УДК 336.2

Проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости в РФ и способы их решения

Суворов Д.А., студент 4 курса

Научный руководитель: Титовец А.Ю., ст. преподаватель

Уральский государственный экономический университет, Россия

Рассматривается ряд проблем, связанных с государственной кадастровой оценкой, которые не позволяют в полной мере использовать экономический потенциал объектов недвижимости на территории РФ. Даются рекомендации по решению этих проблем.

         На данный момент в России сложилась трудная экономическая ситуация, и для её решения требуется грамотное использование всех имеющихся экономических ресурсов, а как известно, недвижимость является главным экономическим ресурсом на сегодняшний день. В связи с чем, в данной работе было проведено исследование, направленное на изучение проблем кадастровой оценки объектов недвижимости и способы их решения.

         В ходе изучения материалов, связанных с данной тематикой, автором были выявлены различные трудности, возникающие в процессе определения стоимости объектов недвижимости. Условно их можно разделить на несколько групп [1-12]:

1. проблемы, связанные с недостаточным количеством информации;
2. проблемы, связанные с подбором ценовых факторов.

Разобравшись с краткой характеристикой затруднений, возникающих при кадастровой оценке объектов недвижимости, автор предлагает перейти к более детальному изучению данной темы.

Итак, в процессе кадастровой оценки объектов недвижимости может возникнуть ситуация, когда невозможно определить их достоверную стоимость из-за отсутствия необходимой информации. В качестве примера можно выделить земельные участки АЗС и придорожного сервиса, расположенных вне населенных пунктов. В частности, для данных объектов сложилась двойственная ситуация в плане их кадастровой оценки для налогообложения и иных целей: с одной стороны, бизнес АЗС и придорожного сервиса является достаточно высоко доходным, а с другой стороны, коммерческая информация этих предприятий практически не доступна для оценщика, что является проблемой соблюдения нормативно-методических условий оценки [3]. В следствии, чего происходит недооценность данных объектов, и как в следствие государство теряет значительную часть доходов, так как важную роль в формировании бюджетов всех уровней играют земельный налог, налог на имущество и арендная плата, а они в свою очередь напрямую зависят от кадастровой стоимости недвижимости, что в нынешнее время очень негативно сказывается на экономике страны.

Автор отмечает, что для решения проблемы относительно затрудненного определения стоимости данных объектов, из-за отсутствия достоверной информации, необходимо ориентация на такие ценовые факторы, как категория дороги; количество полос движения; интенсивность движения транспорта; площадь земельного участка; 80-ти процентная доля земельного участка по видам разрешенного использования, данные факторы позволят определить достоверную стоимость, при этом, не используя коммерческую информацию данных предприятий. Также, стоит отметить, что полученная информация по указанным объектам должна включаться в кадастровый учет и предоставляться по запросам субъектов имущественных отношений [3].

На данном же этапе работы автор предлагает перейти к подробному изучению ценовых факторов объектов недвижимости.

Ценовые факторы - это факторы способные повлиять на конечную стоимость объектов недвижимости [7].

Из этого определения можно выделить основную проблему, связанную с ценовыми факторами объектов недвижимости: неверно определенная стоимость объекта оценки.

Автор отмечает, что, в первую очередь, это негативный фактор прежде всего из-за того, что, как уже отмечалось ранее, кадастровая стоимость недвижимости является составляющим элементом налогового потенциала территории, поскольку ее величина обусловливает объем налоговых поступлений в бюджет, другими словами, государство из-за неправильно определенной стоимости объектов недвижимости теряет часть налоговых поступлений в бюджет [2,6]. В качестве подтверждения можно привести следующие данные: в ходе проведенного исследования кадастровой стоимости объектов недвижимости Ростовской области было выявлено, что в среднем рыночная стоимость выше кадастровой в 1,8 раз больше. В следствии чего, автор приходит к выводу о несоответствии кадастровой стоимости современной реалии, что в свою очередь делает налоговую систему неэффективной.  И связано это в первую очередь из-за использования «ложных» ценовых факторов [9].

Кроме того, автор считает необходимым, отметить, что в быстроразвивающихся городах, например город Москва, разность между рыночной и кадастровой стоимостью (в частности объектов жилой недвижимости) может возникнуть, в следствие неучета, особенно важного для данных субъектов, ценового фактора, как программа развития определенной территории: в процессе реализации данной программы вблизи жилой зоны может появиться как благоприятные для нее объекты (ТЦ, больницы, детские сады и т.д.), так и негативные- строительство магистральных дорог, что в свою очередь отражается на стоимости объектов жилой недвижимости. В следствии чего, неучет данного ценового фактора, также приводит к несоответствию кадастровой стоимости с современной рыночной реалией, а это в свою очередь негативно влияет на состояние государственной экономики [2]. Например, согласно статье Лаврова М.И. и Ефанова Д.А «Государственная кадастровая оценка: обзор проблем и причины неправильной оценки объектов недвижимости» кадастровая стоимость может быть не только меньше рыночной, но и превышать ее. В данном случае возникает явление «простоя» объектов недвижимости, из-за чего, государственный и муниципальный бюджет теряет часть доходов, так как недвижимость, находящиеся на территории административного субъекта, используется неэффективно [8].

