В онлайне: 6 (гостей - 6, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.64

К вопросу о правовом регулировании зонирования территории города

 

Ананян И.И., старший преподаватель, Клочкова А.О., магистрант

Донбасская национальная академия строительства и архитектуры

 

 

Рассмотрены вопросы правового регулирования зонирования городской территории. Особое внимание уделено экономико-планировочному и ценовому зонированию, показаны примеры зонирования, проведенного в условиях г. Донецка.

 

Зонирование территории города является важным инструментом, помогающим планировать развитие города, обеспечить использование городских земель для общественных потребностей.

Главной задачей земельной реформы 1991 года в Украине стало перераспределение земель с передачей их в частную собственность, в пользование юридическим лицам и гражданам с целью создания условий, необходимых для равномерного развития разных форм хозяйствования, и, в конечном итоге, создания рынка земли.

Донецк является крупным промышленным городом, его территория составляет 570,7 кв.км. Он расположен в степной зоне, в центральной части Донбасса. Город располагается в густой сети железных дорог и автодорог, что благоприятствует экономическому развитию города.  Под промышленной застройкой находится 20% всей территории города, а земли, занятые учреждениями культуры, спорта, науки, торговли и других сфер обслуживания занимают всего 5%.  В городе  практически нет участков земли, которые бы не потерпели техногенных изменений, но в то же время, земля в Донецке — дорогой ресурс. 

Далее, хотелось бы уделить особое внимание экономико-планировочному зонированию городской территории, ведь как правило, именно этот вид зонирования хорошо отображает рост прибыльности земли в городе.

Для выполнения такой задачи, как зонирование города, необходимым условием является выделение землеоценочной единицы. Перед выделением землеоценочных единиц необходимо проанализировать планировочную структуру города, учесть его перспективное развитие согласно Генеральному плану города.

Неотъемлемым условием решения задачи оценки территории населенного пункта является выделение землеоценочных единиц. Землеоценочная единица – это территориально выраженное и функционально определенное образование, в пределах которого осуществляется оценка потребительских свойств земель населенных пунктов [1]. 

Количество экономико-планировочных зон зависит от конкретного города. На рисунке 1 продемонстрирована схема экономико-планировочного зонирования г. Донецка.

 

Рис. 1 — Схема экономико-планировочного зонирования г. Донецка

 

Ценовое зонирование территории города — это процесс формирования локальных зон на территории города, основанных на стоимостных показателях недвижимости. Стоимостные значения участков наносятся на кадастровую карту. Оценочной зоной принято считать земли административного образования, которые схожи своим функциональным образованием и целевым назначением.

Политика ценового зонирования территории города также является важнейшим фактором его развития и привлечения инвестиций.  Стоит отметить важность рыночной стоимости, так как именно она демонстрирует справедливо сложившуюся цену в данный период времени.

Ценовое зонирование осуществляется таким образом:  данные наносятся на кадастровую карту города, далее  (на основе полученных показателей) формируется кадастровая стоимость по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков [2].

При рассчете коэффициентов необходимо учесть:

  1. транспортную доступность к центру города;
  2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием;
  3. благоустройство территории;
  4. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживая города;
  5. историческую ценность городской застройки;
  6. состояние окружающей среды, санитарные условия территории;
  7. рекреационную ценность территории;
  8. престижность территории [3].

На рис. 2 представлена карта-схема аренды и продажи офисной недвижимости в Ворошиловском районе г. Донецка. Схема смоделирована на основе анализа рынка офисной недвижимости в 2017 г.

 

 

Рис.2 — Карта-схема аренды и продажи офисной недвижимости в Ворошиловском районе г. Донецка (2017 г.)

 

 

 


Рис. 3 — Карта-схема аренды и продажи однокомнатных квартир в Ворошиловском районе г. Донецка (2017 г.)

 

Для сравнения на рис. 3 показана карта-схема аренды и продажи однокомнатных квартир в Ворошиловском районе г. Донецка. На схеме видно, что ситуация на рынке жилой недвижимости схожа с ситуацией на рынке офисной недвижимости. Самые дорогие квартиры располагаются в той же зоне, где находятся самые дорогие офисы. Также можно увидеть, что рыночная стоимость офисной и жилой недвижимости соответствует индексу ценности территории, указанному в экономико-планировочном зонировании города.

В результате вышеизложенного, можно сделать вывод, что зонирование территории города позволяет сделать определение правового режима земель прозрачным. Прозрачность определения правового режима земель способствует:

  1. привлечению инвестиций в недвижимость,
  2. повышению гарантий собственников и других обладателей вещных и обязательственных прав на объекты недвижимости,
  3. созданию стабильной финансовой основы для социально-экономического развития муниципальных образований
  4. решению множество жилищных проблем.

 

Библиографический список

 

  1. Самойленко, Е. А. Зонирование в пределах населенных пунктов по земельному и градостроительному законо" дательству Украины: вопросы формирования единого понятийного аппарата [Текст] / Е. А. Самойленко // Правовой вестник Украинской академии банковского дела. – 2011. – № 1 (4). – С. 124–127.
  2. Агапиева Р.И. Оценка кадастровой стоимости земли: учебное пособие / Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Колледж строительной индустрии и городского хозяйства». — Санкт-Петербург: КСИиГХ, 2015. — С.13.
  3. Сons-s.ru [Электронный ресурс] — режим доступа: http://www.cons-s.ru/articles/68 — Земельный рынок и его особенности.

 

 

 

 

 


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.