ставка земельного налога регулируется государством и поэтому размер налога можно регулировать через налоговую ставку. Для того, чтобы защитить плодородные земли сельскохозяйственного назначения, они должны оцениваться выше, чем другие земли. Биоэнергетический метод оценки позволяет более точно (выше) оценить потенциал земель. Поэтому при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории обязательно должны учитываться результаты биоэнергетической оценки. Плодородные земли должны быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции.
Библиографический список 1 Ipsic, Irena; Maslek, Jasenka . CADASTRAL REVENUES AND DIRECT TAXES ON THE PELJESAC PENINSULA IN THE LATTER HALF OF THE NINETEENTH CENTURY. ANALI ZAVODA ZA POVIJESNE ZNANOSTI HRVATSKE AKADEMIJE ZNANOSTI I UMJETNOSTI U DUBROVNIKU Volume: 53 Issue: 2 Page: 379-405 Published: 2015 2 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445) – Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12079011/#ixzz5GtBolXDg 3 Gebeltova, Zdenka; Halova, Pavlina. ANALYSIS OF CHANGES IN OFFICIAL AGRICULTURAL LAND PRICES IN THE CR IN YEARS 2009-2017. 26th international scientific Conference on agricultural prospects-competitiveness of European agriculture and food industry: Czech Univ Life Sci, Fac Econ & Management, Prague, Czech Republic.: 13-15 September 2017, AGRARIAN PERSPECTIVES XXVI: COMPETITIVENESS OF EUROPEAN AGRICULTURE AND FOOD SECTORS. Book series: Agrarian Perspectives Series Page: 64-70 Published: 20175 Land conservation, growth and welfare 4. Arika, Edite; Mazure, Gunita. PROBLEMS AND SOLUTIONS FOR ABANDONMENT OF UTILISED AGRICULTURAL AREAS IN LATVIA. International scientific Conference on economic science for rural development (Esrd): Jelgava, Latvia.: April 27-28, 2017 5 Grcman, Helena; Vozel, Simon; Zupanc, Vesna. SOIL CHARACTERISTICS AND AGRICULTURAL LAND EVALUATION. GEODETSKI VESTNIK. Volume: 61 Issue: 1 Page: 13-22 Published: 2017 6 Mackiewicz, Barbara; Karalus-Wiatr, Cecylia. AGRICULTURAL LAND ON BUILT-UP HOUSING LOTS AND THE INCOMES OF COMMUNES: AN EXAMPLE OF ROKIETNICA COMMUNE IN THE POZNAN AGGLOMERATION. QUAESTIONES GEOGRAPHICAE . Volume: 36 Issue: 2 Page: 95-106 Published: JAN 2017 7. Janku, Jaroslava; Sekac, Pavel; Barakova, Jaroslava; and other. Land Use Analysis in Terms of Farmland Protection in the Czech Republic. SOIL AND WATER RESEARCH. Volume: 11 Issue: 1 Page: 20-28 Published: 2016 8. Ишбулатов М.Г., Миндибаев Р.А., Мифтахов И.Р. Корректировка и создание цифровой почвенной карты РБ // Сборник научных трудов Международной научно-практической конференции: Инновационные достижения науки и техники АПК. - Уфа, 2018. - С. 185-187. 9. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан в 2017 году. – Уфа, 2018. – с. 161.
| ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)