Таким образом, ориентируясь на все выше сказанное можно сделать вывод, что для решения существующих проблем в области кадастровой оценки, необходимо [1-12]:

1. использовать единую методику кадастровой оценки, с помощью которой можно максимально точно определять стоимость и моделировать рынок недвижимости;
2. доверить всю работу в области кадастровой оценки специализируемому государственному органу;
3. сделать государственную кадастровую более открытой.

Также автор считает необходимым уточнить тот факт, что открытость процедуры позволит всем заинтересованным лицам лучше разбираться в процессе государственной кадастровой оценки, что в свою очередь позволит оспаривать кадастровую стоимость, в случае если она не соответствует современным экономическим требованиям. Данный шаг даст положительный результат, так как согласно оценкам Росреестра за 2013-2017 годы суды в 67 процентов случаев удовлетворяли требования налогоплательщиков о снижении кадастровой стоимости, которая, по их мнению, являлась завышенной [6,11]. Другими словами, открытость процедуры проведения государственной кадастровой оценки приведет к увеличению количества таких судебных дел, и следовательно, численность объектов недвижимости со стоимостью отвечающей современным экономическим требованиям со временем будет возрастать, что благотворно скажется как и на самой эффективности процесса государственной кадастровой оценки, так и на всей экономике страны.

Также, автор считает необходимым отметить тот факт, что основной задачей государственного органа, занимающегося государственной кадастровой оценкой будет: постоянный мониторинг рынка недвижимости и формирование актуальных данных о нем [1].

Таким образом можно сделать вывод, что в скором времени наметится положительная динамика в данной сфере, так как с 01.01.2017 года вступил в силу ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», согласно которому, оценка кадастровой стоимости становится более прозрачной и проводится по единой методике оценки. Кроме того, заложенные в данном законе постоянные механизмы аккумулирования информации об объектах недвижимости, которые осуществляются Государственным бюджетным учреждением, направлены на осуществлении более точного расчета кадастровой стоимости [1,11].

Библиографический список

1. Бадулина, Е.В., Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости [Текст] // Журнал Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. - № 8 – С. 6-11.
2. Беляков, С. И. Кадастровая стоимость недвижимости - индикатор результативности программ развития города (на примере Москвы) [Текст] // Журнал Строительство: наука и образование. – 2015. - № 3. – С. 2.
3. Власов, А.Д. Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса [Текст] // Журнал  Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2015. - № 3. – Т. 3. – С. 75-80.
4. Ефимова, Н.С. Актуальные проблемы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости [Текст] // Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов. – 2015. – С.70-72.
5. Жариков, И.С., Скрыпник О.Г. Анализ существующих подходов оценки объектов недвижимости [Текст] // Журнал Проблемы современной экономики (Новосибирск). – 2015. - № 24 – С. 12-16.
6. Жилина, Е.А., Акимочкина Т.А., Формирование принципов проведения государственной кадастровой оценки земли [Текст] // Журнал Труды молодых ученых Алтайского государственного университета. – 2014. - № 11. – С.158-161.
7. Конопёлкина, Н. А., Бекин Д. В. Выявление корреляционной зависимости между стоимостью жилой недвижимости и факторами окружающей среды в Калининграде [Текст] // Журнал Вестник Балтийского Федерального университета Им. И. Канта. серия: естественные и медицинские науки. – 2016. - № 3. – С. 92-94.
8. Лавров, М.И., Ефанова, Д.А. Государственная кадастровая оценка: обзор проблем и причины неправильной оценки объектов недвижимости [Текст] // Конференция Институциональные и инфраструктурные аспекты развития различных экономических систем. – 2016. – С.193-195.
9. Лапшина, А.С. Сравнительный анализ подходов к определению размера налога на недвижимость на базе кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости [Текст] // Журнал Вопросы регулирования экономики – 2015. - № 3 – Т. 6 – С. 128-137.
10. Лихоманов, О. В., Куканова, М. С. Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере волгоградского региона) [Текст] // Журнал   Вестник волгоградского государственного университета. Серия 3: экономика. Экология. – 2016. - № 3(36). – С.145-154.
11. Садилова, А.С., Мухатинова Р.Н. Государственная кадастровая оценка: обзор проблем и перспективы развития [Текст] // Журнал Контентус. – 2016. - № 11(52). – С. 60-64.
12. Синельникова, К. Н., Проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости [Текст] // Конференция Земельные и водные ресурсы: мониторинг эколого-экономического состояния и модели управления. – 2015. – С. 106-107.

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