 |  | |||||
 УДК 330.44 Особенности целостного имущественного комплекса как объекта недвижимости
Фесенко Е.С., студентка Научный руководитель: Е.Н. Объедкова, ассистент Донбасская национальная академия строительства и архитектуры
Рассмотрены проблемы отнесения целостного имущественного комплекса к объектам недвижимости, а также особенности заключения некоторых видов сделок с такими объектами. Исследованы основные теоретические и практические проблемы, возникающие в гражданском обороте объектов недвижимого имущества.
Оценка стоимости объектов недвижимости представляет целенаправленный упорядоченный процесс определения оценки стоимости объекта с учетом воздействия микро- и макроэкономичсеких факторов в определенный период времени и в условиях конкретного рынка недвижимости. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости, а также профессиональная деятельность оценщиков и субъектов оценочной деятельности, признанных таковыми в соответствии с настоящим Законом. Она заключается в организационном, методическом и практическом обеспечении проведения, рассмотрения и подготовки заключения относительно стоимости объектов оценки. Анализу проблемы целостного имущественного комплекса как объекта недвижимости уделяли внимание многие отечественные и зарубежные ученые, в частности: В. А. Белов, С. В. Кривобок, Фатеева И. В. и другие. Однако на практике до сих пор возникают вопросы, требующие нового решения, к тому же анализ последних исследований позволяет сделать вывод, что предложенная тема остается достаточно актуальной и требует глубокой обработки. Целостные имущественные комплексы – хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), отдельным земельным участком, на котором расположен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергосбережения . Это объекты, совокупность активов которых дает возможность осуществлять определенную хозяйственную деятельность. Белов В. А. рассматривает имущественный комплекс не как объект, а как правовой режим существования имущества, который выступает составляющими элементами комплекса [1]. Бланк И.А. определяет целостный имущественный комплекс как хозяйственный объект с законченным циклом производства и реализации продукции, оценка активов которого в процессе приватизации, продажи, слияния и поглощения осуществляется в комплексе [3]. Ронова Г.Н., Королев П.Ю., Осоргин А.Н. и др. определяют целостный имущественный комплекс как объект, совокупность активов которого обеспечивает проведение отдельной хозяйственной деятельности на постоянной и регулярной основе [5]. Таким образом, целостный имущественный комплекс – это совокупность материальных и нематериальных элементов предприятия используемых в хозяйственной деятельности, которые могут отражаться на собственном балансе предприятия. На таблице один осотбраженны основные признаки и свойства присущие объектам недвижимости в виде целостного имущественного комплекса.
Таблица 1 – Признаки и свойства недвижимого имущества
Поскольку целостный имущественный комплекс (ЦИК) используется для предпринимательской деятельности, он находится в постоянной динамике. Это имущество с постоянно изменяющимся составом, что затрудняет его определение как предмета договора купли недвижимого имущества. Признание ЦИК недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, очевидно, вызвано необходимостью применения к ним таких требований, как к недвижимости. Обобщая проблемные вопросы теоретического и практического содержания ЦИК как объекта недвижимости, ниже приведены наиболее актуальные из них. 1. Только ли предприятие может определяться как ЦИК или еще какие-то объекты, которые также могут подпадать под это определение? Действующий ГК прямо не перечисляет имущественные комплексы среди объектов гражданских прав, однако системный анализ гражданско-правовых норм дает нам основания для вывода, что имущественными комплексами также могут быть: усадьба, жилой комплекс, комплекс нежилых зданий и сооружений и т.п. (перечень не является исключительным). Например, по договору между сторонами, в силу волеизъявления собственника земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, другими зданиями, сооружениями, коммуникациями, многолетними насаждениями может быть признан усадьбой как единым объектом. 2. Оценка ЦИК в целом требует несколько других подходов, чем оценки отдельных объектов активов предприятия. В перечень имущества целостных имущественных комплексов предприятий входят: основные средства и другие внеоборотные активы; оборотные средства. Когда речь идет об оценке стоимости предприятия как целостного имущественного комплекса, определяющим является то, что такая стоимость не равна арифметической сумме стоимостей отдельных имущественных объектов предприятия. Эту стоимость следует скорректировать на стоимость гудвилла (деловая репутация предприятия, его нематериальный актив), что составляет разницу между балансовой стоимостью активов предприятия и его обычной стоимостью как целостного имущественного комплекса и образуется благодаря потенциалу предприятия, его позициям на рынке, успешному внедрению новейших технологий, тому подобное. В оценке предприятия как ЦИК важна не только первоначальная и остаточная стоимость отдельных имущественных объектов, но и сумма чистой прибыли, которую можно получить в результате эксплуатации предприятия, рискованность бизнеса, размер имущественных прав и обязанностей субъекта хозяйствования и т.д. 3. Возможно ли отчуждение прав интеллектуальной собственности, находящихся в составе ЦИК, ведь к таким правам, в частности, могут относиться исключительное право на использование охраняемых патентом изобретения, промышленного образца, полезной модели, имущественное право интеллектуальной собственности на произведения литературы, науки, искусства тому подобное? Неопределенным остается и вопрос о коммерческом (фирменном) наименовании, то есть оно быть в составе имущества предприятия. Конечно, здесь необходимо учитывать требования законодателя об особенностях заключения сделок относительно объектов права интеллектуальной собственности и специфику соответствующих сделок. 4. Может имущество социально-бытового, культурного и подобного назначения входить в состав ЦИК? Распространенной практикой в наших экономических условиях было строительство и содержание предприятиями за счет собственных средств баз отдыха, профилакториев и других аналогичных объектов непроизводственного назначения. Могут ли они входить в имущественного комплекса предприятия? Однозначный ответ на этот вопрос сложно дать, но по логике и назначению его использования можно утверждать, что такие объекты не стоит относить в состав предприятия как ЦИК, ведь они не могут считаться частью предприятия не только по своему назначению, но и потому, что каждый из них способен функционировать самостоятельно (например, база отдыха, детский летний лагерь, клуб, столовая и др.). В состав предприятия как ЦИК должно входить только то имущество, которое необходимо для нормального функционирования предприятия, то есть все то, что призвано обеспечить деятельность конкретного имущественного комплекса. Таким образом, особенности целостного имущественного комплекса как объекта недвижимости заключаются в поэлементном содержании отдельных видов имущества предназначенных для производственной, сбытовой, финансовой и других видов деятельности. Он рассматривается как хозяйственный и экономический ресурс, обеспечивающий успешную деятельность предприятия, и включает в себя все активы предприятия, стоимость которых отражается в самостоятельном балансе предприятия.
Библиографический список
| ||||||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)